太古里與西安城市想象

每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

頂級(jí)商業(yè)體項(xiàng)目太古里在西安的進(jìn)展和動(dòng)態(tài)一直備受關(guān)注。

11月14日，西安太古里在小雁塔舉行開(kāi)工儀式，進(jìn)入施工階段，預(yù)計(jì)于2026年起分階段落成，這意味著太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第七個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，及第四座太古里正式落地。

相比北京、成都、上海太古里項(xiàng)目，西安太古里全面升級(jí)，在規(guī)劃商業(yè)面積、商戶數(shù)量、業(yè)態(tài)體量方面，均創(chuàng)下內(nèi)地同一項(xiàng)目之最。

同時(shí)，“太古里”背后運(yùn)營(yíng)的公司太古地產(chǎn)，在內(nèi)地開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目十分審慎，特別是對(duì)頂級(jí)和稀缺的太古里布局，第四座選擇西安，且與國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)曲江新區(qū)合作，背后故事和城市想象值得深剖和關(guān)注。

刷新太古里之最 

公開(kāi)資料，太古地產(chǎn)（01972.HK）是一家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綜合項(xiàng)目發(fā)展商及運(yùn)營(yíng)商，尤其專注和擅長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)范疇包括物業(yè)投資、物業(yè)買賣及酒店投資，事業(yè)版圖布局在國(guó)內(nèi)和美國(guó)。

據(jù)公司年報(bào)，太古地產(chǎn)已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)逾20年，在北京、廣州、成都及上海擁有六個(gè)已投入營(yíng)運(yùn)的大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，其中商業(yè)代表之作太古里項(xiàng)目?jī)H三個(gè)。

相比快速擴(kuò)張、商業(yè)模式高度同質(zhì)化的商業(yè)綜合體，從太古地產(chǎn)布局項(xiàng)目數(shù)量及時(shí)間周期可以看出，太古地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)非常審慎，尤其是太古里這種頂級(jí)和稀缺的商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。 

而西安太古里，為太古地產(chǎn)在內(nèi)地布局的第七個(gè)大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，也是繼北京、成都、上海之后的第四座太古里，足見(jiàn)太古地產(chǎn)對(duì)西安的青睞和信心。

事實(shí)上，太古地產(chǎn)對(duì)西安太古里的確予以重注，據(jù)公司年報(bào)信息及西安太古里項(xiàng)目規(guī)劃，筆者發(fā)現(xiàn)西安項(xiàng)目將刷新目前內(nèi)地太古里多項(xiàng)之最。

據(jù)悉，西安太古里總占地面積約11.9萬(wàn)平方米，總建筑面積為25.6萬(wàn)平方米，是內(nèi)地太古里中規(guī)劃商業(yè)面積之最。

而據(jù)太古地產(chǎn)2022年年報(bào)，對(duì)照其他三個(gè)項(xiàng)目，北京太古里已落成地盤(pán)面積約13.03萬(wàn)平方米，已落成總樓面面積約19.87萬(wàn)平方米，成都地盤(pán)面積約9.05萬(wàn)平方米，總樓面面積約18.38萬(wàn)平方米，上海前灘地盤(pán)面積約7.09萬(wàn)平方米，總樓面面積約13.2萬(wàn)平方米。

圖片來(lái)源：太古地產(chǎn)年報(bào)

業(yè)態(tài)和商戶體量上，根據(jù)規(guī)劃，西安太古里延續(xù)了“太古里”低密度、開(kāi)放式的建筑設(shè)計(jì)布局，將包含超過(guò)30座單體建筑，可聚集頂級(jí)業(yè)態(tài)商戶近500家，并融入零售商場(chǎng)、文化設(shè)施、奢華酒店、服務(wù)式公寓和商業(yè)公寓等豐富業(yè)態(tài)。

而據(jù)年報(bào)信息，北京太古里業(yè)態(tài)為零售物業(yè)和酒店，共有約281間零售店鋪；上海前灘主要為零售物業(yè)約有250間店鋪；成都太古里業(yè)態(tài)有零售物業(yè)、服務(wù)住宅和酒店，逾300間店鋪，100間客房及42個(gè)服務(wù)式公寓的精品酒店博舍。顯然，西安太古里的商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)創(chuàng)下同一項(xiàng)目之最。

同時(shí)，西安太古里總投資額預(yù)計(jì)約為100億元，預(yù)計(jì)于2026年起分階段落成。筆者在施工現(xiàn)場(chǎng)小雁塔歷史文化片區(qū)看到，雖然外圍擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)，但依然能夠聽(tīng)到機(jī)器轟鳴的聲音和隱約露頭的塔吊。

值得注意的是，西安太古里項(xiàng)目地塊于2022年3月成交，今年11月14日正式開(kāi)工，預(yù)計(jì)2026年年初陸續(xù)建成，這意味著，作為大型商業(yè)項(xiàng)目，其開(kāi)工和建設(shè)速度均頗為驚人。

要知道，西安太古里位于小雁塔文保區(qū)，西安諸多大型商業(yè)體開(kāi)工前都經(jīng)歷過(guò)較長(zhǎng)的文堪期，例如薈聚中心在2017年9月拿地，2020年底才開(kāi)工建設(shè)，此背后足見(jiàn)西安對(duì)于太古里落地和推進(jìn)的誠(chéng)意。

據(jù)悉，在西安抓實(shí)抓細(xì)重大項(xiàng)目，穩(wěn)投資的招商背景下，太古里背后的招投方曲江新區(qū)，通過(guò)加碼招商，細(xì)致服務(wù)企業(yè)，最終獲得上述商業(yè)大單。

地方國(guó)資持30%權(quán)益

西安太古里除了創(chuàng)下內(nèi)地太古里多項(xiàng)之最外，很有意思的一點(diǎn)的是，其在投資收益和模式上，采取了太古地產(chǎn)和地方國(guó)資聯(lián)合投資的模式。

對(duì)比北京、成都、上海三地項(xiàng)目，其中北京三里屯太古里項(xiàng)目，太古地產(chǎn)應(yīng)占權(quán)益為100%。

成都遠(yuǎn)洋太古里為太古地產(chǎn)和深度戰(zhàn)略合作伙伴遠(yuǎn)洋集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，2022年12月，太古地產(chǎn)宣布向遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)及物管公司余下50%權(quán)益，以及于2023年2月完成收購(gòu)余下35%權(quán)益。

據(jù)太古地產(chǎn)2023年中期報(bào)告，太古地產(chǎn)擁有成都項(xiàng)目100%權(quán)益，并在今年8月重新命名為成都太古里。

上海前灘太古里則由太古地產(chǎn)與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司的附屬公司組成合資公司投資開(kāi)發(fā)，雙方各持50%權(quán)益。

西安太古里權(quán)益模式與上海類似，公開(kāi)資料顯示，2022年3月，太古地產(chǎn)通過(guò)旗下騰運(yùn)有限公司與西安城桓文投組成的聯(lián)合體西安騰運(yùn)置業(yè)公司，拿下項(xiàng)目的出讓地塊。

其中，太古地產(chǎn)持股70%，西安城桓文化投資發(fā)展公司（以下簡(jiǎn)稱:西安城桓文投）持股30%，穿透股權(quán)，西安城桓文投為國(guó)企，實(shí)控人為西安曲江新區(qū)管理委員會(huì)。

西安太古里項(xiàng)目效果圖

“作為頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，太古里項(xiàng)目的估值和經(jīng)營(yíng)收益均極其可觀，地方國(guó)資參與權(quán)益占比，能夠長(zhǎng)期鎖定并分享項(xiàng)目的收益。”地產(chǎn)資深人士表示。

此或能從太古地產(chǎn)的財(cái)報(bào)中窺見(jiàn)一斑，太古地產(chǎn)公告顯示，內(nèi)地目前是公司收益增長(zhǎng)的主要來(lái)源之一，而內(nèi)地收益主要源于物業(yè)投資所帶來(lái)的租金收入。

2023年上半年公司內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入總額為26.38億港元，較去年同期增長(zhǎng)26%，其中應(yīng)占租金收入25.84億港元。截至2023年6月30日，公司內(nèi)地已落成零售物業(yè)估值為658.99億港元，其中公司已占權(quán)益為554.68億港元。2023年上半年，北京三里屯太古里、成都遠(yuǎn)洋太古里、前灘太古里的零售銷售額分別同比增長(zhǎng)29%、27%、169%，北京三里屯太古里和成都遠(yuǎn)洋太古里租金收入總額則分別同比增長(zhǎng) 1%、5%。

從目前北京、成都、上海項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，只要保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，占有30%權(quán)益的曲江新區(qū)顯然能從中獲得不錯(cuò)的應(yīng)占收入。

即便日后曲江方面要出售股權(quán)，亦能獲得可觀的股權(quán)收益，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

以成都太古里項(xiàng)目股權(quán)出售為參考，據(jù)上市公司公告，遠(yuǎn)洋方面將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，將分三期交易，總代價(jià)55.5億元人民幣，相比最初投資溢價(jià)可觀。

“曲江介入?yún)⑴c投資是非常有眼光的，除了常規(guī)稅收，還能將頂級(jí)商業(yè)項(xiàng)目部分收益留在地方。”上述人士稱。

賦能文商旅融合

事實(shí)上，太古地產(chǎn)和曲江新區(qū)合作，不僅是獲得商業(yè)的回報(bào)，從城市層面講，雙方的合作可以說(shuō)是不同文旅商融合范式的碰撞與融合。

從目前北京、成都、上海項(xiàng)目看，太古里顯然是當(dāng)下頂級(jí)且稀缺的文旅商融合的非常好的項(xiàng)目。

以成都太古里為例，其地址在具有重要的歷史、文化及地理意義的大慈寺周圍，將潮流商業(yè)文化融入進(jìn)具有川西民居特色傳統(tǒng)建筑布局中，采用低密度、開(kāi)放式建筑形態(tài)，同時(shí)滿足了對(duì)歷史遺跡的保護(hù)與現(xiàn)代商業(yè)的開(kāi)發(fā)，具有強(qiáng)文化性屬性。

商業(yè)層面，其主打奢侈、快消、零售品牌組合，且租戶為頭部商業(yè)品牌，如蘋(píng)果、巴黎世家、古馳、迪奧、愛(ài)馬仕、LV等。據(jù)太古地產(chǎn)2023年中期報(bào)， 商場(chǎng)擁有96%的超高租用率。

根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，成都遠(yuǎn)洋太古里2022年銷售額超過(guò)80億元，在成都主要商業(yè)體和購(gòu)物中心中位列第二，商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)強(qiáng)勁。

同時(shí)，成都遠(yuǎn)洋太古里是城市地標(biāo)之一及熱門(mén)打卡旅游地，向來(lái)在社交平臺(tái)上有很高的熱度和流量。

而曲江新區(qū)作為國(guó)家級(jí)的文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，擅長(zhǎng)圍繞文化旅游的新業(yè)態(tài)、新模式、新消費(fèi)，整合文旅資源，有中國(guó)年·看西安、大唐芙蓉園新春燈會(huì)、大唐不夜城、長(zhǎng)安十二時(shí)辰等一眾出圈爆火的文商旅融合景區(qū)和產(chǎn)品。

“一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)維度的文商旅頂流，一個(gè)是政府開(kāi)發(fā)區(qū)維度，雙方在文商旅融合上的經(jīng)驗(yàn)碰撞值得期待，亦能為城市文商旅融合賦能。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)此，太古里首先將提升西安在中國(guó)乃至全球的商業(yè)魅力和影響力，參照已有項(xiàng)目品牌業(yè)態(tài)及租用率，西安將進(jìn)場(chǎng)奢侈品牌、時(shí)尚美妝、精品零售、品質(zhì)餐飲、娛樂(lè)配套等業(yè)態(tài)的頂級(jí)頭部品牌集合，填補(bǔ)西安商業(yè)空白及提升商業(yè)品格。

同時(shí)，據(jù)2022年度全國(guó)商場(chǎng)銷售成績(jī)，西安賽格、西安SKP分別斬獲100億元、95億元的銷售額，即將成為繼北京、上海、杭州后，第4個(gè)能夠支撐“雙百億商場(chǎng)”的城市，西安太古里如此重磅投資體量，帶來(lái)的城市商業(yè)消費(fèi)潛力充滿想象，有望重塑地方及國(guó)內(nèi)商業(yè)格局。

此外，筆者在現(xiàn)場(chǎng)看到，西安太古里項(xiàng)目地塊位于唐長(zhǎng)安城外郭城108坊之一的“安仁坊”內(nèi)，屬于小雁塔歷史文化片區(qū)，是西安核心地段，歷史文化底蘊(yùn)拉滿。

曲江新區(qū)表示，西安太古里的開(kāi)工，為文化遺產(chǎn)賦能，雙方將進(jìn)一步探索“新商貿(mào)”“新創(chuàng)意”“新時(shí)尚”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，推動(dòng)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合，打造歷史與現(xiàn)代交相輝映的文旅新地標(biāo)。

太古地產(chǎn)則表示，其一貫尊重每座業(yè)務(wù)城市本身的歷史文脈，西安太古里將打造一個(gè)充滿活力的國(guó)際級(jí)新地標(biāo)，促進(jìn)“文、旅、商”融合發(fā)展，進(jìn)一步彰顯西安的歷史遺產(chǎn)和文化價(jià)值。

這意味著，對(duì)照太古里在其他城市的回報(bào)和影響來(lái)看，西安本為國(guó)際知名文化旅游名城，更是國(guó)內(nèi)熱門(mén)文旅城市，西安太古里無(wú)疑是又一地標(biāo)級(jí)文旅商項(xiàng)目，為城市發(fā)展帶來(lái)新活力。上述人士則表示。