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二手房,創(chuàng)歷史新高!關(guān)于樓市,住建部最新表態(tài):房企債務(wù)違約不等于“爆雷”

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-12-13 13:20:29

每經(jīng)編輯 杜宇

據(jù)央視新聞,12月13日,在中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行的2023-2024中國經(jīng)濟(jì)年會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組成員、副部長董建國表示:今年1到11月,全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%,創(chuàng)造歷史新高,全國已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。

董建國說,今年1到11月,一二手房合起來實(shí)現(xiàn)同比正增長,這個(gè)合計(jì)正增長的指標(biāo),說明住房需求保持穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)明顯的收縮,而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,二手房交易替代了部分新房交易。

此外,保交樓工作的扎實(shí)推進(jìn),帶動(dòng)了全國房屋竣工面積同比增長近20%。

圖片來源:視覺中國-VCG111356386608 

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部:建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示:要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,破解房地產(chǎn)發(fā)展難題。

董建國表示,在體制機(jī)制上,要根據(jù)人口變化確定住房需求,科學(xué)安排土地供應(yīng),配置金融資源,實(shí)現(xiàn)以人定房,以房定地,以房定錢,防止市場(chǎng)大起大落。建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制,形成房屋安全長效機(jī)制。

要推進(jìn)住房領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,建立滿足高品質(zhì)生活需要的好房子,強(qiáng)化科技賦能,建設(shè)綠色低碳智能安全的好房子。

董建國說,重點(diǎn)要加快實(shí)施規(guī)劃建設(shè)保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造,目前有關(guān)工作已經(jīng)全面啟動(dòng)。規(guī)劃建設(shè)保障性住房,改革的重點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子,最終是要實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求,市場(chǎng)滿足多層次改善性住房需求,最終建立租購并舉的住房制度。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部:支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國表示,針對(duì)部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn),金融管理部門已出臺(tái)了一系列支持政策,但風(fēng)險(xiǎn)出清還需要一個(gè)過程,將繼續(xù)配合金融管理部門,抓好各項(xiàng)政策的落實(shí),一視同仁,滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現(xiàn)金流緊張問題,促進(jìn)其恢復(fù)正常經(jīng)營。

董建國說,對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè),要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清,這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果,我們注意到,一段時(shí)間以來,社會(huì)上把部分房企債務(wù)違約稱為“爆雷”“資金鏈斷裂”,其實(shí)用語是不準(zhǔn)確的。

董建國表示,房企一般是集團(tuán)公司加項(xiàng)目公司的架構(gòu),集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司都是獨(dú)立法人,集團(tuán)公司出現(xiàn)債務(wù)違約,并不意味著項(xiàng)目公司停止運(yùn)轉(zhuǎn),項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營還在繼續(xù)。比如某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約,但公司今年1到11月份,仍然實(shí)現(xiàn)了近800億元的銷售收入,并且完成了債務(wù)重組。

董建國說,如果將債務(wù)違約等同為“爆雷”或者是“資金鏈斷裂”,會(huì)造成企業(yè)完全停擺的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí),導(dǎo)致社會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生信任危機(jī),進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷售,加劇企業(yè)困難。各方面應(yīng)該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題,共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新房市場(chǎng)整體“退熱”

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,11月樓市成交量整體同環(huán)比均下降。其中,一線城市成交面積環(huán)比小幅上漲1.23%,同比下23.59%;其中上海以12.31%領(lǐng)漲,北京下跌18.86%。二線代表城市成交面積同環(huán)比分別下降19.79%和18.01%,其中武漢跌幅顯著,達(dá)58.71%。四線代表城市成交面積環(huán)比上漲2.78%,同比跌幅為26.78%。

22個(gè)主要城市11月樓市成交量環(huán)和同比變化情況圖片來源:中指研究院

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),11月重點(diǎn)30城新房供應(yīng)環(huán)比上漲30%,為年終沖刺積極備貨。但成交量在前期集中放量后回落,環(huán)比下降12%,同比減少3%,累計(jì)同比增幅較10月持續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.72%。

圖片來源:克而瑞

11月退熱最為明顯的當(dāng)屬武漢??硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,11月武漢新房成交面積僅約50萬平方米,環(huán)比下降60%。在市場(chǎng)成交未見起色時(shí),武漢部分樓盤采取了降價(jià)促銷,如武漢偉星光谷星悅廣場(chǎng)降價(jià)超4000元/平方米,航空路壹號(hào)價(jià)格跳水近1萬元/平方米。然而打折降價(jià)銷售也迎來老業(yè)主維權(quán),多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻祪r(jià)嚴(yán)重而“被迫”歇業(yè),以價(jià)換量策略被暫停。

值得一提的是,盡管全國樓市整體在下滑,但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增長。

以成都為例,11月成都商品房成交面積約163萬平方米,環(huán)比上漲18.19%,同比上漲16.73%,成為今年下半年以來成交表現(xiàn)最好的一個(gè)月。對(duì)比全國其他城市而言,成都也是罕見的11月成交面積破百萬平方米、同環(huán)比均增長均超兩位數(shù)的城市。

多城二手房成交量創(chuàng)新高

相較于新房市場(chǎng)的回落之勢(shì),二手房市場(chǎng)卻是另一番景象。

據(jù)券商中國記者根據(jù)多方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)梳理,11月,北京、深圳、廣州、上海四個(gè)一線城市二手房成交量均環(huán)比回升。

北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,11月,北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套,環(huán)比增長17.8%,同比增加16.7%。

深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示,11月,深圳二手商品住宅成交3133套,環(huán)比增長12.9%,同比增長44.5%。

另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),11月6日—11月12日,深圳全市二手房(含自助)錄得936套,環(huán)比增長9.2%;11月13日—11月19日,深圳全市二手房(含自助)錄得972套,環(huán)比增長3.8%,二手房錄得量“高位”再增長。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國記者表示,“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,北京二手住宅成交量出現(xiàn)階段性回升,根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),9月北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長30%;10月受國慶假期影響成交有所回落;11月,在優(yōu)質(zhì)房源掛牌及部分房源價(jià)格下調(diào)帶動(dòng)下,二手房成交量有所回升,同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正。整體來看,當(dāng)前北京二手房成交仍保持一定體量。

深房中協(xié)認(rèn)為,在政策持續(xù)優(yōu)化的背景下,11月23日新落地的“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、“二套首付比例下降”政策給改善型客戶注入了更強(qiáng)入市信心,11月改善型客戶入市情緒恢復(fù)明顯。

除了北京、深圳,廣州和上海二手房成交也有增長。

據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),11月(統(tǒng)計(jì)周期為2023年10月26日至2023年11月25日),廣州市二手住宅整體網(wǎng)簽(中介促成+自行交易)共10182宗,環(huán)比分別增長8.77%。11月全市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)在2023年3月和4月之后再度突破1萬宗。

對(duì)于11月廣州二手住宅交易量延續(xù)今年8月以來的環(huán)比增長態(tài)勢(shì)的主要原因,廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為,一是“920”政策刺激持續(xù),因部分區(qū)域放開限購,一些此前不具備資格的置業(yè)者購房需求陸續(xù)釋放。二是在政策利好的背景下,為縮短房屋置換周期,部分業(yè)主愿意提供一定的議價(jià)空間促進(jìn)成交。三是因明年子女入學(xué)產(chǎn)生的學(xué)位房需求增多。

另外,據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)簽更新數(shù)據(jù),11月,上海二手房合計(jì)成交16173套,環(huán)比上漲約7.12%。整體來看,市場(chǎng)成交有所回暖,平均每日簽約成交套數(shù)約539套。

對(duì)于上海成交總量出現(xiàn)環(huán)比上行,上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,原因有兩個(gè)方面,一是11月沒有假期影響,市場(chǎng)交易節(jié)奏回歸常態(tài),成交比10月份多實(shí)屬正常。但從絕對(duì)總量來看,仍然沒過1.5萬套的“及格線”,盡管有反彈,但仍處于疲軟格局。

二是11月市場(chǎng)價(jià)格還處于下行狀態(tài),中原地產(chǎn)的二手房價(jià)格指數(shù)顯示,11月的指數(shù)環(huán)比下跌接近4%,有加速探底的趨勢(shì)。換而言之,成交量是“以價(jià)換量”換出來的,一些房源打折幅度甚至低于8折。在“一步到位”的價(jià)格推動(dòng)下,買家也愿意入市。

在盧文曦看來,當(dāng)前市場(chǎng)還沒有明確底部,加之上海地方樓市政策還不明朗,因此交易還會(huì)有拉鋸。預(yù)計(jì)12月成交會(huì)延續(xù)這種不太活躍狀態(tài),價(jià)格繼續(xù)在探底走勢(shì)中。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合央視新聞、每日經(jīng)濟(jì)新聞(記者 陳利)、券商中國

封面圖片來源:視覺中國-VCG111356386608

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