探索商品房按“套內(nèi)面積”計價銷售！這座省會放大招！公攤能取消么？“攤”多了怎樣維權？

每經(jīng)編輯 孫志成 李澤東    

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近日，“女子買69平方米公寓有37平方米是公攤”引發(fā)關注，進而引發(fā)了眾人對于“公攤面積能否取消”話題討論。

實際上目前“公攤面積”本身沒有硬性規(guī)定，但“公攤面積能否取消”卻是近幾年來互聯(lián)網(wǎng)的一大熱點輿論話題。

事實上，近年來，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關征求意見或提議未在全國落實。

合肥：積極探索商品房銷售

按套內(nèi)面積計價

據(jù)合肥日報，7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。

鑒于合肥城區(qū)房地產(chǎn)市場依然存在“兩個搖號”的良好態(tài)勢，即房企在肥競拍土地需要搖號、市民在部分區(qū)域購房需要搖號，會議明確要抓緊完善以下工作舉措：

一是大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目。

二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。

三是“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協(xié)議出讓”。

四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。

六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。

七是探索房地產(chǎn)項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質(zhì)量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。

八是落實“全程代辦”，全面推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。

九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質(zhì)”機制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒有項目“爛尾”、沒有項目有“保交樓”任務、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項目工程質(zhì)量問題。

十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監(jiān)管，嚴防資金挪用。

十條措施中，格外引人關注的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價”。

據(jù)中國經(jīng)營報，值得一提的是，對于商品房銷售按套內(nèi)面積計價，國內(nèi)早有實踐。

據(jù)了解，早在2002年6月，重慶市人大常委會通過條例要求商品房現(xiàn)售和預售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。時至今日，重慶取消“公攤面積”政策已執(zhí)行了21年。

公攤面積并沒有硬性規(guī)定

事實上，“業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)公攤面積過大”這類事件經(jīng)常發(fā)生。

據(jù)央廣網(wǎng)，近日，陜西西安市民姬女士在網(wǎng)絡上發(fā)聲稱她購買的69平方米的房子公攤面積達37平方米，公攤面積的比例超過了50%。她表示想不通公攤面積為什么會這么高，至今沒有收房。事件引發(fā)網(wǎng)友質(zhì)疑和討論。

據(jù)悉，姬女士2020年購買了一套商業(yè)公寓，房子的預（實）測建筑面積共69.75平方米。其中，套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米，公攤面積比例超過50%。

該樓盤的銷售人員稱，公寓門廳大走廊寬敞氣派，公攤比例合規(guī)。7月13日，該樓盤所在轄區(qū)住建局表示，目前公攤面積占比沒有明文規(guī)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，“公攤面積本身沒有硬性規(guī)定，但有行業(yè)默認的比例。此次該項目屬于商業(yè)公寓項目，其公攤面積或比普通住宅項目要高。但從行業(yè)情況看，一般此類項目公攤面積最多為40%，但此次該項目建筑面積約70平方米，其中公攤面積為37平方米，公攤率超過了50%。這使得該業(yè)主難以接受?！?/span>

北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清則表示，從法律的角度來講，國家并沒有對公攤面積作出比例上的限定，所以公攤率超過50%是合法的?！暗菑暮侠硇陨峡紤]，當居民購買一套住房，公攤率超過50%，心理上會有一種落差感，感情上很難接受。所以從這個角度來講，公攤率超過50%不合理不合情，不具有廣泛的接受度?！?/span>

公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。

具體來說：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡單來說，如果電梯、走廊、過道等公共設施的公共空間越多，那公攤系數(shù)自然也就越大。

圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內(nèi)地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經(jīng)驗來看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢所趨。

“公攤面積”能否取消？

據(jù)中國經(jīng)營報，近年來，中央以及地方也曾嘗試就“取消公攤面積”提出征求意見或提議。

早在2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部官方網(wǎng)站發(fā)布《關于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”。

2022年8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳答復內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時稱，“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。”

近年來也有人大代表以及政協(xié)委在提出“取消公攤面積”的議案和提案。

據(jù)新華社報道，早在2011年，全國人大代表林燚就曾建議取消“公攤面積”，與國際接軌；2016年，全國人大代表柳樹林再次提出，“公攤面積”非常不透明，其中有很多貓膩。他建議，國家應明確商品房出售時按套內(nèi)面積計量；全國政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會副會長周世虹更是在2019、2021兩年都提出取消“公攤面積”提案；2020年，全國人大代表、資陽市副市長劉廷安則建議保留公攤，但應對現(xiàn)行公攤政策與規(guī)定做出改變；2022年，全國政協(xié)委員洪洋也提出建議取消商品房“公攤面積”。

時至今日，取消“公攤面積”未在全國得到落實。

央視新聞去年8月曾報道，在業(yè)內(nèi)人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來計價或產(chǎn)權確認也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

據(jù)央視新聞此前報道，廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據(jù)可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

編輯|孫志成 李澤東 杜波

校對|何小桃

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