每日經濟新聞 2023-07-29 08:51:22
每經編輯 李澤東
據(jù)合肥日報，7月28日下午，省委常委、市委書記虞愛華主持召開專題會議，研究謀劃全市房地產工作。
鑒于合肥城區(qū)房地產市場依然存在“兩個搖號”的良好態(tài)勢，即房企在肥競拍土地需要搖號、市民在部分區(qū)域購房需要搖號，會議明確要抓緊完善以下工作舉措：
一是大膽穩(wěn)妥推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個試點項目。
二是為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。
每經記者 包晶晶 攝
三是“城中村”改造是公益性項目，并非營利性工程，大膽探索土地供應“定向掛牌、協(xié)議出讓”。
四是大力推動貨幣化安置、房票安置等多元化安置方式，盡全力讓市民在安置上更早更快更靈活。
五是試行取消商品房的樓層差價率限制，把定價權交給市場。
六是試行車位、車庫與商品房同步辦理預售許可證，但嚴禁捆綁銷售。
七是探索房地產項目地下車庫整體驗收合格，即可辦理預售許可證，此舉有利于提高地庫建設質量，防止趕工期造成地庫漏水等問題。
八是落實“全程代辦”，全面推進“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”。
九是堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，運用“競品質”機制，探索競爭性談判出讓方式，優(yōu)先考慮“四沒有”的優(yōu)質房企：即沒有項目“爛尾”、沒有項目有“保交樓”任務、沒有物業(yè)管理出問題、沒有項目工程質量問題。
十是要以嚴密制度加強商品房預售資金共同監(jiān)管，嚴防資金挪用。
十條措施中，格外引人關注的是第二條“避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價”。
就在本月13日，話題“女子買69平公寓37平是公攤”空降熱搜，引發(fā)熱議。
圖片來源：視頻截圖
據(jù)華商網報道，西安一新樓盤的公寓房69平方米的房子公攤面積37平方米，業(yè)主姬女士直呼“太離譜了”。該樓盤的銷售人員稱，門廳大走廊寬敞氣派，公攤比例合規(guī)。7月13日，該樓盤所在轄區(qū)住建局表示，目前公攤面積的占比沒有明文規(guī)定。
姬女士提供的購房合同顯示，房子的預（實）測建筑面積共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，分攤共有建筑面積37.04平方米。公攤率竟超過了50%……
那么究竟什么是公攤面積，又能否取消呢？
公攤面積制度在我國存在已久。2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內建筑面積和公用建筑面積共同組成。
具體來說：套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
簡單來說，如果電梯、走廊、過道等公共設施的公共空間越多，那公攤系數(shù)自然也就越大。
近年來，關于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。2021年兩會期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。
圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
據(jù)時代周報此前報道，合碩機構首席分析師郭毅告訴記者，關于公攤面積，如果開發(fā)商能夠實現(xiàn)公開公示，并且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是合理的公攤，沒必要取消。
中國香港被認為是“公攤”的發(fā)源地，中國內地的期房預售、賣公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實用面積標注，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價的雙份資料。從國際經驗來看，“取消公攤”也已經是大勢所趨。
央視新聞去年8月曾報道，在業(yè)內人士看來，取消“公攤面積”不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。
從購房人的角度來說，“公攤面積”太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶、公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中可能會出現(xiàn)很多困難和問題。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬稱：“（目前）按照建筑面積來計價或產權確認也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是屬于老百姓所有的，還是有合理性的。”
如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產測繪中心申請面積鑒定。
據(jù)央視新聞此前報道，廣東連越律師事務所高級合伙人黃羅平曾表示，我們說一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開發(fā)商他在進行報建的時候，報建的公攤面積到底有多少，第二把開發(fā)商當初給你做的承諾，證據(jù)可以準備好，第三向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。
每日經濟新聞綜合合肥日報、華商網、央視新聞、時代周報
封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝
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