中報(bào)盤點(diǎn)?物業(yè) | 上半年物企基本面持續(xù)向好，多家企業(yè)重申業(yè)務(wù)“獨(dú)立性”

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的中報(bào)披露步入尾聲。

中信證券研報(bào)顯示，2023年中期樣本物業(yè)企業(yè)加權(quán)毛利率為16.5%，同比增加0.28ppts，仍然保持高度穩(wěn)定；企業(yè)管理規(guī)模效應(yīng)開始發(fā)揮效果，即便今年上半年外拓競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，樣本企業(yè)銷管費(fèi)率依然同比下降0.68個(gè)百分點(diǎn)至6.76%。“在毛利率提升和銷管費(fèi)率下行的多重影響之下，上半年樣本企業(yè)凈利率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)到7.3%；凈利潤增速24.6%，同比提升13.7個(gè)百分點(diǎn)，大于收入端17.8%的增速。”

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有隨著時(shí)間推移而盈利能力下降，企業(yè)固然需要為了鞏固盈利能力而付出努力，但行業(yè)整體而言足以維持合理可靠的盈利水平。此外，擺脫母公司“依賴”、增強(qiáng)企業(yè)獨(dú)立性，越來越成為當(dāng)下物企發(fā)展的“高頻詞”。

行業(yè)基本面回歸正常

今年上半年，物企營收能力正在恢復(fù)。

據(jù)中信證券的研報(bào)，2023年中期，樣本物業(yè)企業(yè)（市值大于100億港元）加權(quán)毛利率16.5%，相比去年同期增加0.28%；凈利率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)到7.3%；凈利潤增速24.6%，增速比去年同期提升13.7個(gè)百分點(diǎn)，大于收入端17.8%的增速。

另據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月30日，已有52家A股和港股上市物企發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，其中碧桂園服務(wù)以207.33億元遙遙領(lǐng)先，萬物云則以160.2億元位居第二。這也是上半年僅有的兩家營收超百億元的上市物企；此外，還有7家物企營收超50億元。

（注：本表為截至2023年8月30日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）

歸母凈利潤方面，上半年僅有2家上市物企超過10億元，分別是碧桂園服務(wù)的23.51億元和華潤萬象生活的14.02億元，萬物云以9.98億元緊隨其后。

需要注意的是，上半年融創(chuàng)服務(wù)凈利潤扭虧為盈，達(dá)3.4億元。對(duì)此融創(chuàng)服務(wù)表示，主要原因是今年上半年應(yīng)收款項(xiàng)沒有再增加并且在減少。在業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)服務(wù)管理層表示，不會(huì)出現(xiàn)因關(guān)聯(lián)方大額計(jì)提減值的情況。

“2022年，受地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累以及疫情影響，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)了虧損現(xiàn)象。然而，物業(yè)行業(yè)與民生相關(guān)的政策支持、弱周期、低風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金牛、成長(zhǎng)好的基本屬性仍未改變，物業(yè)行業(yè)整體基本面仍然向好。上半年隨著疫情結(jié)束，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立性的提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步走出了2022年的低迷，這是回歸行業(yè)基本面的正常現(xiàn)象。”

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟8月31日通過微信向每經(jīng)記者表示，全年來看，物業(yè)企業(yè)的整體營收有望維持穩(wěn)中有升的發(fā)展趨勢(shì)，行業(yè)發(fā)展前景可期。

不過相比于融創(chuàng)服務(wù)的扭虧，今年上半年仍有部分物企處于持續(xù)虧損狀態(tài)，甚至有部分企業(yè)由盈轉(zhuǎn)虧。

具體來看，上半年建業(yè)新生活實(shí)現(xiàn)收入同比減少13.5%至13.53億元，歸屬股東凈虧損2.99億元（去年同期為2.89億元），出現(xiàn)上市以來首次虧損。建業(yè)新生活解釋稱“由于房地產(chǎn)行業(yè)下行，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的相關(guān)應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)上升，基于審慎性原則，對(duì)賬面的應(yīng)收賬款及金融資產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試并計(jì)提合理減值約6.41億元，而去年同期計(jì)提額是1386萬元，同比漲幅超過45倍”。

再看佳兆業(yè)美好，自2022年中報(bào)開始，該企業(yè)就開啟了業(yè)績(jī)滑坡的序幕，至今仍未能好轉(zhuǎn)，今年上半年虧損約0.969億元。虧損原因同樣是“大額金融資產(chǎn)虧損計(jì)提”。

值得注意的是，2022年中期、2022年全年以及2023年中期三期業(yè)績(jī)，佳兆業(yè)美好大額金融虧損計(jì)提分別是3854萬元、1.25億元和2.63億元，當(dāng)期同比增速分別是859.8%、-12%和641.1%，直接影響著凈利潤盈虧。

“大額計(jì)提減值對(duì)物業(yè)企業(yè)的影響主要來自于企業(yè)的地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，今年以來這種計(jì)提影響雖然有所減弱，但依然對(duì)部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生了影響。”牛曉娟指出，短期來看，大額計(jì)提減值肯定會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力產(chǎn)生負(fù)面影響；長(zhǎng)期來看，隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨(dú)立性的提升，這種影響將逐漸減弱，且物業(yè)行業(yè)本身的基本面也尚可。提升獨(dú)立性，是當(dāng)前部分物業(yè)企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)方影響、提升盈利能力的必由之路。

（注：本表為截至2023年8月30日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）

多家物企重申“獨(dú)立性”

越來越多的物企在中報(bào)中重申請(qǐng)了經(jīng)營或財(cái)務(wù)的獨(dú)立性。

以恒大物業(yè)為例，由于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性問題，近兩年恒大物業(yè)持續(xù)對(duì)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行了應(yīng)收貿(mào)易賬款減值，2021年、2022年分別計(jì)提了24.4億元、24.56億元，而到了今年上半年，恒大物業(yè)對(duì)來自有關(guān)連人士應(yīng)收貿(mào)易賬款減值撥備了23.45億元，計(jì)提比例高達(dá)99.5%。

在業(yè)績(jī)公告中，恒大物業(yè)稱，“集團(tuán)已基本脫離對(duì)關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的依賴。本集團(tuán)致力于不斷為業(yè)主提供多元化服務(wù)，強(qiáng)化市場(chǎng)化發(fā)展，提升公司競(jìng)爭(zhēng)水平。”上半年，恒大物業(yè)新增合約面積中有93.3%來自第三方，而來自關(guān)聯(lián)方的收入僅占總收入約1.1%；來自第三方的收入占比98.9%。

同樣的，融創(chuàng)服務(wù)上半年來自關(guān)聯(lián)方的收入也從去年同期的29.0%下降至5.7%；相應(yīng)的，公司來自第三方的收入占比從原來的71.0%，提升至94.3%，為32.04億元。

不僅是恒大物業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)，包括萬物云、碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的頭部物企同樣在加速對(duì)外拓展，尋求獨(dú)立。

今年上半年，萬物云住宅物管業(yè)務(wù)中，來自萬科集團(tuán)及其合營公司的在管項(xiàng)目共1446個(gè)，在萬物云所有在管項(xiàng)目中占比約四成。從新增項(xiàng)目來看，上半年萬物云共增加140個(gè)項(xiàng)目，其中來自關(guān)聯(lián)方36個(gè)，來自第三方104個(gè)，第三方項(xiàng)目已經(jīng)成為萬物云新增項(xiàng)目的主要來源。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，朱保全針對(duì)投資者關(guān)心的萬物云獨(dú)立性問題表示，萬物云69%合同來自第三方，上半年新增合同量接近86%與萬科無關(guān)，與萬科的關(guān)聯(lián)交易已經(jīng)逐步降到13%，未來可能還會(huì)逐步下降。

事實(shí)上，近兩年受中國恒大挪用恒大物業(yè)134億元存款事件影響，市場(chǎng)對(duì)物管企業(yè)與其地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方是否存在違規(guī)資金往來的問題保持高度警惕。時(shí)至今日，被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業(yè)“仍在追討損失，但受限于關(guān)聯(lián)方流動(dòng)性危機(jī)，追回這筆錢尚存在重大不確定性”。

而此前金科服務(wù)出借給金科股份的15億元借款，截至今年3月也尚未追回，金科服務(wù)不得不“接受”此前金科集團(tuán)以部分物業(yè)及股權(quán)作擔(dān)保，該抵押品的公允價(jià)值為22.82億元。

如今，壓力到了碧桂園服務(wù)。當(dāng)前碧桂園正遭遇“自成立以來的最大困難”，碧桂園服務(wù)與碧桂園的關(guān)聯(lián)性備受市場(chǎng)關(guān)注。在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬就表示，碧桂園服務(wù)會(huì)做個(gè)好乙方，配合甲方保交樓，協(xié)助兄弟公司化解風(fēng)險(xiǎn)和輿情；但公司會(huì)嚴(yán)格遵守法律底線，遵守上市規(guī)則，確保兩家公司業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的獨(dú)立，不會(huì)做任何利益輸送行為。

黃鵬強(qiáng)調(diào)，“公司不存在將現(xiàn)金存款作為關(guān)聯(lián)兄弟地產(chǎn)公司債務(wù)擔(dān)保方的情況，截至今年上半年末，這樣的情況沒有發(fā)生，未來也不會(huì)發(fā)生。公司的人員、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)與關(guān)聯(lián)方、控股股東完全隔離”。

“面對(duì)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方拖累，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擺脫依賴，獨(dú)立化發(fā)展迫在眉睫，不論規(guī)模拓展還是業(yè)務(wù)發(fā)展方面都應(yīng)該更多的借助市場(chǎng)力量和第三方資源，形成獨(dú)立的良性運(yùn)營模式。深刻意識(shí)到獨(dú)立發(fā)展的重要性，加強(qiáng)獨(dú)立市場(chǎng)拓展。”在牛曉娟看來，提升獨(dú)立性，是當(dāng)前部分物業(yè)企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)方影響、提升盈利能力的必由之路。物企獨(dú)立性持續(xù)增強(qiáng)、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關(guān)聯(lián)方的“出清”，都有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG41N1135482230