10萬億級城市更新市場，能否成為房企未來“新戰(zhàn)場”？

每經記者 陳利  包晶晶    每經編輯 魏文藝

近日，貴陽市城市更新事務中心對外推介了112個城市更新項目，其中包括已包裝的項目37個、棚戶區(qū)改造項目6個、城中村改造項目69個，總投資約1477億元。據(jù)悉，2023年貴陽計劃新開工棚戶區(qū)改造4.1萬戶、建成3萬戶，老舊小區(qū)改造4萬戶，背街小巷改造256條。

不僅是貴陽。今年以來，上海、廣州等多個城市相繼發(fā)布相關規(guī)劃，如廣州今年計劃推進 127 個城中村改造項目，力爭完成 2000 億元城市更新固定資產投資目標；上海也計劃 在2023-2025 年新啟動 30 個城中村改造項目，每年 10 個，面積不少于400萬平方米。

而就在今年7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（簡稱《意見》）。其中《意見》重點提及，在超大特大城市，要加大對城中村改造政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與。

中信證券在其研報中指出，“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

廣州某城市更新項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

多地加速城市更新進程

實際上，伴隨我國城市化的深入，由增量擴張轉向存量開發(fā)的城市更新之路，已成為全國趨勢，這也是完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略所賦予的時代課題。

如深圳，早在2009年便發(fā)布了《深圳市城市更新辦法》，2021-2027年深圳全市將新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人，2023年全市計劃通過城中村規(guī)?；焚|化改造提升、籌集保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%；

在廣州，今年將推進中心城區(qū)城中村改造，堅持“拆、治、興”并舉，推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。而在近期，廣州市住建局公開了關于市政協(xié)十四屆二次會議第3090號提案答復的函中也提到，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是有史以來最大規(guī)模的年度任務，廣州將繼續(xù)更新政策體系，創(chuàng)新連片改造實踐，鼓勵在城中村規(guī)模化建設保障性租賃住房。

成都在2021年7月也對外發(fā)布了《成都公園城市有機更新導則》，按照“政府引導、屬地管理、市場運作、公眾參與”原則，成都城市更新不斷發(fā)力；上海也計劃在2023年—2025年安排新啟動30個“城中村”項目，改造老舊村（居）民房屋面積不少于400萬平方米。

過去三年，全國多城陸續(xù)發(fā)布新時期城市更新相關舉措，加速了全國城市更新進程。特別是進入今年下半年以來，城中村改造被頻繁提起：7月21日國常會及7月24日政治局會議均提到推動“城中村改造”投資；7月28日，超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開；7月31日，國家發(fā)展改革委發(fā)布關于恢復和擴大消費的二十條措施中再次提及，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。

但需要注意的是，此輪提及的“城中村改造”范圍限定在“超大特大城市”。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，目前我國共有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市和武漢、東莞、西安等14個特大城市。未來，這些城市也有望“挑起大梁”。

至于為何限定在“超大特大城市”，中指研究院分析指出，超大特大城市由于人口眾多，各類要素聚集程度高，在提高供給質量，拉動有效需求方面具備優(yōu)勢；其次則是由于城市建設較早，超大特大城市存在較多城中村亟需更新改造。

搶奪近10萬億藍海市場

事實上，城城市更新對于房地產開發(fā)、商業(yè)與服務設施、基礎設施建設、文化旅游開發(fā)、社會服務設施等而言，均是有著巨大潛力的投資機會，因而也備受市場關注。

以廣州為例，根據(jù)華泰證券的研報，廣州今年目標城中村改造完成983億元固定資產投資，約占當?shù)?022年GDP的7%、公共財政支出的33%。若按廣州的投資強度外推，粗略估算，全國21個特大超大城市的城中村改造投資潛力約2萬億元，其中建安投資及貨幣化安置費分別約1萬億元。方法上，是先估算各城市的城中村數(shù)量，再以廣州為基準、根據(jù)各城市房價水平進行折算外推。

中信證券也指出，在已公告城中村改造初步計劃的城市中，根據(jù)歷史上不同業(yè)態(tài)的結構，預計本輪城中村改造可以新增公建配套建筑面積1.7億平米，產業(yè)和商服建筑面積10.0億平米，回遷住宅建筑面積7.5億平米，可供商品化的建筑面積6.8億平米。“19個超大特大城市能夠帶來的年化新增商品房貨值1.9萬億，占這些城市2022年銷售額的37%。預計城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投資額可能約1萬億元，城中村改造全周期投資額可能在10萬億元。”

“10萬億市場”蛋糕儼然已成為各企業(yè)爭搶的蛋糕。據(jù)《每日經濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已至少有13家房企在城市更新業(yè)務上公布新動態(tài)，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區(qū)城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業(yè)的舊改項目取得新進展；萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業(yè)合作；另外，太古地產的上海張園舊改項目西區(qū)率先開放，東區(qū)計劃于2026年年底前向公眾開放。

此外，萬科A在7月28日回復投資者提問時也表示，城中村改造是一個涵義比較豐富的概念。在開發(fā)業(yè)務和城市更新領域，公司在全國多個城市參與了舊城改造、老舊小區(qū)改造等不同類型的項目實踐；在租賃住宅領域，公司曾在深圳開展萬村計劃，致力于改善城中村居民和租戶的居住條件，目前泊寓團隊仍在城中村持續(xù)服務客戶；在物業(yè)服務領域，萬物云城以城市服務為定位，在多個城市參與街道城中村的綜合治理與服務。

上海某城市更新項目 圖片來源：每日經濟新聞資料圖

8月1日，福星股份在投資者互動平臺表示，公司房地產開發(fā)模式以城中村改造為主。

對此，中信證券分析指出，當前房企既面臨房價下跌、資產負債表承壓的短期問題，也面臨發(fā)展空間有限、無法足量拿地的中長期問題。城中村改造打開了解決房企發(fā)展中長期空間的重要路徑，預計具備本地開發(fā)能力、低資金成本和不動產運營能力的企業(yè)將占據(jù)顯著優(yōu)勢。此外，核心城市城中村改造將顯著增厚不動產資產運營和物業(yè)管理公司的業(yè)務底座。

不僅是房企，產業(yè)鏈上下游企業(yè)也在“相機而動”。如7月25日，主營管道管材的上市公司雄塑科技在投資者互動平臺上表示，公司的產品可應用于建筑及市政工程等領域，城中村改造的穩(wěn)步推進或對相關產業(yè)發(fā)展帶來一定機遇，公司將積極響應國家政策，努力抓住城中村改造的發(fā)展機會。

同日，中鐵裝配也在投資者互動平臺稱，公司的主營業(yè)務是裝配式智能制造產品和裝配式智慧建造服務，目前公司有部分訂單涉及城中村提升改造，正在按計劃推進中。公司將持續(xù)關注國家相關政策與行業(yè)發(fā)展動態(tài)，積極把握市場機遇，實現(xiàn)公司穩(wěn)健發(fā)展。

自如資管重資產投資部副總經理廖偉翔向每經記者表示，“參與城市更新進程，對于長租行業(yè)的民營企業(yè)來說，可以帶來更多優(yōu)質租住空間供給，提升城市舊城區(qū)宜居水平。據(jù)觀察，參與城市更新項目需要企業(yè)秉持長期價值觀，非常考驗參與者的市場洞察力、產品力、運營效率及資金抗風險能力。而民營企業(yè)在產品創(chuàng)新力、運營效率上具有明顯優(yōu)勢，在經營過程中，能夠依靠靈活性實現(xiàn)存量資產的高效盤活。”

“自如資管依托于龐大的會員數(shù)據(jù)體系和業(yè)務體量，在城市更新領域一直進行著積極探索。目前已經在北京、上海、成都等城市完成多個項目落地。比如即將開業(yè)的上海暉盛自如寓、多個成都自如友寓項目，都在既保證建筑與街道歷史風貌和諧統(tǒng)一，保留地方性的生活文化情懷的前提下，又對老舊物業(yè)實現(xiàn)資產盤活，并致力在傳統(tǒng)社區(qū)塑造新的活力名片。”

民間資本的城市更新機會

不過需要注意的是，盡管城市更新能為行業(yè)帶來巨大發(fā)展?jié)摿?，但其中的難點也是隨之而來。

首當其沖的問題是時間周期長。典型代表如上海“蟠龍?zhí)斓?rdquo;的改造，從2014年項目啟動到2021年銷售型物業(yè)入市，再到 2023年商業(yè)物業(yè)開業(yè)，項目改造周期長達10年。

而上海徐涇老集鎮(zhèn)項目的實施主體前期雖然于2016年介入了規(guī)劃調整，爭取了更多住宅面積，但后續(xù)出臺的政策卻打亂了前期測算方案，包括2017年上海針對宅地招拍掛出臺了住宅15%自持政策，2017年《上海市城市更新規(guī)劃土地實施細則》規(guī)定商辦自持比例，商業(yè)不低于80%，辦公不低于40%，2021年實施土地集中出讓，影響了土地出讓節(jié)奏，這一系列政策變動都影響了項目開發(fā)資金的平衡。

其次則是資金來源。此輪城中村改造不同于過去政府和央行主導，鼓勵和支持民間資本參與，明確指出要以市場為主，這也決定了本輪城中村改造的資金要求存在更嚴格的要求，而目前在實際操作過程中，國有平臺仍是主力。

以成都為例，目前已呈現(xiàn)的城市更新項目主要有兩種開發(fā)方式：其一如萬科猛追灣的“EPCO模式”，由政府指導，“策劃規(guī)劃、設計建造、招商運營”全周期由開發(fā)商一體化整體打造；其二為棗子巷更新模式，先由國有平臺公司完成前期基礎設施提升，再由專業(yè)商管團隊進行后期運營。整體來看，目前成都參與城市更新的主力還是國有平臺公司，開發(fā)商參與還在探索階段。

“鑒于民間資本的重要作用，后續(xù)各類民間資本也可以積極發(fā)力。尤其是包括房企等，要關注此次改造中的新機會和新要求，積極主動在相關領域中找到發(fā)力點和盈利點。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析表示。

“利益主體多元、自持比重較大、限制條件多等問題，任務艱巨，難點多，利益平衡難。”易居研究院分析建議道，這需要調動各類參與主體的積極性，就需要加強政策鼓勵力度，強化政策落地實施，在規(guī)范制度、精細管理的前提下，保持一定的政策靈活度，以適配不同項目需求。

“當前民間資本進入城市更新的情況不多，整體還是以國有為主。從城中村改造來看，當前比較熱門的項目蟠龍?zhí)斓赜扇鸢舱w實施，是2014年上海首批啟動的‘城中村’改造項目之一。從工業(yè)用地盤活來看，錦和、金地等企業(yè)進入了城市更新領域。”

上海易居房地產研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘向每經記者表示，“民間資本進入城市更新，將帶來新的活力和創(chuàng)新。民企相對靈活，能更有效、更敏感地抓住社會需求和市場方向，讓項目規(guī)劃更符合未來發(fā)展需求。同時，民企通過引入先進的建筑技術和管理理念，提升改造項目的質量和可持續(xù)發(fā)展能力。此外，民企還注重與居民的溝通和合作，充分尊重居民的權益，使改造過程更加人性化和社區(qū)化。而且在后期運營中，民企還能夠發(fā)揮招商運營的優(yōu)勢，提升項目整體的價值。此外，民間資本可以全鏈條或分階段的方式參與城市更新，有助于發(fā)揮優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖