“高位站崗”的房貸有救了？已有銀行可“純商貸轉組合貸”，專家：預計大行率先“降息”

每經(jīng)編輯 王月龍    

去年以來，新發(fā)放房貸利率一路走低，而存量房貸利率的加點卻一成不變，不少“高位站崗”的房貸老客戶呼吁自己的利率也能降一降。

據(jù)“常州日報”微信公眾號消息，記者采訪常州市部分銀行后發(fā)現(xiàn)，目前，常州市商業(yè)銀行還沒出臺統(tǒng)一的指導文件和具體細則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。截至發(fā)稿，每經(jīng)小編發(fā)現(xiàn)，該消息源已經(jīng)進行修改，文中“銀行同意下調存量房貸利率”的表述已經(jīng)被刪除。

而據(jù)第一財經(jīng)報道，常州江南農村商業(yè)銀行某支行的客服和信貸處表示，目前可以通過將存量的純商貸，轉成“商業(yè)貸款加公積金貸款”的組合貸款形式來簽訂新的合同，其中商業(yè)貸款的利率按照現(xiàn)行新的利率政策來執(zhí)行。不過，記者了解到，上海、溫州、臺州、杭州等城市部分國有行及商業(yè)銀行仍未有存量房貸置換的相關政策安排。

圖片來源：視覺中國

存量房貸利率置換有松動？

有地方銀行可“純商貸轉組合貸”

據(jù)“常州日報”公眾號消息，常州市已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。不過，隨后常州日報刪除了“銀行同意下調存量房貸利率”這一表述。

據(jù)報道，常州市多家銀行均在手機銀行APP上開通了調整房貸還款方式這一業(yè)務。但也有市民反映，有的銀行需要提供收入證明、銀行流水等資料才能辦理該業(yè)務。

據(jù)大河財立方報道，常州市部分國有行、股份行、城商行均表示未接到總行關于調整存量房貸利率的通知。“我們要等總行通知才能調整存量房貸利率，目前可以通過商業(yè)貸款轉公積金組合貸的方式進行調整?！?/strong>某國有行常州分行個貸中心工作人員說。

而大河財立方所在的鄭州市多家銀行也表示目前未收到通知調降存量房貸利率。有銀行工作人員稱，若是通知調整，大概率同一地區(qū)的銀行會大體統(tǒng)一下意見后，根據(jù)征信情況等設置一些條件進行調整，應該不會普調。

據(jù)上海證券報，常州江南農商行房貸部門表示，組合貸置換存量純商貸的政策調整大概從今年年初開始，且需滿足一定條件才可重新簽訂合同，和存量房貸利率下調并不是一個概念，目前該行暫未收到下調存量房貸利率的通知。

硬扛提前還貸還是“讓利”？

銀行人士：利潤變薄總比沒有強

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，但上半年新增的中長期貸款只有1.46萬億元，創(chuàng)下了近5年新低。近日，央行首次對存量房貸利率調整直接的表態(tài)，引發(fā)市場熱議。

據(jù)常州日報，業(yè)內人士普遍認為，這是監(jiān)管機構鼓勵銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：要么改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現(xiàn)行市場上的低利率；要么“轉按揭”，讓該貸款人重新申請一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

貸款買房的人，斷崖式下降，而提前還款的人，與日俱增。面對一大批人提前還貸，銀行將面臨降低存量房貸利率留住這部分客戶，還是徹底失去這部分客戶的選擇。

常州市某股份制銀行資深工作人員認為，銀行本身是沒有動力調整存量房貸的，但由于今年以來提前還貸和轉貸的群體大幅增加，對于銀行來說，利潤變薄總歸比沒有利潤要好。

據(jù)中國證券報，“提前償還個人住房貸款體現(xiàn)了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調整?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭認為，從負債端看，隨著貸款利率持續(xù)下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

而降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個好辦法。專家指出，調整存量房貸利率將減輕居民月供負擔，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問題。

或減少800-2000億元還貸支出

專家：預計大行先行動

據(jù)北京青年報，7月18日，記者從工行、建行、中行、招行等多家銀行了解到，目前，各家銀行還沒有接到相關部門的正式通知，有關存量房貸的政策目前并沒有變化，客戶還需要耐心等待。不過，多名業(yè)內人士認為，“一刀切”地強制要求商業(yè)銀行下調存量貸款利率的可能性不太大，具體實施方案還需等待監(jiān)管或商業(yè)銀行細則出臺，預計不同地區(qū)和不同銀行之間的差異會比較大。

絕大多數(shù)存量房貸客戶對央行的發(fā)聲都感到欣喜，熱切期盼方案能盡快落地。一些心急的客戶上一看到央行表態(tài)后，就急不可耐地打電話給自己的貸款客戶經(jīng)理，當然，對方的答復都是還沒有收到相關通知。

據(jù)證券日報，降低存量房貸利率，對于借款人來說，最直接的影響是減少房貸利息支出，增加可支配收入，優(yōu)化個人資產(chǎn)負債表，并邊際縮減房貸成本和其他投資預期收益率之間的差距。華泰證券宏觀團隊粗略估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個基點至85個基點。若以新增房貸為標準對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億元-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%。

據(jù)中國證券報，在招聯(lián)首席研究員董希淼看來，貸款置換原則上應限于本行，不應鼓勵跨行“轉按揭”。可通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則。同時，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降或間接降的條件、標準、流程。

“考慮到人民銀行對存量房貸利率調整持‘支持和鼓勵’態(tài)度，給予商業(yè)銀行更多自主權，預計部分大行將率先行動，發(fā)揮示范作用，其他銀行將結合自身實際情況作出選擇。”中信證券首席經(jīng)濟學家明明說。

圖片來源：視覺中國

編輯|王月龍?杜恒峰

校對|盧祥勇

每日經(jīng)濟新聞綜合自第一財經(jīng)、財聯(lián)社、常州日報、大河財立方、北京青年報、證券日報、中國證券報