每經(jīng)熱評丨房地產(chǎn)市場已發(fā)生四大變化 深耕存量業(yè)務將是未來重點

每經(jīng)特約評論員 陳憲

7月24日召開的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

看到這段表述，部分人的第一反應是，沒有提“房住不炒”。殊不知，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化，在很大程度上就是“房住不炒”的產(chǎn)物。一個既定政策已經(jīng)深入貫徹、深入人心，還需要經(jīng)常被提到嗎？顯然是不需要的。現(xiàn)在的問題是，正確認識房地產(chǎn)市場正在和將要發(fā)生的重大變化，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，主要是針對不同城市的具體政策，不排除在一些城市取消限購、限貸，充分滿足居民剛性和改善性住房需求，并同時拉動家居及相關(guān)產(chǎn)品的消費，使房地產(chǎn)業(yè)為中國經(jīng)濟實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長做出積極的貢獻。

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生的重大變化主要是以下幾點：

其一，因為“房住不炒”，房產(chǎn)不再具有過去那樣的投資價值，進而房地產(chǎn)市場的投資需求絕大部分不復存在。過去較長時期，房地產(chǎn)市場在巨大的居住需求和投資需求的雙重推動下，一直處于高速增長狀態(tài)。為了抑制過熱的房地產(chǎn)市場，保證城鎮(zhèn)居民的住房需求，中央政府提出了房地產(chǎn)調(diào)控的總原則“房住不炒”，各級地方政府也出臺限購、限貸、限售等政策措施。同時，政府加大對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度，對于一些不規(guī)范的開發(fā)商進行整頓。隨著時間的推移，房地產(chǎn)增長速度大幅度減緩，投資回報率顯著降低。在房地產(chǎn)高速發(fā)展的背景下，開發(fā)商為了快速獲取收益，不斷增加供應量，導致市場供需關(guān)系失衡。同時，企業(yè)不斷貸款拿地，導致自身杠桿和經(jīng)營風險不斷增加，部分房企資金鏈斷裂直接使最終“交樓”環(huán)節(jié)出現(xiàn)困難。這些因素綜合作用，使投資者陸續(xù)遠離房地產(chǎn)市場。

其二，城鎮(zhèn)居民尤其是青年人購房意愿發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，租房需求呈上升趨勢。越來越多的年輕人希望有更多的自由選擇，而不是像他們的父母那樣追求所謂的“房子夢”。最近，一項針對北京地區(qū)青年租房問題的調(diào)研顯示，五年內(nèi)在北京保持租賃現(xiàn)狀的青年比例最高，為32.04%，其次是在京購買商品房的青年群體，占比為23.94%。調(diào)查結(jié)果還顯示，37.68%的青年租賃住房群體表示接受終身租房。而且，傳統(tǒng)的普通住宅已經(jīng)不能滿足他們的需求，更加輕奢或者轉(zhuǎn)換成本更低的租房項目越來越受到年輕人的青睞。這些結(jié)果表明，越來越多的年輕人更希望租房而非買房，這樣可以更靈活地應對自己的職業(yè)和生活變化。

其三，城鎮(zhèn)化的速率在放緩，80%左右的城鎮(zhèn)化水平未必會達到。數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末僅提高0.50個百分點，提升幅度較此前年份明顯下降?？赡艿脑蚴?，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略成效初顯，鄉(xiāng)村留住了原本計劃流入城鎮(zhèn)的人口，并吸引在外打工者返鄉(xiāng)發(fā)展。鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，推動了城鄉(xiāng)之間的功能互補，提振了鄉(xiāng)村經(jīng)濟的活力。從近期各省市公布的人口數(shù)據(jù)來看，一線城市及天津人口全部負增長，其中上海2022年人口減少達13.5萬人。二線城市中，被稱為“新一線”的城市，基本都出現(xiàn)人口增幅斷崖式下降。城鎮(zhèn)化放緩，客觀上會減少人口流動，進而熨平住房需求的增長曲線。人口的凈流出導致房地產(chǎn)的供需關(guān)系發(fā)生變化，對于房價，尤其是一二線城市的房價，會產(chǎn)生較大的影響。

其四，生育率持續(xù)下降，人口出現(xiàn)負增長。根據(jù)《2022年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2022年末全國人口約14.12億人，比上年末減少85萬人，出生率為6.77‰，死亡率為7.37‰，這意味著中國人口自1962年以來（近61年來）首次出現(xiàn)負增長。此外，我國生育率已經(jīng)連續(xù)5年下跌。據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的《2022年世界人口展望》，2022年，中國的生育率只有1.175%。生育率的下降會帶來家庭規(guī)模和住房需求的根本變化。過去，中國家庭規(guī)模普遍較大，需要更大的住房空間。如今，隨著家庭規(guī)模的縮小和家庭結(jié)構(gòu)的變化，人們更加注重舒適度和品質(zhì)，對于房屋的需求更加注重個性化和多元化，而非單純追求購房面積的大小。

針對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的上述變化，中央政治局會議提出了“要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)”的具體要求。在商品房整體過剩的情況下，各類保障性住房還存在供應缺口，應適時加快建設(shè)、增加供給。與中國城市建設(shè)和發(fā)展從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代相適應，城市更新正以不同規(guī)模成為各城市房地產(chǎn)市場的主要業(yè)務，城中村改造就是其中的一種形式。深耕城市建設(shè)的存量業(yè)務，將是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。與此同時，適應房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的上述變化，房地產(chǎn)企業(yè)應提供更加多樣化和個性化的產(chǎn)品，以滿足不同消費人群的需求。房地產(chǎn)企業(yè)還需要進行結(jié)構(gòu)調(diào)整和業(yè)務創(chuàng)新，尋找新的增長點，在更加廣闊的范圍尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

（作者系上海交通大學安泰經(jīng)濟與管理學院教授，上海交通大學深圳行業(yè)研究院研究員）