綠地集團(tuán)董事、執(zhí)行總裁耿靖：房地產(chǎn)運(yùn)營角色分離，企業(yè)分工將進(jìn)一步細(xì)化

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“近期全國各地接連官宣‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、取消限購等政策，釋放出優(yōu)化房地產(chǎn)政策的強(qiáng)烈信號(hào)，受到行業(yè)人士的關(guān)注。不過在需求端看房流量上升的同時(shí)，市場(chǎng)仍處在謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)勢(shì)。”9月25日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)在深圳舉行。在演講環(huán)節(jié)，綠地集團(tuán)董事、執(zhí)行總裁，綠地金創(chuàng)董事長(zhǎng)、總裁耿靖，從房地產(chǎn)市場(chǎng)、行業(yè)形勢(shì)和房企的大模型數(shù)字化應(yīng)用等方面，剖析了企業(yè)應(yīng)對(duì)行業(yè)下行周期的戰(zhàn)略選擇。

耿靖表示，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企將逐步從“開發(fā)商”和“投資商”兩者的角色分離。“投融資模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，數(shù)字化應(yīng)用引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，綠地集團(tuán)為此較早地做了嘗試。”

建議集中解除不利政策

自今年7月24日中央政治局會(huì)議定調(diào)適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“工具箱”逐漸打開，部分熱點(diǎn)城市的看房量出現(xiàn)微弱上揚(yáng)。

在耿靖看來，各地房地產(chǎn)優(yōu)化政策先后落地實(shí)施，一步一步在試探市場(chǎng)的反應(yīng)。在解除限售限購措施之后，對(duì)于市場(chǎng)來講，下一步期待在限價(jià)環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，把價(jià)格交給市場(chǎng)來決定。特別在一手房高端住宅市場(chǎng)，避免再出現(xiàn)一線城市“一日夫妻”排隊(duì)買房這類事件。“新建商品住宅的另一方面，政策可以對(duì)剛需和保障房的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。而高端住宅的價(jià)格應(yīng)該由市場(chǎng)來決定。以免因一二手房的巨大價(jià)差，導(dǎo)致市場(chǎng)人為的局限和矛盾。”

從政策的角度，耿靖建議，刺激樓市回暖需要發(fā)揮集束戰(zhàn)術(shù)，“集中解除不利于市場(chǎng)發(fā)展的捆綁政策，有效提升市場(chǎng)信心，或許比一條一條試探性的政策，對(duì)市場(chǎng)更有成效。”

今年以來，各地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端和購買端作出了一系列政策優(yōu)化調(diào)整，而本輪對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控中，市場(chǎng)主體即房地產(chǎn)開發(fā)商還未有所顯現(xiàn)。在這種情況下，業(yè)內(nèi)更為期待的是政策層面對(duì)修復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)商的主體信用體系給予更大的支持力度。

原因在于，開發(fā)商的主體信用受損以后，經(jīng)營流動(dòng)性出現(xiàn)困難，失去拿地意愿及拿地能力，導(dǎo)致地方財(cái)政受到巨大的壓力。開發(fā)商的主體信用受損，造成房源交付不確定性及不安全的預(yù)期，影響了消費(fèi)者的購買欲望。

基于一系列因素，耿靖表示，解決問題還須從源頭入手，只有對(duì)開發(fā)商主體信用進(jìn)行修復(fù)，才能真正解決市場(chǎng)存在的問題?？山梃b國家此前設(shè)立資產(chǎn)管理公司剝離四大銀行不良資產(chǎn)并進(jìn)行專業(yè)化管理的模式和經(jīng)驗(yàn)，讓房企輕裝上陣，減負(fù)前行。

2022年的政府工作報(bào)告提出，設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金，運(yùn)用市場(chǎng)化、法治化方式化解風(fēng)險(xiǎn)隱患，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

“在中國百萬億級(jí)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過設(shè)立金融保障基金，修復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信用，對(duì)于出現(xiàn)較大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主體，運(yùn)用上述方式對(duì)其不良資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行剝離，將有利于化解風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)健康前行。”耿靖表示。

數(shù)據(jù)成第五生產(chǎn)力要素

本輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整無疑將使得行業(yè)大規(guī)模洗牌，各家開發(fā)商無不在轉(zhuǎn)型與升級(jí)兩個(gè)方向付出努力。面對(duì)行業(yè)最新形勢(shì)，開發(fā)商也在適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。

耿靖指出，早在2015年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就曾有過“崩塌論”，作為市場(chǎng)主體，房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都是“包打天下”的角色定位。本輪調(diào)整后，市場(chǎng)將逐步系統(tǒng)化，企業(yè)分工也將進(jìn)一步細(xì)化。

“簡(jiǎn)而言之，在未來房地產(chǎn)領(lǐng)域投資層面，或?qū)⒊霈F(xiàn)投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商的‘三商模式’”。耿靖認(rèn)為，“三商”加上建造商，將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的方向。其中，保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金等長(zhǎng)期資本會(huì)發(fā)展成為投資商的主流角色，開發(fā)商則逐步“由重變輕”，往項(xiàng)目品質(zhì)、銷售去化等方面著力。

在房地產(chǎn)企業(yè)由投資商與開發(fā)商的角色分離趨勢(shì)下，投融資模式也將發(fā)生改變，并成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

耿靖介紹了綠地集團(tuán)在投融資模式方面的變革：在開發(fā)拿地階段引入地產(chǎn)基金和長(zhǎng)期資本，等到培育期則選擇與有著穩(wěn)健收益的債型基金合作，當(dāng)資產(chǎn)形成穩(wěn)定的收益后再設(shè)置退出環(huán)節(jié)。

這與政策端的支持方向相互呼應(yīng)。今年3月，我國正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

公募REITs擴(kuò)圍讓非住宅開發(fā)類的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施等固定資產(chǎn)，打通了資產(chǎn)運(yùn)營“投融管退”的閉環(huán)，便于資金循環(huán)利用。

步入大模型時(shí)代，耿靖談到，綠地在運(yùn)用工具進(jìn)行市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)方面也發(fā)展到了新的階段。

2019年，綠地集團(tuán)提出“數(shù)字綠地”戰(zhàn)略，由旗下的綠地?cái)?shù)字科技有限公司作為職能承載，在大數(shù)據(jù)應(yīng)用及開發(fā)層面構(gòu)建數(shù)字化生態(tài)場(chǎng)景，基于綠地集團(tuán)的多元化產(chǎn)業(yè)構(gòu)建數(shù)字平臺(tái)。

目前，綠地構(gòu)建的大模型和數(shù)據(jù)生態(tài)，基本覆蓋各個(gè)客群場(chǎng)景、產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈。無論是To B（面對(duì)企業(yè)）或To C（面對(duì)消費(fèi)者）客群，既是數(shù)據(jù)的提供方，也是數(shù)據(jù)的應(yīng)用方。

經(jīng)過四年多努力，綠地已完成構(gòu)建平臺(tái)、數(shù)據(jù)源導(dǎo)入的基礎(chǔ)階段，逐步升級(jí)到了分析和加工清洗、數(shù)據(jù)網(wǎng)格應(yīng)用階段。耿靖表示：“數(shù)據(jù)要素明確成為綠地的第五生產(chǎn)力要素，不僅向生態(tài)成員共享，并且通過數(shù)據(jù)交易和交換等方式進(jìn)一步輸出，帶來額外的商業(yè)價(jià)值，賦能生態(tài)鏈中的企業(yè)。”