探索商品房按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)銷售！這座省會(huì)放大招！公攤能取消么？“攤”多了怎樣維權(quán)？

每經(jīng)編輯 孫志成 李澤東    

一起關(guān)注成都大運(yùn)會(huì)

截至7月29日13時(shí)，中國(guó)隊(duì)以2金1銀2銅的成績(jī)，暫列成都大運(yùn)會(huì)獎(jiǎng)牌榜第一位

近日，“女子買69平方米公寓有37平方米是公攤”引發(fā)關(guān)注，進(jìn)而引發(fā)了眾人對(duì)于“公攤面積能否取消”話題討論。

實(shí)際上目前“公攤面積”本身沒(méi)有硬性規(guī)定，但“公攤面積能否取消”卻是近幾年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的一大熱點(diǎn)輿論話題。

事實(shí)上，近年來(lái)，中央以及地方也在嘗試提出取消“公攤面積”的征求意見(jiàn)或提議，多位人大代表亦有提出“取消公攤”的議案，然而至今相關(guān)征求意見(jiàn)或提議未在全國(guó)落實(shí)。

合肥：積極探索商品房銷售

按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)

據(jù)合肥日?qǐng)?bào)，7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛(ài)華主持召開(kāi)專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。

鑒于合肥城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在“兩個(gè)搖號(hào)”的良好態(tài)勢(shì)，即房企在肥競(jìng)拍土地需要搖號(hào)、市民在部分區(qū)域購(gòu)房需要搖號(hào)，會(huì)議明確要抓緊完善以下工作舉措：

一是大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

二是為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

三是“城中村”改造是公益性項(xiàng)目，并非營(yíng)利性工程，大膽探索土地供應(yīng)“定向掛牌、協(xié)議出讓”。

四是大力推動(dòng)貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。

五是試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制，把定價(jià)權(quán)交給市場(chǎng)。

六是試行車位、車庫(kù)與商品房同步辦理預(yù)售許可證，但嚴(yán)禁捆綁銷售。

七是探索房地產(chǎn)項(xiàng)目地下車庫(kù)整體驗(yàn)收合格，即可辦理預(yù)售許可證，此舉有利于提高地庫(kù)建設(shè)質(zhì)量，防止趕工期造成地庫(kù)漏水等問(wèn)題。

八是落實(shí)“全程代辦”，全面推進(jìn)“拿地即開(kāi)工、開(kāi)工即開(kāi)建、交房即交證”。

九是堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，運(yùn)用“競(jìng)品質(zhì)”機(jī)制，探索競(jìng)爭(zhēng)性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒(méi)有”的優(yōu)質(zhì)房企：即沒(méi)有項(xiàng)目“爛尾”、沒(méi)有項(xiàng)目有“保交樓”任務(wù)、沒(méi)有物業(yè)管理出問(wèn)題、沒(méi)有項(xiàng)目工程質(zhì)量問(wèn)題。

十是要以嚴(yán)密制度加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管，嚴(yán)防資金挪用。

十條措施中，格外引人關(guān)注的是第二條“避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，值得一提的是，對(duì)于商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，國(guó)內(nèi)早有實(shí)踐。

據(jù)了解，早在2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過(guò)條例要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)。時(shí)至今日，重慶取消“公攤面積”政策已執(zhí)行了21年。

公攤面積并沒(méi)有硬性規(guī)定

事實(shí)上，“業(yè)主交房后發(fā)現(xiàn)公攤面積過(guò)大”這類事件經(jīng)常發(fā)生。

據(jù)央廣網(wǎng)，近日，陜西西安市民姬女士在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)聲稱她購(gòu)買的69平方米的房子公攤面積達(dá)37平方米，公攤面積的比例超過(guò)了50%。她表示想不通公攤面積為什么會(huì)這么高，至今沒(méi)有收房。事件引發(fā)網(wǎng)友質(zhì)疑和討論。

據(jù)悉，姬女士2020年購(gòu)買了一套商業(yè)公寓，房子的預(yù)（實(shí)）測(cè)建筑面積共69.75平方米。其中，套內(nèi)建筑面積32.71平方米，分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e37.04平方米，公攤面積比例超過(guò)50%。

該樓盤的銷售人員稱，公寓門廳大走廊寬敞氣派，公攤比例合規(guī)。7月13日，該樓盤所在轄區(qū)住建局表示，目前公攤面積占比沒(méi)有明文規(guī)定。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“公攤面積本身沒(méi)有硬性規(guī)定，但有行業(yè)默認(rèn)的比例。此次該項(xiàng)目屬于商業(yè)公寓項(xiàng)目，其公攤面積或比普通住宅項(xiàng)目要高。但從行業(yè)情況看，一般此類項(xiàng)目公攤面積最多為40%，但此次該項(xiàng)目建筑面積約70平方米，其中公攤面積為37平方米，公攤率超過(guò)了50%。這使得該業(yè)主難以接受。”

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)宋向清則表示，從法律的角度來(lái)講，國(guó)家并沒(méi)有對(duì)公攤面積作出比例上的限定，所以公攤率超過(guò)50%是合法的?！暗菑暮侠硇陨峡紤]，當(dāng)居民購(gòu)買一套住房，公攤率超過(guò)50%，心理上會(huì)有一種落差感，感情上很難接受。所以從這個(gè)角度來(lái)講，公攤率超過(guò)50%不合理不合情，不具有廣泛的接受度。”

公攤面積制度在我國(guó)存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。

具體來(lái)說(shuō)：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯、走廊、過(guò)道等公共設(shè)施的公共空間越多，那公攤系數(shù)自然也就越大。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

中國(guó)香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

“公攤面積”能否取消？

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，近年來(lái)，中央以及地方也曾嘗試就“取消公攤面積”提出征求意見(jiàn)或提議。

早在2019年2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》），其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。

2022年8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳答復(fù)內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會(huì)議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時(shí)稱，“我廳將取消‘公攤面積’的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。”

近年來(lái)也有人大代表以及政協(xié)委在提出“取消公攤面積”的議案和提案。

據(jù)新華社報(bào)道，早在2011年，全國(guó)人大代表林燚就曾建議取消“公攤面積”，與國(guó)際接軌；2016年，全國(guó)人大代表柳樹(shù)林再次提出，“公攤面積”非常不透明，其中有很多貓膩。他建議，國(guó)家應(yīng)明確商品房出售時(shí)按套內(nèi)面積計(jì)量；全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹更是在2019、2021兩年都提出取消“公攤面積”提案；2020年，全國(guó)人大代表、資陽(yáng)市副市長(zhǎng)劉廷安則建議保留公攤，但應(yīng)對(duì)現(xiàn)行公攤政策與規(guī)定做出改變；2022年，全國(guó)政協(xié)委員洪洋也提出建議取消商品房“公攤面積”。

時(shí)至今日，取消“公攤面積”未在全國(guó)得到落實(shí)。

央視新聞去年8月曾報(bào)道，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利?！渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來(lái)計(jì)價(jià)或產(chǎn)權(quán)確認(rèn)也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆诶习傩账械?，還是有合理性的。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。

據(jù)央視新聞此前報(bào)道，廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平曾表示，我們說(shuō)一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開(kāi)發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二把開(kāi)發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

編輯|孫志成 李澤東 杜波

校對(duì)|何小桃

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合合肥日?qǐng)?bào)、央視新聞、央廣網(wǎng)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)、新華社等