樓市半年考·房企| 萬科上半年新增貨值位列前五，投資拿地、人事?lián)Q防力求解壓業(yè)績

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上半年，當(dāng)同一陣營房企在公開土地市場激烈比拼、明爭暗斗時(shí)，卻少見萬科的蹤影。

除了是因?yàn)閳?jiān)守投資標(biāo)準(zhǔn)之外，萬科在公開市場也缺乏運(yùn)氣，如在北京市場拿地時(shí)一直陪跑，“5搖0中”。但從數(shù)據(jù)來看，萬科今年1-6月累計(jì)拿地金額467.8億元，投資強(qiáng)度（全口徑拿地金額/銷售金額）約23%，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)均高于去年同期。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，萬科上半年在拿地方式上一方面主要依托城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，另一方面則是入股其他房企新增地塊合作開發(fā)。

在土地市場能“另辟蹊徑”，而銷售市場只能用業(yè)績說話。今年以來，萬科在東北區(qū)域、北京區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域等進(jìn)行了多輪密集的人事?lián)Q防，涉及職位從區(qū)首到城市總。涉及人事調(diào)整的區(qū)域或城市絕大部分存在較大的業(yè)績壓力，從調(diào)整后的效果看，目前僅個(gè)別城市業(yè)績有所轉(zhuǎn)變。

多曲線拿地，拿地均價(jià)大幅提升

據(jù)萬科披露的信息，今年上半年共獲取16宗開發(fā)項(xiàng)目，全口徑拿地金額467.8億元，拿地總建面266萬平方米，累計(jì)同比分別上漲18%、下跌13%。據(jù)此，萬科上半年拿地均價(jià)為17586元/平方米，同比提升約36%。

拿地均價(jià)的提升，與萬科近一兩年來拿地聚焦高能級(jí)城市有關(guān)。上半年萬科拿地主要集中在上海區(qū)域的上海、南京，南方區(qū)域的東莞、廣州。這兩個(gè)區(qū)域是萬科業(yè)績貢獻(xiàn)的主力，去年銷售占比合計(jì)超過57%。

今年以來，華潤、中海、越秀等房企都在各主要城市的公開土地市場表現(xiàn)積極，即便是涉及搖號(hào)地塊，斬獲也頗為豐厚。萬科在一些高熱度地塊上雖然也有報(bào)名，但參拍時(shí)并不積極，且在一些城市屢搖不中。以北京為例，萬科今年參與了5個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，但均未中簽。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在今年上半年房企全口徑新增貨值榜上，萬科以630億元排在第5位。

在公開市場上，萬科上半年在成都搖中了武侯紅牌樓板塊82畝宅地，總成交價(jià)18.17億元，樓面價(jià)16600元/平方米，這也是萬科時(shí)隔近兩年重返成都公開市場拿地。

萬科重返的還有上海土拍市場。在上海松江印象城助力下，萬科以底價(jià)拿下廣富林街道地塊，后又聯(lián)合中鐵建以8.98%的溢價(jià)率拿下閔行梅隴社區(qū)地塊。但在此之前，萬科去年底已經(jīng)曲線入股上海靜安120億元地塊。

來源：中指研究院

每經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括上述地塊在內(nèi)，萬科上半年在公開市場的拿地一共5宗，占比約30%。東莞龍灣片區(qū)兩宗地塊和廣州黃埔新城地塊都是由舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來。其余8宗地塊均是合作開發(fā)地塊，這些地塊基本是本地公司今年或去年在公開市場拿下后，萬科再入股合作開發(fā)。

如成都金融城東74畝項(xiàng)目地塊，是由樂山海天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于今年4月在土拍市場拿下的，6月份萬科入股60%與其共同成立項(xiàng)目公司開發(fā)該地塊，萬科需支付權(quán)益地價(jià)為8.39億元。再如萬科在昆山的朗拾玉湖雅苑項(xiàng)目，該項(xiàng)目地塊原本是2022年8月由昆山高新置業(yè)發(fā)展有限公司拿下的，萬科在今年4月以11.6億元獲得該地塊70%的權(quán)益。

7月26日，合肥一位從事房地產(chǎn)第三方代理的人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，萬科還將與偉星房產(chǎn)合作開發(fā)高新GX202303號(hào)地塊，該地塊是偉星在今年4月以競品質(zhì)滿分搖中的，總價(jià)約17.39億元。

“確實(shí)今年上半年投資從業(yè)人員都提到搖號(hào)，我們也是搖到了一些項(xiàng)目，有的城市也是屢搖不中。越是這樣的環(huán)境，我們?cè)揭伎纪顿Y的優(yōu)勢(shì)，我相信公司的投資優(yōu)勢(shì)，從長期看，還是建立在綜合競爭力基礎(chǔ)上。”

在今年6月底的股東大會(huì)上，萬科首席運(yùn)營官劉肖就表示，萬科內(nèi)部今年在投資策略上特別強(qiáng)調(diào)“好項(xiàng)目”“精準(zhǔn)投資”兩個(gè)詞。好項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)之一是投資回報(bào)好，萬科今年特別強(qiáng)調(diào)股東自有現(xiàn)金的IRR回報(bào)水平，從今年5月已經(jīng)披露的15個(gè)項(xiàng)目來看，預(yù)計(jì)普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平。精準(zhǔn)投資下，相信每個(gè)市場都有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。“現(xiàn)在可能大家覺得一線或準(zhǔn)一線投資機(jī)會(huì)更多，但一線和準(zhǔn)一線也要精準(zhǔn)看片區(qū)，其他城市也有機(jī)會(huì)，只要在公司的投資地圖上。”

人事?lián)Q防后，多城市銷售仍待提振

在中指研究院發(fā)布的今年上半年房企銷售榜上，萬科以2018億元排在第二位。

值得注意的是，今年以來，萬科在東北區(qū)域、北京區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域等進(jìn)行了多輪密集的人事?lián)Q防。今年1月，萬科原北京區(qū)域副總經(jīng)理曾巍調(diào)任東北區(qū)域首席合伙人，原東北區(qū)域首席合伙人林曈調(diào)任北京萬科總經(jīng)理。

彼時(shí)萬科回應(yīng)每經(jīng)記者表示，北京公司作為集團(tuán)業(yè)務(wù)重鎮(zhèn)之一，也是首都所在地，復(fù)雜度和難度很大，對(duì)將領(lǐng)的成熟度有更高的要求。過往由北京區(qū)域首席合伙人盧冰兼任北京公司總經(jīng)理，此次安排林曈調(diào)任北京公司總經(jīng)理，主要是希望補(bǔ)充北京團(tuán)隊(duì)力量。林曈作為資深將領(lǐng)，有著豐富的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，也是北京人，公司希望北京公司未來能有更好的業(yè)績表現(xiàn)。

來源：中指研究院

北京區(qū)域近年來在萬科的內(nèi)部業(yè)績表現(xiàn)都較為落后，萬科近三年來在北京都沒有新增項(xiàng)目。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，萬科在2022年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜中僅位列第14位，對(duì)比2021年下滑11位。

但從今年上半年的數(shù)據(jù)來看，北京萬科還未有明顯提振。中指研究院統(tǒng)計(jì)的2023上半年北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜單顯示，萬科以64.1億元的銷售額位列TOP17。

南方區(qū)域方面，原南方區(qū)域產(chǎn)城事業(yè)部首席合伙人、總經(jīng)理高駿調(diào)任廈門萬科總經(jīng)理后，目前也暫未看到業(yè)績起色?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，2022年萬科在廈門房企商品房銷售排行榜中位列15位，成交金額12.78億元，市場份額為1.5%，較2021年下滑5個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年，萬科在上半年廈門房企操盤排行榜TOP15中位列14位，成交金額6.04億元，市場份額為1%。

不過，萬科上半年在粵港澳大灣區(qū)的整體銷售仍然守住了TOP2。據(jù)克而瑞發(fā)布2023上半年灣區(qū)房企銷售榜，萬科在流量金額和權(quán)益金額榜單上均居第二位，僅次于保利發(fā)展。

此外，上海區(qū)域原南京公司總經(jīng)理王昂調(diào)任上海區(qū)域擔(dān)任商用置業(yè)總經(jīng)理，原寧波總經(jīng)理趙曉磊調(diào)任南京公司總經(jīng)理后，業(yè)績出現(xiàn)了明顯上升。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，上半年萬科以55.76億元的銷售額位列南京房企銷售TOP6，較去年同期上升了14位。

來源：中指研究院

今年6月底，萬科東莞公司原設(shè)計(jì)總齊琳調(diào)任萬科福州公司總經(jīng)理，原福州公司總經(jīng)理王維忠出任南方區(qū)域商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理。今年上半年，萬科在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2023年上半年大福州房企銷售排行榜上，同比下滑兩位至第四位。

萬科總裁祝九勝在今年6月底的股東大會(huì)上表示，萬科今年以來在有針對(duì)性地解決投資追高、經(jīng)營離散度較大這兩個(gè)問題。投資追高的問題，在哪些城市、哪些片區(qū)投資什么樣的項(xiàng)目，提前把標(biāo)準(zhǔn)和原則定好，從去年的投資項(xiàng)目來看，大部分項(xiàng)目到今年都開始有兌現(xiàn)，去年拿的項(xiàng)目到今年來看兌現(xiàn)度達(dá)92%。而解決經(jīng)營離散度靠的是抓產(chǎn)品管理和產(chǎn)品線的管理。

“以前過于強(qiáng)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性，現(xiàn)在把不同的項(xiàng)目按照1-8級(jí)，每個(gè)項(xiàng)目要配什么樣的資源、什么樣的方式、怎么樣管理，最終基本要達(dá)到什么效果，批量處理能力也得到提升。”

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封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖