二手房市場觀察·西安 | 取消二環(huán)外限購次日，西安二手房降價房源減少三成多

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今天一早就有房東發(fā)消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”西安德佑一門店經(jīng)紀(jì)人張娟9月20日在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，兩周前該房源掛牌價才剛剛下調(diào)了一萬元。

9月19日，西安市住建局官方微信號發(fā)布消息稱，從即日起二環(huán)以外區(qū)域取消限購，并全面推行“帶押過戶”。

值得一提的是，在該政策正式官宣前，西安新房價格已兩度領(lǐng)跑全國。9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月西安新房價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環(huán)比漲幅和三亞、?？诓⒘腥珖谝?。

二手房方面，據(jù)諸葛找房，截至9月21日，西安各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到16.9萬套。其中，在二環(huán)外限購取消的次日（9月20日）即新增二手房掛牌3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價房源874套，比前一日下降31.61%。

“限購的寬松必然釋放部分置業(yè)需求，尤其是改善置業(yè)客群。”克而瑞陜西分析指出，“真正釋放置業(yè)需求，還需‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”

來源：西安住建官微

二手房成交量持續(xù)上揚(yáng)

事實上，近期的西安二手房成交量呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢。

據(jù)西安市住建局的統(tǒng)計，8月西安全市存量房（二手房）網(wǎng)簽備案面積92.79萬平方米，環(huán)比增長15.27%，同比增長41.84%。其中，住宅網(wǎng)簽備案面積73.72萬平方米（7495套），環(huán)比增長5.19%，同比增長17.73%。

這已是西安二手房市場連續(xù)兩個月成交量上漲。在7月，西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬平方米（7086套），環(huán)比增長4.88%，同比增長13.03%。

此外，西安住建局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年8月底，西安二手住宅已累計成交64425套，超過了去年全年的成交量。

西安灞橋區(qū)德佑一門店經(jīng)紀(jì)人王田在第三方平臺上告訴每經(jīng)記者，這兩個月二手房成交量確實有所回升，來看房的人也多了，8月份其所在門店二手房成交量就有10多套，9月份到現(xiàn)在已經(jīng)超過上個月的成交量了。

“這與政策利好有一定關(guān)系，現(xiàn)在西安實行‘帶押過戶’，而且首套房最低首付比例為20%，二套房最低首付調(diào)整為不低于30%，如果首套房貸結(jié)清，二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示，部分業(yè)主急于出售，在價格上議價空間相對較大。

反映到整體市場來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月西安二手房價格環(huán)比下降0.6%，同比下降1.1%；到了8月，這一降幅有所收窄，環(huán)比下降0.3%，同比下降0.9%，降幅均有所收窄。具體在面積段上，8月90平方米以下二手房源價格環(huán)比下降0.6%，90-144平方米房源環(huán)比下降0.2%，144平方米以上房源環(huán)比下降0.2%。

“不過隨著成交量的連續(xù)上漲，加之二環(huán)外限購取消，這幾天一些房源的議價空間在收窄，部分業(yè)戶也調(diào)高了掛牌價，特別是一些位于二環(huán)核心區(qū)的房源。”王田表示。

“今天一早就有房東發(fā)消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”張娟在電話中告訴每經(jīng)記者，兩周前該房源掛牌價才剛剛下調(diào)了一萬元。

但需要注意的是，西安的二手房掛牌量同樣在上升。諸葛找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至9月21日，西安各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到16.9萬套，其中在二環(huán)外限購取消的次日（9月20日），即新增二手房掛牌量3474套，比前一日新增掛牌量上漲8.07%；降價房源874套，比前一日下降31.61%。

打折優(yōu)惠仍是市場主流

“這個月以來，看房的人就比之前有所增加了，雖然上周末還沒有正式發(fā)文宣布取消二環(huán)外限購，但那兩天就有100多組客戶來看房。”9月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份在第三方平臺上進(jìn)行咨詢時，高科麓灣國際社區(qū)一置業(yè)顧問張宇如是表示。

“當(dāng)時就有傳聞西安會取消限購，所以部分客戶，特別是由于限購政策影響的客戶就提前來看，等政策有變，一些客戶看合適了可能就立馬簽合同了。”張宇說，9月19日放松限購政策出來后，第二天就有客戶來咨詢項目情況來。“雖然增長量還不多，等到這周末應(yīng)該能更加明顯。”

根據(jù)9月19日西安市住建局發(fā)布的消息，從即日起取消二環(huán)外區(qū)域限購政策。至于為何只取消二環(huán)外的限購措施？在克而瑞陜西看來，由于二環(huán)內(nèi)市場份額較小，取消二環(huán)外限購，基本上意味著西安限購政策全面寬松。

來自克而瑞陜西的數(shù)據(jù)也顯示，根據(jù)2018-2023年西安二環(huán)內(nèi)住宅市場表現(xiàn)來看，由于土地資源的稀缺，住宅供求規(guī)模逐年縮減，年均成交規(guī)模60萬-70萬平方米，占比全市（主城區(qū)）的市場份額不超過10%。

“2023年二環(huán)內(nèi)市場較為活躍的僅剩大明宮板塊，大興新區(qū)、其他版塊多為老項目清盤或延遲備案。”而從價格層面來看，由于地段的稀缺性，改善項目的主力銷售，價格逐年走高，2023年成交均價達(dá)到19000元/平方米，整體與主城區(qū)價格持平。

“限購的寬松必然釋放部分置業(yè)需求，當(dāng)然這部分需求主要集中在改善置業(yè)層面，剛需缺的是‘鈔票’而非‘房票’。”克而瑞陜西分析表示，根據(jù)西安主城產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，主城成交面積段120-144平方米，而144平方米以上的面積段累計也在40%以上，可見改善需求的強(qiáng)勁。政策放開，或?qū)⑦M(jìn)一步激活這部分有需求但沒有購房資格的改善置業(yè)者。

不過，盡管市場預(yù)期有所扭轉(zhuǎn)，但整體來看，目前開發(fā)商表現(xiàn)仍較為理性，打折優(yōu)惠仍是市場主流，不少項目還推出了“首付分期”活動。如位于西安新房成交主流區(qū)高新區(qū)的天琴灣項目，首付僅需5萬元，其余首付1年內(nèi)付清；南飛鴻•玖璽大觀首付僅需5%，其余首付分3次還清；萬科•東望首期也僅需支付10%的首付。

另據(jù)美城機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，9月西安預(yù)計將有42盤8278套房源入市，主城區(qū)競爭壓力進(jìn)一步加大，其中高新區(qū)共計9盤1400余套房源，供貨量最大。

而在8月，高新區(qū)也是西安新房成交的主力。根據(jù)克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示，8月西安全市成交面積為77.92萬平方米，環(huán)比上漲4成，其中高新區(qū)成交面積18.15萬平方米，占比29%；成交均價則達(dá)到了25347元/平方米，雙雙領(lǐng)跑。這也使得8月西安新房價格持續(xù)上漲。9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月西安新房價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲1.9%，環(huán)比漲幅與三亞、?？诓⒘腥珖谝?。

不過需要指出的是，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”已在全國近40個城市施行時，目前西安還尚未官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。克而瑞陜西表示，此次二環(huán)外區(qū)域的限購取消或?qū)?dǎo)致西安市場的分化進(jìn)一步加劇，減少了限制的改善客戶進(jìn)一步向主城集中，外圍區(qū)域的客戶將進(jìn)一步被分流，“外冷內(nèi)熱”的趨勢將進(jìn)一步加劇。“但真正釋放置業(yè)需求，還需‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”

(應(yīng)受訪者要求，文中王田、張娟、張宇為化名)

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