華潤置地：前9月銷售增速放緩 曾單日斥資百億拿地

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

行業(yè)深度調(diào)整期，一直對(duì)外宣稱不想唯規(guī)模論的華潤置地，今年以來的銷售業(yè)績?nèi)员３址€(wěn)健增長。

近日，華潤置地發(fā)布的截至2023年9月30的未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約2343.3億元，總合同銷售建筑面積約991.81萬平方米，分別按年增加16.0%及7.5%。

不過，華潤置地9月權(quán)益合同銷售金額及權(quán)益合同銷售建筑面積均出現(xiàn)了不同程度下滑，分別約183.2億元及77.49萬平方米，分別按年減少4.4%及8.1%。

值得一提的是，就在上月底，服務(wù)華潤系多年的華潤置地總裁吳秉琪，突然調(diào)任中建集團(tuán)副總經(jīng)理。而交棒僅一年多的執(zhí)行董事及董事會(huì)主席李欣，再次承擔(dān)起過渡期期間華潤置地總裁的工作及責(zé)任。

對(duì)暫未確定的新總裁人選，華潤置地表示，“會(huì)于切實(shí)可行情況下盡快物色具備適當(dāng)專業(yè)資格或相關(guān)專長的合適人選，以委任為總裁。”

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銷售額同比增長16%

在行業(yè)整體下行的市場環(huán)境下，華潤置地是為數(shù)不多的保持業(yè)績?cè)鲩L的房企。

今年1~9月，華潤置地累計(jì)合同銷售金額約2343.3億元，同比增長16%?？晒?duì)比的是，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1~9月百強(qiáng)房企累計(jì)銷售額同比下降10.3%，連續(xù)三個(gè)月同比下降，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；TOP10房企銷售額均值為2096.3億元，同比下降6.5%。

在年初的業(yè)績會(huì)上，華潤置地首席財(cái)務(wù)官郭世清表示，2023年華潤置地總可售貨源將達(dá)到5384億元，按照全年60%的去化率計(jì)算，今年實(shí)際銷售金額將超過3000億元，預(yù)計(jì)綜合毛利率將達(dá)到28%左右。

何以成為逆行者，從華潤置地的區(qū)域銷售情況或可見一斑。

華潤置地公告顯示，按區(qū)域劃分，1~9月華東大區(qū)總簽約金額653.18億元，總簽約面積211.98萬平方米，位于八大區(qū)之首；其次是華北大區(qū)，總簽約金額408.54億元，總簽約面積170.93萬平方米；深圳大區(qū)總簽約金額338.38億元，總簽約面積83.50萬平方米；華西大區(qū)總簽約金額320.29億元，總簽約面積164.8萬平方米。

僅在華西大區(qū)的成都，華潤置地在今年就有超過16個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售。其中，中環(huán)天序、天府九里、錦江悅府、璽宸上院等項(xiàng)目的用地均為2022年下半年集中獲得，多個(gè)項(xiàng)目開盤即迎熱銷，華潤置地也成為成都前9月唯一一家業(yè)績超200億元的房企。

雖然李欣多次在公開場合強(qiáng)調(diào)了華潤置地從來沒有唯規(guī)模論，但其后繼續(xù)表態(tài)希望銷售排名有所提升，這在今年以來華潤置地的拿地方面也有所體現(xiàn)。

今年上半年，從華東到西南，華潤置地曾一日豪擲超百億元在全國拍地。5月31日，華潤置地獨(dú)自或聯(lián)合其他房企共拿下3宗地塊，分別位于重慶、義烏、溫州，總成交價(jià)超105億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~9月，華潤置地以524億元的拿地金額排在行業(yè)第三，以280萬平方米的拿地面積排在行業(yè)第四。同時(shí)，全口徑新增貨值1241億元，排在行業(yè)第二；權(quán)益新增貨值885億元，排在行業(yè)第四。

穆迪預(yù)計(jì)，華潤置地2023年至2024年的合同銷售額將緩慢增長至3150億元至3250億元；未來12~18個(gè)月，債務(wù)/資本比率將保持在42%，華潤置地的現(xiàn)金持有量和預(yù)計(jì)運(yùn)營現(xiàn)金流將足以覆蓋其承諾的土地付款和再融資需求。

不過，雖然認(rèn)可華潤置地現(xiàn)金流可滿足未來一兩年需求，但穆迪仍將中海宏洋、華潤置地、越秀地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、深業(yè)集團(tuán)六家房企的展望評(píng)級(jí)由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪認(rèn)為，鑒于中國房地產(chǎn)行業(yè)充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境，華潤置地預(yù)期改善仍存在不確定性。

新總裁人選受關(guān)注

值得注意的是，大規(guī)模租金收入或是使華潤置地處境優(yōu)于多數(shù)房企的重要因素之一。

在今年的半年報(bào)中，華潤置地首次將除開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)外的業(yè)務(wù)統(tǒng)稱為經(jīng)常性業(yè)務(wù)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)在該期報(bào)告中有效支撐住了來自開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的下行壓力。

公告顯示，今年9月，華潤置地投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約22.7億元，按年增長25.7%。2023年累計(jì)投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)租金收入約187億元，按年增長40.5%。

半年報(bào)顯示，華潤置地披露在營購物中心67座，總建筑面積813萬平方米，同比增加12.0%。上半年實(shí)現(xiàn)收入為86.4億元，同比增長39.5%；實(shí)現(xiàn)毛利率77.1%，較去年同期增加5.3個(gè)百分點(diǎn)；零售額同比增長38.9%至751億元，整體出租率維持96.2%的行業(yè)高位。

事實(shí)上，李欣也多次在業(yè)績會(huì)上表達(dá)了對(duì)經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的厚望。其透露，“十四五”期間整體購物中心收入增速維持在20%以上，毛利率維持在70%以上。此外，“十四五”末期計(jì)劃實(shí)現(xiàn)長租業(yè)務(wù)管理規(guī)模行業(yè)前十、央企第一。

基于此，華潤置地經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)被賦予無限想象空間。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，華潤置地有機(jī)會(huì)將其商業(yè)地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)上市，這將有助于拓展其融資渠道。

不過需要注意的是，華潤置地多數(shù)商場的資產(chǎn)所有權(quán)都與住宅開發(fā)等業(yè)務(wù)板塊有關(guān)聯(lián)，因稅費(fèi)負(fù)擔(dān)沉重等因素，使得商業(yè)地產(chǎn)REIT（房地產(chǎn)投資信托）直接上市變得困難。

而當(dāng)下華潤置地最受關(guān)注的，莫過于新總裁的人選。9月底，中國建筑官微發(fā)布了中央有關(guān)決定，調(diào)華潤置地總裁吳秉琪任中國建筑集團(tuán)有限公司黨組成員、副總經(jīng)理。

目前，總裁的工作和責(zé)任暫時(shí)再次交回到了主席李欣的手中。

對(duì)于新總裁的人選安排，華潤置地表示，“會(huì)于切實(shí)可行情況下盡快物色具備適當(dāng)專業(yè)資格或相關(guān)專長的合適人選，以委任為總裁。”

封面圖片來源：視覺中國