2023價值地產年會·觀點 | 綠地集團董事、執(zhí)行總裁耿靖：房地產運營角色逐步分離，企業(yè)分工將進一步細化

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

“近期全國各地接連官宣‘認房不認貸’、取消限購等政策，釋放出優(yōu)化房地產政策的強烈信號，受到行業(yè)人士的關注。不過在需求端看房流量上升的同時，市場仍處在謹慎樂觀的態(tài)勢。”

9月25日，由每日經濟新聞主辦的2023第十三屆中國價值地產年會在深圳舉行。在演講環(huán)節(jié)，綠地集團董事、執(zhí)行總裁，綠地金創(chuàng)董事長、總裁耿靖從房地產市場、行業(yè)形勢和房企的大模型數(shù)字化應用等方面，剖析了企業(yè)應對行業(yè)下行周期的戰(zhàn)略選擇。

耿靖表示，行業(yè)進入深度調整期，房企將逐步從“開發(fā)商”和“投資商”兩者的角色分離。“投融資模式已成為房地產企業(yè)的核心競爭力之一，數(shù)字化應用引領行業(yè)發(fā)展，綠地集團為此較早地做了嘗試。”

綠地集團董事、執(zhí)行總裁，綠地金創(chuàng)董事長、總裁耿靖 圖片來源：受訪者提供

“樓市回暖需要發(fā)揮政策集束戰(zhàn)術”

自今年7月24日中央政治局會議定調適時調整優(yōu)化房地產政策以來，針對房地產市場的政策“工具箱”正逐漸打開，部分熱點城市的看房量出現(xiàn)微弱上揚。

在耿靖看來，各地房地產優(yōu)化政策先后落地實施，一步一步在試探市場的反應效果。在解除限售限購措施之后，對于市場來講，下一步期待在限價環(huán)節(jié)有所體現(xiàn)，把價格交給市場來決定。特別在一手房高端住宅市場，避免再出現(xiàn)一線城市“一日夫妻”排隊買房類似的事件。

“新建商品住宅的另一方面，政策可以對剛需和保障房的價格進行調控。而高端住宅的價格應該由市場來決定。以免因一二手房的巨大價差，導致市場人為的局限和矛盾。”

從政策的角度，耿靖建議，“刺激樓市回暖需要發(fā)揮集束戰(zhàn)術，集中解除不利于市場發(fā)展的捆綁政策，有效提升市場信心，或許比一條一條試探性的政策，對市場更有成效。”

今年以來，各地對于房地產市場的需求端和購買端做出了一系列政策優(yōu)化調整，而本輪對房地產市場的宏觀調控中，市場主體即房地產開發(fā)商還未有所顯現(xiàn)。在這種情況下，業(yè)內更為期待的是政策層面對修復房地產開發(fā)商的主體信用體系給予更大的支持力度。

原因在于，開發(fā)商的主體信用受損以后，經營流動性出現(xiàn)困難，失去拿地意愿及拿地能力，導致地方財政受到巨大的壓力。開發(fā)商的主體信用受損，造成房源交付不確定性及不安全的預期，影響了消費者的購買欲望。

基于一系列因素，耿靖表示，解鈴還須從源頭入手，只有對開發(fā)商主體信用進行修復，才能真正解決本市場存在的問題。借鑒國家此前設立資產管理公司剝離四大銀行不良資產并進行專業(yè)化管理的模式和經驗，讓房企輕裝上陣，減負前行。

去年的政府工作報告提出，設立金融穩(wěn)定保障基金，運用市場化、法治化方式化解風險隱患，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。

“在中國十萬億級產業(yè)規(guī)模的房地產市場，通過設立金融保障基金，修復房地產市場主體信用，對于出現(xiàn)較大系統(tǒng)性風險的主體，運用上述方式對其不良資產及負債進行剝離，將有利于化解風險，保障企業(yè)健康前行。”耿靖表示。

“本輪調整后企業(yè)分工將進一步細化”

本輪房地產業(yè)調整無疑將使得行業(yè)大規(guī)模洗牌，各家開發(fā)商無不在轉型與升級兩個方向付出努力。面對行業(yè)最新形勢，開發(fā)商也在適時調整發(fā)展戰(zhàn)略。

耿靖指出，早在2015年，中國房地產市場就曾有過“崩塌論”的觀點，作為市場主體，房地產企業(yè)一直以來都是“包打天下”的角色定位。本輪調整后，市場將逐步系統(tǒng)化，企業(yè)分工也將進一步細化。

“簡而言之，在未來房地產領域投資層面，或將出現(xiàn)投資商、開發(fā)商和運營商的‘三商模式’”。耿靖認為，“三商”加上建造商，將是企業(yè)轉型的方向。其中，保險基金、養(yǎng)老基金等長期資本會發(fā)展成為投資商的主流角色，開發(fā)商則逐步“由重變輕”，往項目品質、銷售去化等方面著力。

在房地產企業(yè)由投資商與開發(fā)商的角色分離趨勢下，投融資模式也將發(fā)生改變，并成為企業(yè)的核心競爭力之一。

耿靖介紹了綠地集團在投融資模式方面的變革：在開發(fā)拿地階段引入地產基金和長期資本，等到培育期則選擇與有著穩(wěn)健收益的債型基金合作，當資產形成穩(wěn)定的收益后再設置退出環(huán)節(jié)。

這與政策端的支持方向相互呼應。今年3月，我國正式將消費基礎設施納入REITs發(fā)行范圍，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

公募REITs擴募讓非住宅開發(fā)類的消費型基礎設施等固定資產，打通資產運營“投融管退”的閉環(huán)，便于資金循環(huán)利用。

步入大模型時代，耿靖談到，綠地在運用工具進行市場分析和預測方面也發(fā)展到了新的階段。

2019年，綠地集團提出“數(shù)字綠地”戰(zhàn)略，由旗下的綠地數(shù)字科技有限公司作為職能承載，在大數(shù)據(jù)應用及開發(fā)層面構建數(shù)字化生態(tài)場景，基于綠地集團的多元化產業(yè)構建數(shù)字平臺。

目前，綠地構建的大模型和數(shù)據(jù)生態(tài)，基本覆蓋各個客群場景、產業(yè)鏈和供應鏈。無論是To B或To C客群，既是數(shù)據(jù)的提供方，同時是數(shù)據(jù)的應用方。

經過四年多努力，綠地已完成構建平臺、數(shù)據(jù)源導入的基礎階段，逐步升級到了分析和加工清洗、數(shù)據(jù)網(wǎng)格應用階段。耿靖表示，“數(shù)據(jù)要素明確成為綠地的第五生產力要素，不僅向生態(tài)成員共享，并且通過數(shù)據(jù)交易和交換等方式進一步輸出，帶來額外的商業(yè)價值，賦能生態(tài)鏈中的企業(yè)。”

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封面圖片來源：每受訪者提供