“我的房貸利率怎么還沒(méi)下調(diào)？”房貸如何變成消費(fèi)貸？業(yè)內(nèi)人士：不排除有中介在其中搞假系統(tǒng)、打時(shí)間差的可能

每經(jīng)記者 張宏  肖世清    每經(jīng)編輯 馬子卿    

11月7日，濮陽(yáng)農(nóng)商銀行發(fā)布一則關(guān)于合理解決客戶訴求的說(shuō)明指出，針對(duì)貸款問(wèn)題，該行已成立工作專班，對(duì)有關(guān)客戶將逐一排查，開(kāi)辟綠色通道，采取有效措施，最大化滿足客戶訴求。針對(duì)貸款辦理過(guò)程中存在的違規(guī)問(wèn)題，該行將從嚴(yán)處理。

圖片來(lái)源：濮陽(yáng)農(nóng)商銀行微信公眾號(hào)

據(jù)央廣網(wǎng)此前報(bào)道，多位河南濮陽(yáng)的聽(tīng)眾近日反映稱，自己的存量首套房貸利率降不了，一問(wèn)才知，已經(jīng)還了兩年多的房貸竟是消費(fèi)貸。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，關(guān)于“消費(fèi)貸和房貸區(qū)別在何處？”“房貸是通過(guò)哪些層面的操作轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)貸？”“銀行將面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？”等話題迅速引起熱議。有銀行從業(yè)人士表示：“一些消費(fèi)者對(duì)貸款沒(méi)經(jīng)驗(yàn)，不排除有‘營(yíng)銷誤導(dǎo)’的可能。”

河南濮陽(yáng)多位用戶“房貸變消費(fèi)貸”？當(dāng)?shù)劂y行回應(yīng)：對(duì)有關(guān)客戶將逐一排查

根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，多位河南濮陽(yáng)的聽(tīng)眾近日反映稱，自己的存量首套房貸利率降不了，一問(wèn)才知，已經(jīng)還了兩年多的房貸竟是消費(fèi)貸。報(bào)道稱，貸款資金主要來(lái)自濮陽(yáng)當(dāng)?shù)氐膬杉肄r(nóng)商行——濮陽(yáng)農(nóng)商銀行和臺(tái)前農(nóng)商銀行。

日前，濮陽(yáng)農(nóng)商銀行回應(yīng)稱，已成立工作專班，對(duì)有關(guān)客戶采取有效將逐一排查，開(kāi)辟綠色通道措施，最大化滿足客戶訴求。針對(duì)貸款辦理過(guò)程中存在的違規(guī)問(wèn)題，該行將從嚴(yán)處理。

國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，濮陽(yáng)農(nóng)商銀行是河南省一家地方法人農(nóng)村商業(yè)銀行，前身系成立于2008年的濮陽(yáng)市市區(qū)農(nóng)村信用合作社。2018年6月，經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)更為現(xiàn)名。該行股權(quán)結(jié)構(gòu)較為分散，法人股和自然人股東占比50.32%和49.68%。

該行的主要股東包括河南農(nóng)投金控股份有限公司、河南匯豐置業(yè)集團(tuán)有限公司、濮陽(yáng)市建偉建筑人才服務(wù)有限公司、河南優(yōu)美辦公家具有限公司、河南省大本實(shí)業(yè)有限公司、鄭州元化企業(yè)管理咨詢有限公司等，持股比例分別為8.13%、8.05%、5.69%、4.95%、4.95%、4.43%。

每經(jīng)記者注意到，今年2月原銀保監(jiān)會(huì)通報(bào)稱，查處了多家銀行的違法違規(guī)行為，罰沒(méi)金額合計(jì)達(dá)3.88億元。從各家銀行的違規(guī)事由來(lái)看，其中就涉及消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金挪用等；此外，2020年底，原河南銀保監(jiān)局濮陽(yáng)分局曾對(duì)濮陽(yáng)農(nóng)商銀行出具多則處罰決定書(shū)，案由指向該行發(fā)放冒名貸款、貸后管理不審慎。

房貸如何變成消費(fèi)貸？業(yè)內(nèi)：不排除有中介在其中搞假系統(tǒng)、打時(shí)間差的可能

根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，“在濮陽(yáng)，因存量房貸利率調(diào)降發(fā)現(xiàn)‘房貸變消費(fèi)貸’的人不在少數(shù)。他們中的大多數(shù)手中都沒(méi)有貸款合同。”那么，房貸“變”消費(fèi)貸究竟是通過(guò)何種操作實(shí)現(xiàn)的？ 

一位城商行華北地區(qū)分行工作人員向每經(jīng)記者表示，“消費(fèi)貸和房貸完全是兩個(gè)品種，從產(chǎn)品到合同完全不一樣，貸款用途到底是買房還是消費(fèi)應(yīng)該是非常明確的。消費(fèi)者自己連原件合同都沒(méi)有，真的匪夷所思。”上述人士進(jìn)一步補(bǔ)充，“根據(jù)現(xiàn)有信息來(lái)看，存在‘調(diào)包’或者‘營(yíng)銷誤導(dǎo)’的可能。”

那么，消費(fèi)貸還貸時(shí)，貸款人是否有可能發(fā)現(xiàn)貸款用途的異常？該類消費(fèi)貸一般是在app上還款，還是自動(dòng)扣款？上述城商行工作人員表示，“還款方式要看銀行，可能不是標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。貸款人不一定能在還款時(shí)發(fā)現(xiàn)。貸款一般是按照設(shè)定日子自動(dòng)扣款，最多是還款前2到3天，給你發(fā)短信說(shuō)根據(jù)xx號(hào)貸款合同，需要什么時(shí)候還款。”

上述工作人員提醒，“貸款人為什么連合同復(fù)印件都沒(méi)有？貸款用途在合同中屬于基本要素，因?yàn)橄M(fèi)貸不得用于買房。”

他介紹道，“申請(qǐng)有抵押的消費(fèi)貸，基本就是需要一些基礎(chǔ)材料，比如說(shuō)身份證、居住證明、個(gè)人在職證明、收入材料，收入材料就是工資賬戶的六個(gè)月流水，包括社保、公積金。還需要征信材料，再有可能需要配偶的收入證明，或者是本人的房屋產(chǎn)權(quán)證明。”

該人士進(jìn)一步補(bǔ)充，“消費(fèi)貸可能不需要全部材料，你的房產(chǎn)證明可能只需要在征信上有一個(gè)體現(xiàn)，很大程度上還是依賴于收入證明，收入資料是必選的一個(gè)材料。”該人士認(rèn)為，“如果房款還沒(méi)到賬，房子就用來(lái)抵押貸款。不排除有中介在其中搞假系統(tǒng)、打時(shí)間差的可能。”

辦房貸，房子能否先過(guò)戶再抵押？律師：用戶要區(qū)分房貸和消費(fèi)貸的性質(zhì)

根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，“有用戶表示，自己當(dāng)時(shí)簽署的是一份留有空白的文本，沒(méi)有寫(xiě)明貸款金額和貸款用途。用途和金額都是他們自己手寫(xiě)的，合同里面沒(méi)有任何消費(fèi)貸字樣，只讓簽字按手印。”

津聯(lián)律師事務(wù)所執(zhí)行主任張茹律師對(duì)記者表示，如果上述情況屬實(shí)，則銀行涉嫌欺詐購(gòu)房者，并且違規(guī)操作。如果簽的就是空白合同，后面銀行再填寫(xiě)，銀行有故意為之的嫌疑，銀行的放貸工作人員可能存在故意隱瞞真實(shí)情況的行為。

值得注意的是，根據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，該事件中的一些消費(fèi)貸是以房產(chǎn)作為抵押，抵押的房產(chǎn)就是當(dāng)時(shí)交易的房產(chǎn)。據(jù)悉，這些用戶是在中介的“幫助”下，事先把房子過(guò)戶到了自己名下。那么利用這種方法，房子能否用來(lái)做抵押貸款？

對(duì)此，張茹表示，“從形式上看，兩種貸款確實(shí)挺像，一般消費(fèi)者難以區(qū)分。但是房貸和消費(fèi)貸性質(zhì)不一樣，合同條款條件也不一樣。”

圖片來(lái)源：央行網(wǎng)站

張茹表示，房貸是以房產(chǎn)作為抵押貸款，貸款利率更穩(wěn)定，還能隨基準(zhǔn)利率浮動(dòng)，逾期優(yōu)先拍賣房產(chǎn)解決。消費(fèi)貸是以個(gè)人征信和信譽(yù)為保證的貸款，房子抵押只是其中的一種擔(dān)保，一般利率高，利率也不能變化，逾期的話可以多方面執(zhí)行，包括個(gè)人工資卡、動(dòng)產(chǎn)等。

值得關(guān)注的是，出現(xiàn)這種局面銀行將面臨哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？北京尋真律師事務(wù)所王德怡律師表示，根據(jù)2021年《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，國(guó)家嚴(yán)格禁止套取或協(xié)助套取“經(jīng)營(yíng)貸”“消費(fèi)貸”等非個(gè)人住房貸款用于購(gòu)房。

他對(duì)記者稱，如果某些商業(yè)銀行在給購(gòu)房客戶提供住房貸款時(shí)，不向借款人提供完整的貸款合同，或通過(guò)掩蓋或變?cè)旌贤谋镜姆绞?，不向客戶提供合同的全部文件，該行為就違反了監(jiān)管規(guī)定。鑒于銀行作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)就其業(yè)務(wù)的合法合規(guī)性承擔(dān)法律責(zé)任。

王德怡指出，銀行面臨兩方面責(zé)任，一是違反行政監(jiān)管規(guī)定，可能因業(yè)務(wù)不合規(guī)被行政處罰；二是因?yàn)閷?duì)借款人構(gòu)成欺詐交易，在民事上應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同被部分撤銷、賠償對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的法律責(zé)任。

“由于銀行的不合規(guī)操作，導(dǎo)致部分客戶無(wú)法享受利率下調(diào)的政策優(yōu)惠，客觀上給借款人增加了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，帶來(lái)了損失。對(duì)該部分?jǐn)U大的損失，應(yīng)由銀行承擔(dān)賠償責(zé)任，從預(yù)收的利息中予以扣減。”王德怡表示，因銀行已啟動(dòng)調(diào)查程序，建議銀行對(duì)這些簽訂錯(cuò)誤合同的客戶提供統(tǒng)一的解決辦法，即與貸款客戶重新簽訂住房貸款合同，重新商定還款方式；對(duì)于從客戶賬戶中多扣劃的本息應(yīng)予核減。

如何規(guī)避消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)？專家：銀行還需不斷完善內(nèi)部治理防范風(fēng)險(xiǎn)

光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，消費(fèi)貸初衷是解決消費(fèi)者的短期、小額資金需求，以平滑消費(fèi)者日常消費(fèi)支出，有助于釋放國(guó)內(nèi)消費(fèi)。但這些信貸資金違規(guī)流入樓市，可能導(dǎo)致消費(fèi)者杠桿過(guò)快上升，反而抑制未來(lái)消費(fèi)潛力釋放，消費(fèi)者資產(chǎn)負(fù)債由于期限錯(cuò)配，面臨潛在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；資金違規(guī)流入樓市助長(zhǎng)投機(jī)炒作，導(dǎo)致樓市價(jià)格非理性上漲，對(duì)其他經(jīng)濟(jì)部門(mén)資源構(gòu)成擠占。

這類現(xiàn)象應(yīng)該如何加以規(guī)范？“接下來(lái)需要讓消費(fèi)貸產(chǎn)品回歸產(chǎn)品設(shè)計(jì)初衷，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，切實(shí)滿足消費(fèi)者多元化、個(gè)性化需求；這就需要銀行加強(qiáng)產(chǎn)品銷售前、中、后管理，同時(shí)，強(qiáng)化監(jiān)管職能，為違法違規(guī)行為形成有力震懾。”周茂華指出，銀行方面還是需要不斷完善內(nèi)部治理有效防范風(fēng)險(xiǎn)（操作風(fēng)險(xiǎn)等），強(qiáng)化消費(fèi)者合法權(quán)益保護(hù)，提升依法合規(guī)開(kāi)展業(yè)務(wù)的意識(shí)。

于消費(fèi)者而言，周茂華表示，要理性消費(fèi)，要充分考慮自身的財(cái)務(wù)狀況，避免過(guò)度負(fù)債。在貸款過(guò)程中，一定要仔細(xì)查看貸款合同，重點(diǎn)是貸款用途、種類、金額、還款方式等。

與此同時(shí)，周茂華還表示，資金流向監(jiān)管難點(diǎn)主要是客戶賬戶信息較為復(fù)雜，業(yè)務(wù)數(shù)量大、交易復(fù)雜，資金流向管理難度大。監(jiān)管對(duì)于銀行資金違規(guī)流入樓市的態(tài)度很明確，這個(gè)需要綜合施策：一是強(qiáng)化監(jiān)管，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)健全制度，梳理業(yè)務(wù)流程，壓縮各環(huán)節(jié)主體責(zé)任；二是建立征信系統(tǒng)，對(duì)違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸的個(gè)體記入征信黑名單，并采取必要處罰等；三是借助信息技術(shù)提升貸后管理的效率。

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