每日經(jīng)濟新聞 2023-09-21 15:01:32
◎“此次二環(huán)外區(qū)域的限購取消或將導致西安市場的分化進一步加劇,減少了限制的改善客戶進一步向主城集中,外圍區(qū)域的客戶將進一步被分流?!饫鋬?nèi)熱’的趨勢將進一步加劇,但真正釋放置業(yè)需求,還需‘認房不認貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行?!?/p>
◎據(jù)西安市住建局的統(tǒng)計,8月西安全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積92.79萬平方米,環(huán)比增長15.27%,同比增長41.84%。這已是西安二手房市場連續(xù)兩個月成交量上漲。
每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝
“今天一早就有房東發(fā)消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”西安德佑一門店經(jīng)紀人張娟9月20日在電話中告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,兩周前該房源掛牌價才剛剛下調(diào)了一萬元。
9月19日,西安市住建局官方微信號發(fā)布消息稱,從即日起二環(huán)以外區(qū)域取消限購,并全面推行“帶押過戶”。
值得一提的是,在該政策正式官宣前,西安新房價格已兩度領跑全國。9月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月西安新房價格環(huán)比上漲0.4%,同比上漲1.9%,環(huán)比漲幅和三亞、??诓⒘腥珖谝?。
二手房方面,據(jù)諸葛找房,截至9月21日,西安各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達到16.9萬套。其中,在二環(huán)外限購取消的次日(9月20日)即新增二手房掛牌3474套,比前一日新增掛牌量上漲8.07%;降價房源874套,比前一日下降31.61%。
“限購的寬松必然釋放部分置業(yè)需求,尤其是改善置業(yè)客群。”克而瑞陜西分析指出,“真正釋放置業(yè)需求,還需‘認房不認貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”
來源:西安住建官微
事實上,近期的西安二手房成交量呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。
據(jù)西安市住建局的統(tǒng)計,8月西安全市存量房(二手房)網(wǎng)簽備案面積92.79萬平方米,環(huán)比增長15.27%,同比增長41.84%。其中,住宅網(wǎng)簽備案面積73.72萬平方米(7495套),環(huán)比增長5.19%,同比增長17.73%。
這已是西安二手房市場連續(xù)兩個月成交量上漲。在7月,西安二手住宅網(wǎng)簽備案面積70.08萬平方米(7086套),環(huán)比增長4.88%,同比增長13.03%。
此外,西安住建局公布的數(shù)據(jù)顯示,截至2023年8月底,西安二手住宅已累計成交64425套,超過了去年全年的成交量。
西安灞橋區(qū)德佑一門店經(jīng)紀人王田在第三方平臺上告訴每經(jīng)記者,這兩個月二手房成交量確實有所回升,來看房的人也多了,8月份其所在門店二手房成交量就有10多套,9月份到現(xiàn)在已經(jīng)超過上個月的成交量了。
“這與政策利好有一定關系,現(xiàn)在西安實行‘帶押過戶’,而且首套房最低首付比例為20%,二套房最低首付調(diào)整為不低于30%,如果首套房貸結清,二套房的首付比例也可降至20%。”王田表示,部分業(yè)主急于出售,在價格上議價空間相對較大。
反映到整體市場來看,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,7月西安二手房價格環(huán)比下降0.6%,同比下降1.1%;到了8月,這一降幅有所收窄,環(huán)比下降0.3%,同比下降0.9%,降幅均有所收窄。具體在面積段上,8月90平方米以下二手房源價格環(huán)比下降0.6%,90-144平方米房源環(huán)比下降0.2%,144平方米以上房源環(huán)比下降0.2%。
“不過隨著成交量的連續(xù)上漲,加之二環(huán)外限購取消,這幾天一些房源的議價空間在收窄,部分業(yè)戶也調(diào)高了掛牌價,特別是一些位于二環(huán)核心區(qū)的房源。”王田表示。
“今天一早就有房東發(fā)消息來讓我把掛牌價提高兩萬元。”張娟在電話中告訴每經(jīng)記者,兩周前該房源掛牌價才剛剛下調(diào)了一萬元。
但需要注意的是,西安的二手房掛牌量同樣在上升。諸葛找房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截至9月21日,西安各個區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達到16.9萬套,其中在二環(huán)外限購取消的次日(9月20日),即新增二手房掛牌量3474套,比前一日新增掛牌量上漲8.07%;降價房源874套,比前一日下降31.61%。
“這個月以來,看房的人就比之前有所增加了,雖然上周末還沒有正式發(fā)文宣布取消二環(huán)外限購,但那兩天就有100多組客戶來看房。”9月20日,《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份在第三方平臺上進行咨詢時,高科麓灣國際社區(qū)一置業(yè)顧問張宇如是表示。
“當時就有傳聞西安會取消限購,所以部分客戶,特別是由于限購政策影響的客戶就提前來看,等政策有變,一些客戶看合適了可能就立馬簽合同了。”張宇說,9月19日放松限購政策出來后,第二天就有客戶來咨詢項目情況來。“雖然增長量還不多,等到這周末應該能更加明顯。”
根據(jù)9月19日西安市住建局發(fā)布的消息,從即日起取消二環(huán)外區(qū)域限購政策。至于為何只取消二環(huán)外的限購措施?在克而瑞陜西看來,由于二環(huán)內(nèi)市場份額較小,取消二環(huán)外限購,基本上意味著西安限購政策全面寬松。
來自克而瑞陜西的數(shù)據(jù)也顯示,根據(jù)2018-2023年西安二環(huán)內(nèi)住宅市場表現(xiàn)來看,由于土地資源的稀缺,住宅供求規(guī)模逐年縮減,年均成交規(guī)模60萬-70萬平方米,占比全市(主城區(qū))的市場份額不超過10%。
“2023年二環(huán)內(nèi)市場較為活躍的僅剩大明宮板塊,大興新區(qū)、其他版塊多為老項目清盤或延遲備案。”而從價格層面來看,由于地段的稀缺性,改善項目的主力銷售,價格逐年走高,2023年成交均價達到19000元/平方米,整體與主城區(qū)價格持平。
“限購的寬松必然釋放部分置業(yè)需求,當然這部分需求主要集中在改善置業(yè)層面,剛需缺的是‘鈔票’而非‘房票’。”克而瑞陜西分析表示,根據(jù)西安主城產(chǎn)品結構來看,主城成交面積段120-144平方米,而144平方米以上的面積段累計也在40%以上,可見改善需求的強勁。政策放開,或將進一步激活這部分有需求但沒有購房資格的改善置業(yè)者。
不過,盡管市場預期有所扭轉,但整體來看,目前開發(fā)商表現(xiàn)仍較為理性,打折優(yōu)惠仍是市場主流,不少項目還推出了“首付分期”活動。如位于西安新房成交主流區(qū)高新區(qū)的天琴灣項目,首付僅需5萬元,其余首付1年內(nèi)付清;南飛鴻•玖璽大觀首付僅需5%,其余首付分3次還清;萬科•東望首期也僅需支付10%的首付。
另據(jù)美城機構統(tǒng)計,9月西安預計將有42盤8278套房源入市,主城區(qū)競爭壓力進一步加大,其中高新區(qū)共計9盤1400余套房源,供貨量最大。
而在8月,高新區(qū)也是西安新房成交的主力。根據(jù)克而瑞陜西數(shù)據(jù)顯示,8月西安全市成交面積為77.92萬平方米,環(huán)比上漲4成,其中高新區(qū)成交面積18.15萬平方米,占比29%;成交均價則達到了25347元/平方米,雙雙領跑。這也使得8月西安新房價格持續(xù)上漲。9月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月西安新房價格環(huán)比上漲0.4%,同比上漲1.9%,環(huán)比漲幅與三亞、海口并列全國第一。
不過需要指出的是,在“認房不認貸”已在全國近40個城市施行時,目前西安還尚未官宣“認房不認貸”??硕痍兾鞅硎?,此次二環(huán)外區(qū)域的限購取消或將導致西安市場的分化進一步加劇,減少了限制的改善客戶進一步向主城集中,外圍區(qū)域的客戶將進一步被分流,“外冷內(nèi)熱”的趨勢將進一步加劇。“但真正釋放置業(yè)需求,還需‘認房不認貸’、首付比例、利率等政策的真正全面落地執(zhí)行。”
(應受訪者要求,文中王田、張娟、張宇為化名)
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封面圖片來源:視覺中國-VCG211308489135
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