中報現(xiàn)場| 深物業(yè)A董事長劉聲向：上半年房地產(chǎn)收入結(jié)轉(zhuǎn)主要為保障性住房項目，導(dǎo)致毛利率低于去年同期

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“今年上半年，公司房地產(chǎn)收入主要來自保障房項目，導(dǎo)致毛利率低于去年同期。目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司的主業(yè)之一，公司未來將繼續(xù)加大對物業(yè)管理項目的投拓。”

9月21日下午，深物業(yè)A（SZ000011，股價9.75元，市值58.1億元）舉行2023年半年度業(yè)績說明會，董事長劉聲向、總經(jīng)理王航軍、獨立董事李東輝等出席。

劉聲向在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者提問時表示，“公司致力于打造中國領(lǐng)先的產(chǎn)城空間智慧運營商，未來主要將在產(chǎn)城空間開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)運營和主業(yè)生態(tài)投資四大業(yè)務(wù)板塊持續(xù)發(fā)力。”

深物業(yè)A作為一家深圳老牌房企，最近幾年可以說是相當(dāng)?shù)驼{(diào)，在土拍及收并購市場甚少出現(xiàn)。“公司土地儲備匱乏和發(fā)展后勁不足的問題仍然存在”，半年報提到。

上半年結(jié)轉(zhuǎn)項目主要為保障房項目

深物業(yè)A見證了深圳這些年的迅猛發(fā)展，其前身為羅湖工程建設(shè)指揮部，成立于1982年，在1990年時改名為深圳市物業(yè)發(fā)展（集團）股份有限公司，并于1992年上市。

從深物業(yè)A的營收結(jié)構(gòu)來看，主要包括房地產(chǎn)、物業(yè)管理和租賃運營，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是大頭，截至今年上半年分別貢獻營收10.54億元，占比55.31%；物業(yè)管理貢獻7.73億元，占比40.58%。

上述兩大業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體的毛利率要高于物業(yè)管理業(yè)務(wù)。截至今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為34.04%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)17.81%。整體毛利率為27.99%。

事實上，今年上半年深物業(yè)A的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率與去年同期相比，是有顯著下滑的，2022年上半年為71.05%。

對于毛利率下滑的原因，劉聲向提到，“公司積極履行社會責(zé)任，今年上半年收入結(jié)轉(zhuǎn)的主要是保障房項目，毛利率相對低于去年同期項目”。

根據(jù)半年報內(nèi)容，深物業(yè)A上半年在售的項目主要包括金領(lǐng)項目、濱海港灣項目和御棠上府項目；深揚數(shù)智城項目、天俊工業(yè)園項目、福源工業(yè)區(qū)項目、惠陽淡水項目等項目處于在建狀態(tài)。

將加大物管項目投拓力度

深物業(yè)A近年來在房地產(chǎn)投拓上較為保守，上半年也無新增土地儲備。

報告期末，深物業(yè)A僅有兩塊土地儲備，分別為惠陽淡水土地和?？诩t旗鎮(zhèn)土地，總占地面積15.8萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積4.25萬平方米。

而從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化情況來看，深物業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比開始出現(xiàn)顯著下滑，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比相對有所上升。

具體而言，深物業(yè)A的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比由2021年上半年的74.66%降到了2023年上半年的55.31%，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比由2021年上半年的21.32%增至2023年上半年的40.58%。

今年上半年，深物業(yè)A在物管行業(yè)并無收并購表現(xiàn)，其物管板塊主要依托國貿(mào)物業(yè)為平臺，業(yè)務(wù)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅景區(qū)、政府機關(guān)、軌道交通、住宅、醫(yī)院、學(xué)校、酒店等業(yè)態(tài)，物業(yè)管理總面積突破3500萬平方米，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在管面積超1000萬平方米。

深物業(yè)A上一次收并購還是去年9月，全資子公司收購深圳外貿(mào)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

“物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司主業(yè)之一，公司未來將繼續(xù)加大對物業(yè)管理項目的投拓。”劉聲向表示。

大量的城中村、老舊小區(qū)改造，對深物業(yè)A有何影響？

劉聲向在回答每經(jīng)記者提問時說：“公司物業(yè)管理涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊小區(qū)、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)，深物業(yè)A持續(xù)完善優(yōu)化各種業(yè)態(tài)的布局。”

劉聲向表示，城中村、老舊小區(qū)改造新增物業(yè)管理服務(wù)后，可為物企提供增量市場需求。城中村、老舊小區(qū)改造納入政府公共治理的重要組成部分并作為獨立物業(yè)管理單元的改造過程中，還可為物企提供除物業(yè)管理項目供應(yīng)之外的其他市場機會，如社區(qū)設(shè)計優(yōu)化、便民服務(wù)提升等系列增值服務(wù)，可有效豐富物企收入結(jié)構(gòu)，促進收入多元化格局構(gòu)建。

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