每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-09-26 19:19:20
◎“房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬億級的大市場,只不過核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉,并且盤活存量,挖掘保租房的市場有機會,將存量非住宅改為保租房,爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發(fā)展模式?!?/p>
◎《白皮書》預(yù)測,核心城市或?qū)⒂瓉怼敖鹁陪y十”行情,若一線城市限購等政策不松動,預(yù)計待積壓的購房需求釋放后,銷售市場或重新進(jìn)入平靜期。從全國市場來看,當(dāng)前優(yōu)化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現(xiàn)。
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
近兩三年間,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整,房地產(chǎn)市場供需關(guān)系也呈現(xiàn)出前所未有的新格局。新形勢下,這個10萬億級的巨量市場如何重回正軌?房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險是否已經(jīng)出清?行業(yè)短期企穩(wěn)之后又將走向何方?
9月25日,在深圳舉行的2023第十三屆中國價值地產(chǎn)年會上,每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中國指數(shù)研究院重磅發(fā)布《2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢白皮書》(以下簡稱《白皮書》),從政策研究、風(fēng)險化解、市場研判和趨勢分析四大維度全面剖析行業(yè),并研判行業(yè)未來發(fā)展。
中指研究院常務(wù)副院長、中指控股CEO黃瑜現(xiàn)場解讀《白皮書》時表示,“房地產(chǎn)行業(yè)仍然是十萬億級的大市場,只不過核心城市的聚集效應(yīng)將更明顯。房企要抓住政策窗口期加速銷售回款、優(yōu)化投資積極換倉,并且盤活存量,挖掘保租房的市場有機會,將存量非住宅改為保租房,爭取納保。在此過程中要不斷探索新的發(fā)展模式。”
中指控股CEO黃瑜現(xiàn)場解讀《白皮書》 圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝
房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路充滿曲折,隨著疫情影響消退,2023年房地產(chǎn)市場在積壓需求集中釋放后,呈現(xiàn)出先揚后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢。行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險的積聚無疑對整個宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。
7月24日,中央政治局會議為房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào),明確提出“要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
多部委7月底以來從優(yōu)化需求端購房政策、支持房企融資、增加保障性住房建設(shè)、推進(jìn)城中村改造等方面頻繁表態(tài)和落地具體舉措,釋放積極信號,也為各地優(yōu)化樓市政策打開了空間。
《白皮書》指出,8月底出臺的房地產(chǎn)政策主要有三個核心:一是全面執(zhí)行首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策;二是明確下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%,下調(diào)二套房貸利率下限至5年期以上LPR+20基點;三是降低存量首套房貸利率。其中,首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”本質(zhì)是提高核心城市居民杠桿率,讓仍具備加杠桿能力的居民加杠桿,推動信貸需求恢復(fù)。
中央定調(diào)之后,各地政策出臺頻次有所加快,政策支持力度增強。北上廣深等30余省市落實首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”,南京、濟(jì)南、青島、鄭州、沈陽等多地相繼取消限購限售政策;同時各地多個城市出臺提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例、提取公積金用于支付首付款、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、異地公積金購房等政策。
北京上海市場情緒快速提升,熱度明顯高于其他城市,根據(jù)中指監(jiān)測,部分項目在政策出臺后第一個周末的銷售量趕超8月全月銷售量。二手住宅方面,8月重點城市市場活躍度繼續(xù)回落,多城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后,重點城市二手房成交套數(shù)環(huán)比下降7.8%,同比增長6.6%,絕對規(guī)模仍處在今年2月以來周度低位。
《白皮書》預(yù)測,核心城市或?qū)⒂?ldquo;金九銀十”行情,若一線城市限購等政策不松動,預(yù)計待積壓的購房需求釋放后,銷售市場或重新進(jìn)入平靜期。從全國市場來看,當(dāng)前優(yōu)化政策落地對全國市場的帶動效果尚未明顯顯現(xiàn),三四線城市在市場預(yù)期漸穩(wěn)之下,以價換量或帶動需求釋放,價格短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。
2023年,房企風(fēng)險出清加快房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整。
疊加經(jīng)濟(jì)下行、銷售下滑、融資困難,民企債券違約頻發(fā)?!栋灼方y(tǒng)計,自2020年以來債務(wù)違約房企有68家。雖然自去年四季度以來政策有所放松,但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,整體行業(yè)融資面仍然處于筑底階段。8月底監(jiān)管部門密集出臺的政策利好,或?qū)⒏纳品科蟮默F(xiàn)金流狀況,使得新增房企違約風(fēng)險稍有降低。
但與此同時,房企也通過債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股等實現(xiàn)債務(wù)重組,積極自救。此外,部分企業(yè)通過逆向混改等形式化解風(fēng)險?!栋灼分赋觯瑢τ诔鲭U房企而言,通過債務(wù)重組獲取寶貴時間后,仍需盡快恢復(fù)正常經(jīng)營狀態(tài),改善經(jīng)營現(xiàn)狀,回歸正軌。
在政策支持下,出險房企可以通過引入資方復(fù)工復(fù)產(chǎn)、加快銷售促進(jìn)回款以及盡快恢復(fù)組織機能,有效應(yīng)對債務(wù)危機,逐步恢復(fù)經(jīng)營。
如融創(chuàng)中國,去年在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟(jì)南等20個城市的近70個項目,已經(jīng)獲批總數(shù)超百億元的紓困基金;2023年4月,佳兆業(yè)深圳“天宸”項目在政府的指導(dǎo)下,引入國企深圳市福田安城投資運營有限責(zé)任公司進(jìn)行合作。
隨著人口、城鎮(zhèn)化水平等支撐住房需求釋放的動能逐漸減弱,近年來,市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,我國新房銷售面積也已進(jìn)入見頂后的回落階段。
黃瑜指出,“首先,我國城鎮(zhèn)人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米,2020年城鎮(zhèn)家庭戶套戶比已超1套,人均超一間房,居民基本住房需求已得到滿足;第二,人口規(guī)模紅利接近尾聲,城鎮(zhèn)化放緩;第三,居民杠桿率已較高,2022年我國住戶部門杠桿率為61.9%(2008年僅為17.9%),接近發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均水平,未來進(jìn)一步加杠桿空間有限。”
在此背景下,地區(qū)分化進(jìn)一步顯現(xiàn),優(yōu)勢地區(qū)市場仍有拓展空間,改善性住房需求成為市場關(guān)鍵支撐。
以成都、西安、鄭州、杭州等城市為例,2010-2020年人口增量超200萬,2022年這些城市人口集聚能力進(jìn)一步顯現(xiàn),其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三,人口增加對房地產(chǎn)市場形成較強支撐。北上廣深四個一線城市過去人口增長較快,2022年受多重因素影響,人口均下降,但一線城市人口規(guī)模大,短期人口減少并不改變房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展?jié)摿Γ》啃枨缶邆漭^大空間。
《白皮書》預(yù)測,未來3-5年內(nèi)每年新房銷售面積仍將維持一定規(guī)模,但難以突破2021年商品房銷售面積17.9億平方米、住宅銷售面積15.7億平方米的高點,市場將呈現(xiàn)總量回落、城市分化、需求分化的特征,未來兩年商品住宅年均銷售規(guī)?;蛟?1億-12億平方米左右。
《白皮書》指出,2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點。
在相關(guān)舉措不斷落實下,全國房屋竣工表現(xiàn)持續(xù)改善。2023年1-7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積同比下降6.8%,新開工面積同比下降24.5%,而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積38405萬平方米,同比增長20.5%,其中,住宅竣工面積27954萬平方米,同比增長20.8%。
在當(dāng)前市場背景下,交付力成為企業(yè)最大的產(chǎn)品力及品牌力。從“保交付”底線到“高質(zhì)量交付”目標(biāo),越來越多的企業(yè)開始探索實踐。2023上半年,有4家企業(yè)交付套數(shù)超十萬套,12家企業(yè)交付套數(shù)超五萬套。
2023年,房企重點圍繞產(chǎn)品落地及優(yōu)化服務(wù)兩大環(huán)節(jié),搭建完善的全周期交付體系。在新的市場形勢下,“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機遇,未來能夠平穩(wěn)過渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列中。
《白皮書》指出,房企既要腳踏實地,把構(gòu)建安全經(jīng)營放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置,一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量;也要仰望星空,在市場變化中洞察潛力市場機會,結(jié)合自身稟賦精細(xì)化運營尋求長期發(fā)展路徑。
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封面圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝
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