上海新政后首次土拍 5宗地攬金超158億

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上海迎來新政后首場土拍。

10月11日，上海舉行今年第三批次首輪第一場土拍，共出讓涉宅地塊5宗，其中3宗觸頂，2宗底價成交，成交總金額158.71億元。其中，保利、招商蛇口和象嶼各奪得一宗熱門地塊。

本次出讓的5宗地分別為靜安中興路地塊、金山新城地塊、青浦金澤地塊、奉賢新城地塊和浦東三林地塊，總出讓面積約43.77萬平方米，總規(guī)劃建面約90.65萬平方米，總起價約149.1億元。

土拍出讓規(guī)則有所調(diào)整

值得注意的是，此次土拍出讓規(guī)則進行了一定調(diào)整，采用“競地價+競品質(zhì)+搖號”方式出讓，即先競價格，達到最高限價后競報“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”，若仍有多個競買人接受最高限價和同等競報條件的，則最終通過搖號確定競得人。

其中靜安中興路地塊采用“招掛復合”的方式，即在地塊“高品質(zhì)建設”要求的基礎上，通過先招標后競價的方式“好中選優(yōu)”，進一步引導開發(fā)企業(yè)提供高質(zhì)量的城市作品，但由于地塊有效申請人未達到10人以上，最終直接采用掛牌方式出讓。

靜安中興路地塊占地面積0.76萬平方米，容積率2.5，建筑面積1.9萬平方米，起始價14.1億元，銷售指導價為18萬元/平方米，裝修標準4000元/平方米。該地塊共吸引了招商蛇口、保利、象嶼和越秀4家房企爭搶。經(jīng)過27輪競價，觸達地價上限15.46億元后進入“競高品質(zhì)建設環(huán)節(jié)”，4家競買人均進入搖號環(huán)節(jié)。最終該地塊被保利發(fā)展搖中，成交總金額15.46億元，樓面價81198元/平方米，溢價率9.66%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢第三方平臺發(fā)現(xiàn)，該地塊附近萬科中興路壹號的二手房掛牌價約14.5萬~18.9萬元/平方米，綠洲雅賓利花園的二手房掛牌均價約12萬元/平方米。

本次土拍成交總價最高的為浦東新區(qū)三林環(huán)外區(qū)域PDP0-0901單元0901-07-04、0901-08-03、0901-09-02地塊，共吸引了招商蛇口、保利、中海、華潤、越秀、象嶼、安高&安聯(lián)參與角逐，經(jīng)過70輪競價觸達地價上限73.86億元后進入“競高品質(zhì)建設”環(huán)節(jié)，7家競買人均接受了綠色建筑二星級和超低能耗建筑的上限指標及7%公租房上限比例進入搖號環(huán)節(jié)。最終，該地塊被招商蛇口以總價73.86億元、溢價率10%搖中，樓面價39303元/平方米。

而奉賢區(qū)奉賢新城15單元12A-01A地塊共有招商蛇口、保利、象嶼、奉賢發(fā)展4家房企參與，最終被象嶼地產(chǎn)以地價上限16.93億元競得，樓面價18150元/平方米，溢價率10%。

本輪市場恢復還需時間

此外，青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地塊和金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-03B-01地塊均僅有一名競買人，競買人僅需在規(guī)定時間登陸網(wǎng)上受理平臺完成掛牌報價，無須至上海市土地交易市場。

最終，長三角西岑科創(chuàng)經(jīng)濟發(fā)展（上海）有限公司以底價29.64億元摘得青浦區(qū)地塊，金山區(qū)金山新城JSC1-0401單元1-03B-01地塊被蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建發(fā)）以底價22.8億元摘得。

另外，值得一提的是，中秋國慶長假期間，上海共計有12個項目取證認購，其中五盤觸發(fā)積分，且認購比例均在200%以上，多為熱門板塊項目。從成交規(guī)模來看，上海假期共成交822套新房，日均成交103套，在2022年低基數(shù)的前提下增長284.6%，但和2021年同期相比仍有不足。遠郊項目認購表現(xiàn)不佳，區(qū)域分化加劇。

與此同時，多個新一線熱點城市本次假期樓市銷售情況不及預期。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，短期來看，未來需求端、供應端政策均有優(yōu)化空間，需求端如核心城市降低首付比例、放松限購、優(yōu)化普宅標準等，供應端如支持房企盤活存量資產(chǎn)、支持盤活存量閑置地塊、支持超大特大城市城中村改造等。本輪市場恢復需要更長時間，修復過程緩慢溫和，需保持合理預期。預計四季度降幅逐步收窄，2023年全國商品房銷售面積將低于13億平方米；若短期政策優(yōu)化到位，同時城中村改造系列措施快速落地，預計2024年上半年市場完成筑底。