太古里與西安城市想象

每經(jīng)記者 張靜  張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

頂級商業(yè)體項目太古里在西安的進展和動態(tài)一直備受關(guān)注。

11月14日，西安太古里在小雁塔舉行開工儀式，進入施工階段，預計于2026年起分階段落成，這意味著太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第七個商業(yè)運營項目，及第四座太古里正式落地。

相比北京、成都、上海太古里項目，西安太古里全面升級，在規(guī)劃商業(yè)面積、商戶數(shù)量、業(yè)態(tài)體量方面，均創(chuàng)下內(nèi)地同一項目之最。

同時，“太古里”背后運營的公司太古地產(chǎn)，在內(nèi)地開發(fā)商業(yè)項目十分審慎，特別是對頂級和稀缺的太古里布局，第四座選擇西安，且與國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)曲江新區(qū)合作，背后故事和城市想象值得深剖和關(guān)注。

刷新太古里之最 

公開資料，太古地產(chǎn)（01972.HK）是一家國內(nèi)領(lǐng)先的綜合項目發(fā)展商及運營商，尤其專注和擅長商業(yè)地產(chǎn)項目，業(yè)務范疇包括物業(yè)投資、物業(yè)買賣及酒店投資，事業(yè)版圖布局在國內(nèi)和美國。

據(jù)公司年報，太古地產(chǎn)已進入中國內(nèi)地市場逾20年，在北京、廣州、成都及上海擁有六個已投入營運的大型商業(yè)發(fā)展項目，其中商業(yè)代表之作太古里項目僅三個。

相比快速擴張、商業(yè)模式高度同質(zhì)化的商業(yè)綜合體，從太古地產(chǎn)布局項目數(shù)量及時間周期可以看出，太古地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)非常審慎，尤其是太古里這種頂級和稀缺的商業(yè)運營項目。 

而西安太古里，為太古地產(chǎn)在內(nèi)地布局的第七個大型商業(yè)發(fā)展項目，也是繼北京、成都、上海之后的第四座太古里，足見太古地產(chǎn)對西安的青睞和信心。

事實上，太古地產(chǎn)對西安太古里的確予以重注，據(jù)公司年報信息及西安太古里項目規(guī)劃，筆者發(fā)現(xiàn)西安項目將刷新目前內(nèi)地太古里多項之最。

據(jù)悉，西安太古里總占地面積約11.9萬平方米，總建筑面積為25.6萬平方米，是內(nèi)地太古里中規(guī)劃商業(yè)面積之最。

而據(jù)太古地產(chǎn)2022年年報，對照其他三個項目，北京太古里已落成地盤面積約13.03萬平方米，已落成總樓面面積約19.87萬平方米，成都地盤面積約9.05萬平方米，總樓面面積約18.38萬平方米，上海前灘地盤面積約7.09萬平方米，總樓面面積約13.2萬平方米。

圖片來源：太古地產(chǎn)年報

業(yè)態(tài)和商戶體量上，根據(jù)規(guī)劃，西安太古里延續(xù)了“太古里”低密度、開放式的建筑設(shè)計布局，將包含超過30座單體建筑，可聚集頂級業(yè)態(tài)商戶近500家，并融入零售商場、文化設(shè)施、奢華酒店、服務式公寓和商業(yè)公寓等豐富業(yè)態(tài)。

而據(jù)年報信息，北京太古里業(yè)態(tài)為零售物業(yè)和酒店，共有約281間零售店鋪；上海前灘主要為零售物業(yè)約有250間店鋪；成都太古里業(yè)態(tài)有零售物業(yè)、服務住宅和酒店，逾300間店鋪，100間客房及42個服務式公寓的精品酒店博舍。顯然，西安太古里的商戶數(shù)量及業(yè)態(tài)創(chuàng)下同一項目之最。

同時，西安太古里總投資額預計約為100億元，預計于2026年起分階段落成。筆者在施工現(xiàn)場小雁塔歷史文化片區(qū)看到，雖然外圍擋得嚴嚴實實，但依然能夠聽到機器轟鳴的聲音和隱約露頭的塔吊。

值得注意的是，西安太古里項目地塊于2022年3月成交，今年11月14日正式開工，預計2026年年初陸續(xù)建成，這意味著，作為大型商業(yè)項目，其開工和建設(shè)速度均頗為驚人。

要知道，西安太古里位于小雁塔文保區(qū)，西安諸多大型商業(yè)體開工前都經(jīng)歷過較長的文堪期，例如薈聚中心在2017年9月拿地，2020年底才開工建設(shè)，此背后足見西安對于太古里落地和推進的誠意。

據(jù)悉，在西安抓實抓細重大項目，穩(wěn)投資的招商背景下，太古里背后的招投方曲江新區(qū)，通過加碼招商，細致服務企業(yè)，最終獲得上述商業(yè)大單。

地方國資持30%權(quán)益

西安太古里除了創(chuàng)下內(nèi)地太古里多項之最外，很有意思的一點的是，其在投資收益和模式上，采取了太古地產(chǎn)和地方國資聯(lián)合投資的模式。

對比北京、成都、上海三地項目，其中北京三里屯太古里項目，太古地產(chǎn)應占權(quán)益為100%。

成都遠洋太古里為太古地產(chǎn)和深度戰(zhàn)略合作伙伴遠洋集團共同開發(fā)，2022年12月，太古地產(chǎn)宣布向遠洋集團收購項目股權(quán)及物管公司余下50%權(quán)益，以及于2023年2月完成收購余下35%權(quán)益。

據(jù)太古地產(chǎn)2023年中期報告，太古地產(chǎn)擁有成都項目100%權(quán)益，并在今年8月重新命名為成都太古里。

上海前灘太古里則由太古地產(chǎn)與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的附屬公司組成合資公司投資開發(fā)，雙方各持50%權(quán)益。

西安太古里權(quán)益模式與上海類似，公開資料顯示，2022年3月，太古地產(chǎn)通過旗下騰運有限公司與西安城桓文投組成的聯(lián)合體西安騰運置業(yè)公司，拿下項目的出讓地塊。

其中，太古地產(chǎn)持股70%，西安城桓文化投資發(fā)展公司（以下簡稱:西安城桓文投）持股30%，穿透股權(quán)，西安城桓文投為國企，實控人為西安曲江新區(qū)管理委員會。

西安太古里項目效果圖

“作為頂級商業(yè)地產(chǎn)項目，太古里項目的估值和經(jīng)營收益均極其可觀，地方國資參與權(quán)益占比，能夠長期鎖定并分享項目的收益。”地產(chǎn)資深人士表示。

此或能從太古地產(chǎn)的財報中窺見一斑，太古地產(chǎn)公告顯示，內(nèi)地目前是公司收益增長的主要來源之一，而內(nèi)地收益主要源于物業(yè)投資所帶來的租金收入。

2023年上半年公司內(nèi)地投資物業(yè)組合的租金收入總額為26.38億港元，較去年同期增長26%，其中應占租金收入25.84億港元。截至2023年6月30日，公司內(nèi)地已落成零售物業(yè)估值為658.99億港元，其中公司已占權(quán)益為554.68億港元。2023年上半年，北京三里屯太古里、成都遠洋太古里、前灘太古里的零售銷售額分別同比增長29%、27%、169%，北京三里屯太古里和成都遠洋太古里租金收入總額則分別同比增長 1%、5%。

從目前北京、成都、上海項目的運營情況來看，只要保持穩(wěn)定經(jīng)營，占有30%權(quán)益的曲江新區(qū)顯然能從中獲得不錯的應占收入。

即便日后曲江方面要出售股權(quán)，亦能獲得可觀的股權(quán)收益，上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

以成都太古里項目股權(quán)出售為參考，據(jù)上市公司公告，遠洋方面將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由合作方太古地產(chǎn)接手，將分三期交易，總代價55.5億元人民幣，相比最初投資溢價可觀。

“曲江介入?yún)⑴c投資是非常有眼光的，除了常規(guī)稅收，還能將頂級商業(yè)項目部分收益留在地方。”上述人士稱。

賦能文商旅融合

事實上，太古地產(chǎn)和曲江新區(qū)合作，不僅是獲得商業(yè)的回報，從城市層面講，雙方的合作可以說是不同文旅商融合范式的碰撞與融合。

從目前北京、成都、上海項目看，太古里顯然是當下頂級且稀缺的文旅商融合的非常好的項目。

以成都太古里為例，其地址在具有重要的歷史、文化及地理意義的大慈寺周圍，將潮流商業(yè)文化融入進具有川西民居特色傳統(tǒng)建筑布局中，采用低密度、開放式建筑形態(tài)，同時滿足了對歷史遺跡的保護與現(xiàn)代商業(yè)的開發(fā)，具有強文化性屬性。

商業(yè)層面，其主打奢侈、快消、零售品牌組合，且租戶為頭部商業(yè)品牌，如蘋果、巴黎世家、古馳、迪奧、愛馬仕、LV等。據(jù)太古地產(chǎn)2023年中期報， 商場擁有96%的超高租用率。

根據(jù)四川省連鎖商業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，成都遠洋太古里2022年銷售額超過80億元，在成都主要商業(yè)體和購物中心中位列第二，商業(yè)消費表現(xiàn)強勁。

同時，成都遠洋太古里是城市地標之一及熱門打卡旅游地，向來在社交平臺上有很高的熱度和流量。

而曲江新區(qū)作為國家級的文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，擅長圍繞文化旅游的新業(yè)態(tài)、新模式、新消費，整合文旅資源，有中國年·看西安、大唐芙蓉園新春燈會、大唐不夜城、長安十二時辰等一眾出圈爆火的文商旅融合景區(qū)和產(chǎn)品。

“一個是商業(yè)地產(chǎn)維度的文商旅頂流，一個是政府開發(fā)區(qū)維度，雙方在文商旅融合上的經(jīng)驗碰撞值得期待，亦能為城市文商旅融合賦能。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)此，太古里首先將提升西安在中國乃至全球的商業(yè)魅力和影響力，參照已有項目品牌業(yè)態(tài)及租用率，西安將進場奢侈品牌、時尚美妝、精品零售、品質(zhì)餐飲、娛樂配套等業(yè)態(tài)的頂級頭部品牌集合，填補西安商業(yè)空白及提升商業(yè)品格。

同時，據(jù)2022年度全國商場銷售成績，西安賽格、西安SKP分別斬獲100億元、95億元的銷售額，即將成為繼北京、上海、杭州后，第4個能夠支撐“雙百億商場”的城市，西安太古里如此重磅投資體量，帶來的城市商業(yè)消費潛力充滿想象，有望重塑地方及國內(nèi)商業(yè)格局。

此外，筆者在現(xiàn)場看到，西安太古里項目地塊位于唐長安城外郭城108坊之一的“安仁坊”內(nèi)，屬于小雁塔歷史文化片區(qū)，是西安核心地段，歷史文化底蘊拉滿。

曲江新區(qū)表示，西安太古里的開工，為文化遺產(chǎn)賦能，雙方將進一步探索“新商貿(mào)”“新創(chuàng)意”“新時尚”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，推動傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明完美結(jié)合，打造歷史與現(xiàn)代交相輝映的文旅新地標。

太古地產(chǎn)則表示，其一貫尊重每座業(yè)務城市本身的歷史文脈，西安太古里將打造一個充滿活力的國際級新地標，促進“文、旅、商”融合發(fā)展，進一步彰顯西安的歷史遺產(chǎn)和文化價值。

這意味著，對照太古里在其他城市的回報和影響來看，西安本為國際知名文化旅游名城，更是國內(nèi)熱門文旅城市，西安太古里無疑是又一地標級文旅商項目，為城市發(fā)展帶來新活力。上述人士則表示。