樓市半年考?物業(yè) | 上半年超9成上市物企市值下滑，物業(yè)行業(yè)估值仍面臨考驗(yàn)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，今年上半年的物業(yè)行業(yè)亦表現(xiàn)不佳。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，58家上市物業(yè)企業(yè)平均市值跌幅為22.06%。其中，市值下滑的物企達(dá)54家，占比93.1%；市值跌幅超過50%的有5家；跌幅在40%～50%的有8家；僅4家上市物企市值實(shí)現(xiàn)了正增長。

此外，上半年物業(yè)行業(yè)的收并購金額也在大幅下滑，累計(jì)披露的收并購金額約為25億元，僅為去年同期的三分之一。

在多家機(jī)構(gòu)及業(yè)內(nèi)人士看來，“當(dāng)前物業(yè)行業(yè)仍處于歷史低位，但未來仍有發(fā)力空間。”

行業(yè)估值仍處低位

受行業(yè)形勢及關(guān)聯(lián)方影響，最近一年港股物業(yè)企業(yè)總市值區(qū)間波動，去年10月底觸底后受地產(chǎn)政策利好影響，一路反彈至階段新高達(dá)4300多億元。但隨著2022年度業(yè)績披露后，“增收不增利”使得上市物企市值的階段性漲幅盡數(shù)回吐。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，58家上市物企與年初相比，市值下滑的有54家，占比達(dá)到了93.1%。其中，市值跌幅最高的是弘陽服務(wù)，跌幅達(dá)73.75%；正榮服務(wù)、佳源服務(wù)、新城悅服務(wù)和萬物云的市值跌幅均超過50%。

僅有4家物企市值有所增加，分別為方圓生活服務(wù)、宋都服務(wù)、魯商服務(wù)、濱江服務(wù)，漲幅分別為23.93%、21.25%、14.54%、3%。

從市盈率方面來看，中指物業(yè)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至6月，港股物業(yè)服務(wù)板塊整體估值水平較高，年初PE均值在40倍上下，但下滑趨勢已形成，下半年加速回落，年底維持在16倍左右；2022年，PE均值整體仍舊處于下降通道，最低僅個位數(shù)，但下降幅度已明顯放緩，年底趨于平穩(wěn)；“2023年，受地產(chǎn)政策回暖，板塊整體估值得到大幅提升，PE均值走高，目前小幅回落，維持在17倍左右，與2021年下半年相當(dāng)。若剔除極值及負(fù)值，截至2023年6月30日，PE均值為9.97倍。”

“恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)、恒生指數(shù)、恒生地產(chǎn)和建筑業(yè)目前來看仍舊高度趨同，物業(yè)與地產(chǎn)同漲同跌，物業(yè)并未走出獨(dú)立行情。”中指物業(yè)研究院分析指出，隨著房地產(chǎn)后服務(wù)時代的到來，物業(yè)服務(wù)實(shí)際上將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的支點(diǎn)，未來估值修復(fù)彈性大。

針對股價與市值的持續(xù)下滑，物企對修復(fù)股價與市值的行動也沒有停止，增持、回購、股權(quán)激勵……各種能提振股市信心的手段今年上半年在物業(yè)資本市場時有發(fā)生。

如中駿商管從年初至6月30日，累計(jì)回購公司股票6000萬股，耗資1.15億港元，占已發(fā)行數(shù)量的2.98%；德信服務(wù)集團(tuán)累計(jì)回購公司股票2113萬股，耗資6039萬港元，占已發(fā)行數(shù)量的2.2%。

而包括世茂服務(wù)、金科服務(wù)、建業(yè)新生活、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等在內(nèi)的5家物企則通過股份激勵方式，涉及股份約1.4億股，總估值約7.91億港元，其中金科服務(wù)就發(fā)放了5973.17萬股，估值約6.5億港元。

事實(shí)上，對于市值問題，在碧桂園服務(wù)5月25日召開的股東大會上，公司CFO黃鵬指出，現(xiàn)在公司的股價的確是嚴(yán)重偏離了實(shí)際的內(nèi)在價值，PE跌到了歷史極致。整個房地產(chǎn)行業(yè)形勢嚴(yán)重拖累了物業(yè)管理板塊的表現(xiàn)，而且情緒有點(diǎn)反應(yīng)過度。

針對有參會股東提出的市值管理建議，黃鵬則表示，需要經(jīng)過股東大會授權(quán)，同時也需要等待合適的時機(jī)。

在6月16日的股東大會上，萬物云管理層也同樣被問及了股價問題。其公司秘書黃旻在回答中表示，將根據(jù)資本市場和本公司股價的波動和變化，充分評估并審慎使用該授權(quán)，酌情及適時回購公司的股票。

根據(jù)當(dāng)天通過的回購議案，萬物云可回購總額不超過截至當(dāng)日已發(fā)行的H股數(shù)量總數(shù)的10%，也就是1.086%股權(quán)。值得注意的是，最近一段時間，萬物云董事長朱保全已4次對萬物云進(jìn)行增持，共27.23萬股，耗資746萬港元，目前累計(jì)持股比例已達(dá)0.21%。

“這些舉措一方面說明物業(yè)行業(yè)目前仍處于歷史低位，股價低于實(shí)際價值；另一方面，也傳遞出物企發(fā)展的信心，未來仍有發(fā)力空間。”中指物業(yè)研究院表示。

截至2023年6月30日，物業(yè)管理行業(yè)共有64家上市公司，其中香港主板59家，A股5家。雖然今年上半年物業(yè)服務(wù)板塊只有一家物企（潤華服務(wù)）上市，但最近消息顯示，物企IPO熱度已有所回暖；6月25日泓盈集團(tuán)和6月26日明喆集團(tuán)分別遞交招股書，6月28日萬達(dá)商管再次遞表。

來源：中指物業(yè)研究

收并購熱度還在降

在上市物企市值整下滑的同時，物業(yè)行業(yè)的收并購熱度仍在繼續(xù)下降。

來自中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管2023年上半年上市物企披露的收并購數(shù)量達(dá)70宗，較去年同期的54宗有所上升，但在金額上卻大幅下滑，上半年累計(jì)披露收并購金額約為25億元，僅為去年同期（74.33億元）的約三分之一。

僅從上市物企來看，最大的一筆物業(yè)并購來自于金融街物業(yè)1.54億港元收購的香港置佳物業(yè)70%股權(quán)。而該筆收購早在兩年前就開始了磋商。據(jù)金融街物業(yè)2021年6月發(fā)布的公告透露，“正在磋商一個香港的標(biāo)的公司部分股權(quán)。”

需要注意的是，這筆收購還附帶了條件：金融街物業(yè)與賣家約定了四個年度的業(yè)績承諾。若業(yè)績對賭未達(dá)成，賣方需要向金融街物業(yè)支付補(bǔ)償款。為了業(yè)績對賭更好進(jìn)行，金融街物業(yè)不僅壓了20%的收購款未支付，而賣方所持的余下的30%股權(quán)也抵押給了金融街服務(wù)。

此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)斥資5400萬元從遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購了遠(yuǎn)洋機(jī)電設(shè)備技術(shù)發(fā)展公司，其主要從事包括機(jī)電工程建設(shè)、承包、技術(shù)開發(fā)及咨詢等機(jī)電業(yè)務(wù)；新大正則在今年5月分別以2775萬元、4453萬元收購了這兩家市政環(huán)衛(wèi)公司。

不過，新大正更大一筆金額的收并購案則宣布終止。

6月4日，新大正宣布終止7.88億元收購云南滄恒80%股權(quán)事項(xiàng)。對于該項(xiàng)收購終止原因，新大正方面則披露是由于加期審計(jì)和補(bǔ)充盡職調(diào)查的進(jìn)行，本次交易的進(jìn)度已不及交易雙方預(yù)期，而且，雙方在業(yè)績承諾延期安排等事項(xiàng)上存在較大分歧，短期內(nèi)難以達(dá)成一致。

事實(shí)上，下降的不僅有行業(yè)收并購數(shù)量和金額，還有上市物企的收并購儲備金。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，包括金科服務(wù)、濱江服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、蘇新服務(wù)、新大正、銀城生活服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)等在內(nèi)的7家物企均將募資用途進(jìn)行了調(diào)整。其中，金科服務(wù)、濱江服務(wù)、銀城生活服務(wù)、興業(yè)物聯(lián)4家企業(yè)下調(diào)了并購金儲備。

以金科服務(wù)為例，今年4月18日，金科服務(wù)發(fā)布公告，宣布將投資收并購資金由39.97億港元下調(diào)為16.07億元。這已是金科服務(wù)第二次對募集資金進(jìn)行的調(diào)整，上一次則是在2021年9月10日。

5月29日，濱江服務(wù)也宣布，將原本計(jì)劃用作收購其他物業(yè)管理公司和投資于資產(chǎn)管理平臺、未動用所得款項(xiàng)凈額為約2.5億港元，用作更新公司的管理服務(wù)系統(tǒng)、招募及培養(yǎng)人才。這意味著濱江服務(wù)IPO募資中已沒有并購儲備金。

濱江服務(wù)在公告中表示，自上市以來一直監(jiān)察評估所得款項(xiàng)凈額的使用情況，并積極于市場尋求可供收購及投資的物業(yè)管理公司潛在機(jī)會。“尚未于市場上尋求到符合集團(tuán)服務(wù)品質(zhì)管理需求，能夠帶來協(xié)同效應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)收購目標(biāo)”。

“在行業(yè)下行的背景下并購成交的難度更大，雖然物企股東（多為地產(chǎn)公司）受流動性困境等因素影響，并購市場并不缺乏交易標(biāo)的，但一二級市場估值差縮小，交易雙方更難在交易對價、支付節(jié)奏、業(yè)績承諾等核心交易條款上達(dá)成一致。”申港證券在研報(bào)中指出，尤其是部分對賭需建立在資產(chǎn)質(zhì)押的基礎(chǔ)上，在行業(yè)下行階段資產(chǎn)價值縮水，雙方或更難找到互相認(rèn)可的可供質(zhì)押資產(chǎn)，導(dǎo)致交易成交受阻，“整體并購市場更趨理性。”

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