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每經(jīng)熱評丨“只聽樓梯響,不見人下來” 監(jiān)管應(yīng)統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-08-08 22:26:44

每經(jīng)特約評論員 尹中立

8月初,人民銀行貨幣政策司負(fù)責(zé)人表示,要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策,繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求;指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

目前存量按揭貸款利率大多比當(dāng)前申請按揭貸款利率高至少1個(gè)百分點(diǎn),市場熱切盼望存量按揭貸款利率調(diào)整,但上述指導(dǎo)性建議之后,市場上的存量房貸利率調(diào)整至今沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。筆者認(rèn)為,監(jiān)管部門應(yīng)該進(jìn)行窗口指導(dǎo),讓商業(yè)銀行統(tǒng)一行動(dòng),將存量按揭貸款的利率盡快一次性調(diào)整到位。

如果讓商業(yè)銀行與客戶之間協(xié)商解決存量貸款的利率問題,是難以實(shí)現(xiàn)客戶期望的。從博弈的力量對比看,商業(yè)銀行與按揭貸款客戶之間是不對等的,因此,希望通過商業(yè)銀行與客戶之間協(xié)商解決存量按揭貸款的利率問題,是不太現(xiàn)實(shí)的。

有人擔(dān)心存量按揭貸款的利率調(diào)整影響銀行股價(jià),不利于活躍資本市場。當(dāng)前銀行總資產(chǎn)接近300萬億元,按揭貸款的余額為40萬億元,占比僅13%。因此,存量按揭貸款平均下調(diào)1個(gè)點(diǎn)對商業(yè)銀行的盈利影響有限。從2022年上市公司盈利情況看,42家上市銀行的凈利潤超過2萬億元,超過全部上市公司凈利潤的三分之一。在經(jīng)濟(jì)下行狀態(tài)下,商業(yè)銀行的“一枝獨(dú)秀”顯得有點(diǎn)不太和諧。

假如平均下調(diào)1個(gè)點(diǎn)的利率,銀行每年少收利息4000億元,從宏觀經(jīng)濟(jì)的大局看,銀行少收4000億元意味著居民的負(fù)擔(dān)降低了4000億元,居民的消費(fèi)可能就會(huì)多出來4000億元。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出矛盾是消費(fèi)需求不足,商業(yè)銀行主動(dòng)調(diào)整存量按揭貸款的利率有利于刺激消費(fèi)需求,有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

調(diào)整存量按揭貸款的利率還有利于刺激住房需求,有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的預(yù)期。今年第一季度,房地產(chǎn)市場曾經(jīng)出現(xiàn)了短暫的回升,但第二季度繼續(xù)出現(xiàn)弱勢,市場出現(xiàn)二次探底的走勢。6月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少,其中二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市只有7個(gè),二手房價(jià)格走勢比去年10月份還弱(去年10月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量是8個(gè))。從7月份房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看,據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),當(dāng)月100個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降22%,同比下降約27%,處在2016年以來同期最低水平??傮w印象是房地產(chǎn)市場仍然處在下行探底狀態(tài)。

在存量按揭貸款利率明顯高于當(dāng)前按揭貸款利率的情況下,提前償還貸款的情況大量增加。根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù),今年上半年,個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少了一點(diǎn),這主要是因?yàn)榫用裉崆皟斶€存量貸款。粗略估算,上半年提前還款的數(shù)量高達(dá)2.5萬億元。

居民可以提前償還存量貸款,再重新申請新的按揭貸款,新舊貸款的利率相差近1個(gè)百分點(diǎn)。有不少新貸款是以“經(jīng)營貸”的形式出現(xiàn),因此,我們看到按揭貸款的數(shù)量在減少,而經(jīng)營貸和消費(fèi)貸快速增加。今年上半年個(gè)人經(jīng)營貸款新增2.3萬億元,同比多增7593億元;個(gè)人短期消費(fèi)貸款新增3009億元,同比多增4019億元。從數(shù)據(jù)看,今年上半年經(jīng)營貸和消費(fèi)貸的增長數(shù)量與按揭貸的提前還貸數(shù)據(jù)基本相同。居民資產(chǎn)負(fù)債表如此大規(guī)模的調(diào)整,不僅需要花費(fèi)一定的費(fèi)用成本,而且可能對金融市場造成擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

有些銀行為了自身的利益,強(qiáng)行阻止居民提前還貸,此舉可能會(huì)激化社會(huì)矛盾。有的銀行還將APP終端的提前還款功能關(guān)閉,由此產(chǎn)生的投訴量激增。希望銀行與客戶之間協(xié)商解決存量貸款的利率問題可能是不現(xiàn)實(shí)的,尤其是人民銀行的相關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)公開表示要“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”的背景下,下調(diào)存量按揭貸款的預(yù)期已經(jīng)十分強(qiáng)烈,如果商業(yè)銀行遲遲按兵不動(dòng),會(huì)加劇居民與銀行之間的矛盾。

有鑒于此,筆者認(rèn)為,監(jiān)管應(yīng)該因勢利導(dǎo),統(tǒng)一對存量按揭貸款利率進(jìn)行調(diào)整。商業(yè)銀行更應(yīng)該客戶利益至上,應(yīng)該主動(dòng)作為,順應(yīng)市場潮流,從宏觀經(jīng)濟(jì)的大格局思考問題,提高政治站位。

(作者系中國社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任)

封面圖片來源:視覺中國

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