后住宅時代房地產(chǎn)新模式探索：科技重塑整個價值鏈，房企數(shù)字化能力迎新挑戰(zhàn)

每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月25日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“2023第十三屆中國價值地產(chǎn)年會——大模型建筑新未來”在深圳舉行。

在“后住宅時代房地產(chǎn)新模式探索”圓桌對話環(huán)節(jié)，深圳市公寓租賃行業(yè)協(xié)會會長、綠景集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁甘偉，縱橫百富企業(yè)管理集團(tuán)有限公司創(chuàng)始人、CEO（首席執(zhí)行官）賴國強(qiáng)，明源云副總裁呼軍鋒，快手房產(chǎn)全國運(yùn)營中心總經(jīng)理羅培杰，吉寶中國SUR（可持續(xù)城市更新）資產(chǎn)運(yùn)營總監(jiān)汪志生等嘉賓，圍繞“在行業(yè)轉(zhuǎn)軌過程中，哪些新的模式和新的技術(shù)最值得關(guān)注？”“如何用這些新生事物服務(wù)于現(xiàn)在的行業(yè)？”等議題展開討論。

產(chǎn)業(yè)趨勢圓桌對話現(xiàn)場 每經(jīng)記者 張建 攝

科技提供變革創(chuàng)新手段

過去20年，說起房地產(chǎn)，它一定就是住宅開發(fā)。但近年來房地產(chǎn)發(fā)生了很大變化，長租公寓、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理以及帶貨直播，種種方面、種種業(yè)態(tài)已經(jīng)多元發(fā)展。

羅培杰表示，過去的房地產(chǎn)市場主要依賴于高增長和高發(fā)展，但現(xiàn)在舊的模式已經(jīng)不再適用。與此同時，經(jīng)過20年的發(fā)展，房地產(chǎn)增量開發(fā)的黃金時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在是存量流通的黃金時代。

“整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條正在發(fā)生變化。近年來整個地產(chǎn)結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，以中介或渠道為代表的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺在產(chǎn)生一些結(jié)構(gòu)性變化，話語權(quán)有些改變，產(chǎn)業(yè)鏈條渠道在進(jìn)行重構(gòu)。”

綜合快手的大數(shù)據(jù)來看，羅培杰認(rèn)為未來有兩個確定趨勢：第一，房地產(chǎn)內(nèi)容的線上化，這是衣食住行最難被互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)進(jìn)行改造的行業(yè)；第二，消費(fèi)者越來越趨向作一個簡單的消費(fèi)決策。

呼軍鋒認(rèn)為，對房企來說，面向未來行業(yè)，有三個明顯的新業(yè)務(wù)模式值得快速探索切入，一是城市更新賽道；二是資管賽道；三是產(chǎn)業(yè)賽道。因此，地產(chǎn)、物業(yè)等領(lǐng)域應(yīng)用新技術(shù)的空間較大，但應(yīng)用新技術(shù)需要找到合適的場景并考慮投入產(chǎn)出比，從而在這些不同業(yè)務(wù)上實(shí)現(xiàn)應(yīng)用。

賴國強(qiáng)則認(rèn)為，企業(yè)之所以要進(jìn)行改變，最大推動力來自于客戶的變化。

“現(xiàn)在，我們的客戶已經(jīng)發(fā)生了改變。我們剛?cè)胄械臅r候，只要有土地，設(shè)計(jì)的戶型也說得過去，基本就可以賣得不錯。但現(xiàn)在銷售情況非常慘淡，我們很難再用過去的邏輯來解決現(xiàn)在的問題。因此，我們必須了解客戶的需求。隨著客戶年輕化，他們的需求也變得更加務(wù)實(shí)，他們不會隨意購買一套房子，如果你的房子達(dá)不到他們的期望，他們一定不會買單。這就是為什么我們需要做出改變的原因。”

他指出，“科技為我們提供了解決房地產(chǎn)行業(yè)中每個環(huán)節(jié)創(chuàng)新問題的手段。我們需要通過科技和新的模式來實(shí)現(xiàn)整個價值鏈的重新塑造，而每個環(huán)節(jié)的重新創(chuàng)新將帶來新的機(jī)遇和發(fā)展前景。”

“房地產(chǎn)業(yè)依然會有前景，不能用舊瓶來裝現(xiàn)在的新酒。”賴國強(qiáng)說。

甘偉表示，新技術(shù)、新模式在傳統(tǒng)新房市場中的運(yùn)用，其實(shí)主要是從供應(yīng)端來服務(wù)需求端的。雖然這些新技術(shù)、新模式可以提升和優(yōu)化使用需求的效率，使需求端得到更高效、更便捷的服務(wù)，但它們并不能直接激發(fā)或引領(lǐng)需求。因此，我們需要考慮的是如何利用這些新技術(shù)、新模式來更好地滿足和激活需求端，而不是僅僅依靠它們來激發(fā)或引領(lǐng)需求。

在新的存量市場或者與目前主流市場不同的市場中，技術(shù)和新模式可能會成為推動市場發(fā)展的關(guān)鍵因素。例如在長租公寓等新興行業(yè)中，適合行業(yè)發(fā)展的技術(shù)和模式可能會成為行業(yè)的核心競爭力和未來發(fā)展的關(guān)鍵因素。

“我們需要理性看待傳統(tǒng)行業(yè)和新興行業(yè)之間的區(qū)別，采用不同的引導(dǎo)方式和策略，以便在這個過程中找到取舍和合適的方向和內(nèi)容。”甘偉說。

汪志生則以吉寶為例指出，可持續(xù)城市更新業(yè)務(wù)是公司未來重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向，它包括四個方面：可持續(xù)資產(chǎn)的升級、可持續(xù)設(shè)施的服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營和綠色租賃以及企業(yè)服務(wù)。以可持續(xù)資產(chǎn)升級和可持續(xù)運(yùn)營為核心，提升資產(chǎn)的凈營業(yè)收入，進(jìn)而提升資產(chǎn)的保值增值能力，也能夠?yàn)橥顿Y人和企業(yè)打造底層綠色資產(chǎn)和碳資產(chǎn)，進(jìn)而提升企業(yè)的ESG（環(huán)境、社會和公司治理）表現(xiàn)。

數(shù)字化應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求

各行各業(yè)現(xiàn)在都在追求高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)中的高質(zhì)量發(fā)展，應(yīng)該怎么做？

賴國強(qiáng)表示，有兩個賽道值得關(guān)注，一是公寓類運(yùn)營，二是產(chǎn)業(yè)倉儲運(yùn)營。

事實(shí)上，非居住類資產(chǎn)一直存在空置和閑置的問題。這種價值鏈?zhǔn)翘貏e重要的，市場上需要有足夠的團(tuán)隊(duì)和基金，以及足夠耐心來等待這個市場的成長。因?yàn)橐郧笆袌鎏昧?，許多開發(fā)商并沒有注意到這些非居住類資產(chǎn)的重要性。

“我跟一些開發(fā)商聊過，他們告訴我，一個區(qū)域有兩百多個非居住類資產(chǎn)一直沒有被盤活，這主要是因?yàn)橐郧皥?bào)表數(shù)據(jù)很好看，所以沒有引起他們的注意。但現(xiàn)在大部分的報(bào)表都顯示出需要擠出空間，現(xiàn)在必須對這些資產(chǎn)進(jìn)行盤活。而且對于一些小業(yè)主來說，他們也有存量資產(chǎn)需要盤活。”

那么，如何一起做好盤活？很重要的一點(diǎn)是需要有足夠基金。目前市場上的投資人基金團(tuán)隊(duì)開始將目光轉(zhuǎn)移到細(xì)水長流的現(xiàn)金流回報(bào)上，不求回報(bào)很大，但必須安全穩(wěn)健。

“細(xì)分市場的發(fā)展需要非常專業(yè)和純粹，我們要準(zhǔn)確把握政策紅利，真正做到盤活存量資產(chǎn)。最近我看好這個細(xì)分市場的發(fā)展前景，我相信未來會有更多機(jī)會和發(fā)展空間。”賴國強(qiáng)說。

甘偉表示，“未來的房地產(chǎn)行業(yè)將發(fā)生巨大變化，未來市場將由增量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量主導(dǎo)，最終轉(zhuǎn)變?yōu)橛纱媪恐鲗?dǎo)的市場。這個過程中，行業(yè)的角色將發(fā)生巨大變化，這也是下一個賽道可能會朝哪個方向發(fā)展的信號。”

房地產(chǎn)下半場，大家需要做出一定的轉(zhuǎn)變。這個轉(zhuǎn)變可能是傳統(tǒng)的我們做轉(zhuǎn)型，也可能是新冒出來的新銳企業(yè)、行業(yè)、品類。管理本身的價值在于各個品類的專業(yè)程度。“目前，我們?nèi)狈Ω髌奉惞芾淼膶I(yè)人才，需要解決在商業(yè)、寫字樓、公寓和酒店等細(xì)分領(lǐng)域的特定問題，以及管理產(chǎn)業(yè)園和倉儲用地等。”

“目前，我國商品房的年化回報(bào)率約1.5%，遠(yuǎn)低于我們的利率。因此，如果我們要真正考慮REITs（不動產(chǎn)投資信托基金），任何一個品類都需要有一個很好的回報(bào)，才能達(dá)到資本的要求。能否算賬、能否退出，都是在投和管中創(chuàng)造價值后實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的過程。這是真正與國際接軌的、以房地產(chǎn)為核心的市場邏輯。”甘偉補(bǔ)充道，汪志生表示，圍繞高質(zhì)量發(fā)展，吉寶也在轉(zhuǎn)型，從以前的多元化企業(yè)轉(zhuǎn)型致力于成為具有強(qiáng)大運(yùn)營能力的另類實(shí)體資產(chǎn)管理和運(yùn)營商。“轉(zhuǎn)型過程中，我們也設(shè)定了目標(biāo)，到2030年，實(shí)現(xiàn)整個基金管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2000億新幣。”

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，“我們充分利用了在全球包括中國的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，致力于投資更多可持續(xù)發(fā)展解決方案領(lǐng)域，以及進(jìn)行投資和創(chuàng)新。通過這種方式，我們的主要目標(biāo)是推動可持續(xù)發(fā)展，包括建立可持續(xù)的基金和投資平臺，從而能夠?qū)崿F(xiàn)基金管理規(guī)模的快速、可持續(xù)拓展。”

羅培杰也以快手為例表示，可以從AI（人工智能）大模型看到三個細(xì)分市場的方向：一是物業(yè)智慧社區(qū)的平臺承載人；二是科技智能硬件和整個算法平臺；三是線下承載房地產(chǎn)交易服務(wù)的平臺承接人。

“整個快手現(xiàn)在AIGC（生成式人工智能）的數(shù)字人技術(shù)還是非常成熟的，我們現(xiàn)在本身做的事并不是用流量做置換，更多是希望看到房地產(chǎn)大的垂類孵化，讓更多開發(fā)商能夠轉(zhuǎn)型線上內(nèi)容平臺。”羅培杰說。

呼軍鋒指出，在新周期下，行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)原理發(fā)生了變化，迫使企業(yè)的商業(yè)模式從過去的“資本驅(qū)動”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;經(jīng)營驅(qū)動”；組織能力也從“下放權(quán)力”到各個部門轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;逐步回收”整體管理；管理體系也從“單一業(yè)務(wù)能力”轉(zhuǎn)向“一體化經(jīng)營能力”，這對房企數(shù)字化能力提出了新的挑戰(zhàn)。

在過去行業(yè)周期中，數(shù)字化能力更多地被強(qiáng)調(diào)為對業(yè)務(wù)需求的支持、提升業(yè)務(wù)管理的規(guī)范性，以及對業(yè)務(wù)風(fēng)險的及時預(yù)警。然而，當(dāng)前或未來，對于數(shù)字化的需求已經(jīng)超越了僅僅建立業(yè)務(wù)規(guī)范的范圍，它需要真正支撐著項(xiàng)目的運(yùn)行，推動公司的健康發(fā)展以及良性經(jīng)營。數(shù)字化能力需要為公司經(jīng)營者提供服務(wù)，滿足數(shù)據(jù)驅(qū)動業(yè)務(wù)的需求，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與經(jīng)營的聯(lián)動，最終實(shí)現(xiàn)理性、高效、閉環(huán)決策的內(nèi)在要求。

“在當(dāng)前的住宅市場中，蛋糕的大小有限，我們只能通過不斷加強(qiáng)內(nèi)部管理，修煉或者抓住管理紅利時代的機(jī)會，爭取更多的份額和利潤。”呼軍鋒說。