樓市半年考·房企| 上半年，頻頻高溢價“搶地”的建發(fā)

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

建發(fā)搶地的動作還在繼續(xù)。

7月12日，建發(fā)經(jīng)過201輪競價后，以總價4.6億元、溢價率48.86%，并配建4900平方米，競得福建晉江池店中片區(qū)P2023-5 號地塊。

同日，在浙江臺州，建發(fā)經(jīng)過147輪競價，以總價8.47億元、溢價率20.83%摘得臺土告字【2023】055號地塊。在半個月前，建發(fā)就曾以總價約9.64億元競得臺州市椒江區(qū)葭沚街道地塊，當(dāng)時的競價輪數(shù)達到了157輪，溢價為49%。

事實上，這只是建發(fā)2023年以來拿地的常態(tài)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，建發(fā)累計實現(xiàn)全口徑新增貨值約668億元，位列行業(yè)第三，僅次于華潤置地的927億元和保利發(fā)展的812億元。

搶地的決心

204、201、193、157……這是廈門建發(fā)今年上半年拿下的部分熱門地塊競拍輪數(shù)，溢價拿地已成為其上半年拿地的主要特點。

如在7月13日，上海第二批集中供地第三日，浦東新區(qū)曹路基地15-01地塊在經(jīng)過26輪競價后，報價達到上限價格133651萬元，樓面價28369元/平方米，溢價率10.00%，轉(zhuǎn)現(xiàn)場搖號程序后，最終該地塊由聯(lián)發(fā)&建發(fā)搖中。

6月28日，福建晉江陳埭鎮(zhèn)晉東新區(qū)一地塊出讓，建發(fā)、保利、龍湖、中海、晉江文旅、晉江房建、濱江商務(wù)等多家房企報名參拍。最終，在經(jīng)歷了204輪競拍后，該地塊被建發(fā)以4.7億元觸頂競配建競得，溢價率47.78%，這也是建發(fā)首次落子晉江。

而在此之前的6月16日，經(jīng)過155輪激烈競拍后，建發(fā)以8.41億元成功斬獲、樓面價8492元/平方米、溢價率24.8%拿下福建龍巖2023拍-6地塊。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，今年上半年建發(fā)所拿地塊超90%為溢價獲取，其中佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%、臺州市椒江區(qū)地塊溢價率也達到49%，而在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發(fā)所拿地塊均是觸頂競價所得；而底價拿地的地塊則主要位于無錫、蘇州、莆田等城市。

2023年上半年房企權(quán)益拿地榜TOP10 來源：中指研究院

另外值得注意的是，在對熱點城市、優(yōu)質(zhì)土地的爭奪中，建發(fā)對于標(biāo)的物勢在必得的意圖更為明顯，為此在今年上半年，建發(fā)還拿下了多個城市區(qū)域的“地王”項目。

如7月3日上午，在經(jīng)歷了兩個多小時的激烈競拍后，建發(fā)以總價26.56億元拿下佛山大瀝河西沿江片區(qū)改造項目3D地塊，溢價率超52%，折合樓面價約24350元/平方米，刷新了佛山樓面價紀(jì)錄。

在6月28日的東莞土拍上，在完成65輪快速競價后，建發(fā)以樓面價約25999元/平方米拿下東莞市南城宏偉六路一宗地塊，刷新了東莞南城的地塊樓面價紀(jì)錄，并躋身全市第三。

此前的5月18日，江蘇太倉萬達一核心宅地，在歷時1個半小時、193輪報價，建發(fā)在與保利置業(yè)、招商蛇口等品牌房企的競爭中勝出，最終以總價15.19億元、樓面價約13771元/平方米、溢價率14.76%摘得該地塊，成交總價、成交樓面價均創(chuàng)下了太倉土拍的新高。

來自中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年建發(fā)拿地金額達到了276億元；累計實現(xiàn)新增貨值約668億元，位列行業(yè)第三，僅次于華潤置地的927億元、保利發(fā)展的812億元。

規(guī)模的渴求

事實上，建發(fā)對于土地的渴求，早在2022年就已顯露。

2022年全國土拍市場遇冷，但建發(fā)仍是全國土地招拍掛市場的?？汀Ｖ兄秆芯吭簲?shù)據(jù)顯示，2022年全年，建發(fā)的拿地金額約544億元，位于行業(yè)第四位，僅次于華潤置地、中海地產(chǎn)和保利發(fā)展。

據(jù)建發(fā)香港上市平臺建發(fā)國際集團的年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，建發(fā)的土地儲備約1620萬平方米，在國內(nèi)合計有251個項目，庫存總可售貨值達2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

而在進入2023年后，建發(fā)對于拿地的目標(biāo)更是有增無減。建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國在年初的業(yè)績會上表示，公司在2023年的拿地目標(biāo)肯定要比去年多，預(yù)期是實現(xiàn)2000億元左右的貨值。

如今上半年約668億元的新增貨值，與年初定下的“2000億目標(biāo)”還有不小的距離，這也就不難理解為何建發(fā)近期會多次高溢價拿地了。

2023年上半年房企銷售金額榜TOP10 來源：中指研究院

而相較于此前布局主要集中在一二線城市的策略，今年以來，建發(fā)加大了對三四線城市的布局，如在臺州、晉江、麗水、泉州等地頻頻拿地。

以泉州為例，作為建發(fā)的傳統(tǒng)優(yōu)勢市場，2013年建發(fā)就進入包含4區(qū)、3市、5縣的“大泉州”市場，到2022年以61億元銷售金額占據(jù)市場第二位。雖然通過在泉州的強勢市場地位，建發(fā)在此前能夠保持較低的拿地成本，但今年所拿地塊受到限價影響，后續(xù)利潤表現(xiàn)或許也將受到影響。

而建發(fā)新進的城市麗水，由于所拿地塊位于市中心，在多家房企圍獵的情況下，經(jīng)過133輪競價才最終成交，成交價9.73億元，與起拍價6.9億元對比，溢價率達41.01%。

“除了好的一二線城市地塊要去拿，但對符合改善性需求的三四線的土地也會加強拓展，特別是較為熟悉和有把握的福建乃至長三角的區(qū)域。”建發(fā)國際管理層此前就曾對外表示。

而建發(fā)如此頻繁地拿地，其實質(zhì)還是源于對規(guī)模擴張的渴望。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，建發(fā)累計實現(xiàn)權(quán)益銷售金額約752.2億元，累計實現(xiàn)權(quán)益銷售面積約332.2萬平方米，同比分別增加約66.34%、約38.36%。同時，建發(fā)全口徑銷售金額約953.3億元，位列行業(yè)第九，其銷售業(yè)績主要來源于二線城市。

在今年初，建發(fā)國際就曾坦言依然追求一個比去年更有增長的銷售狀態(tài)，“我們終究希望能夠增長個10%-20%，作為今年努力的目標(biāo)去做。”

溢價拿地的隱憂

然而，高溢價拿地的背后卻是對其利潤的損害。

據(jù)2022年報，建發(fā)股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為14.6%，而2019-2021年建發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率已自28.69%跌至約16.76%。與此同時，2022年同期建發(fā)國際毛利率錄得15.28%，較2021年同比減少1.36個百分點。

記者注意到，建發(fā)前兩年在一些城市的高價拿地項目，甚至出現(xiàn)低價出售情況。

以廣州建發(fā)•明珠灣璽為例，公開信息顯示，2021年4月廣州第一輪土拍中，建發(fā)競價67輪后，擊敗13家房企，以最高限價20億元、溢價率45%、樓面價23604元/平方米拿下南沙板塊一宗地塊，這一成交價格也一度成為南沙新地王。

根據(jù)出讓信息，該地塊計容面積約8.9萬平方米。其中，商業(yè)面積2.7萬平方米，住宅面積6.2萬平方米，并配建3600平方米政府性住宅。若僅以可售住宅面積計算，項目樓面單價超過了3.4萬元/平方米。

2023年上半年房企新增貨值TOP10 來源：中指研究院

2022年4月，該地塊所建項目建發(fā)•明珠灣璽開盤，均價3.8萬元/平方米，僅比樓面價高了約4000元。但盡管如此，該價格依然屬于區(qū)域內(nèi)房價天花板，這也導(dǎo)致項目在2022年去化率尚不及20%。而到去年下半年，南沙樓市回調(diào)，房價開始回落，目前該項目均價已經(jīng)來到3.3萬元/平方米。

這一價格也被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士稱為“真心交個朋友”。

此外，建發(fā)旗下的宿遷•譽璟灣項目計提存貨跌價準(zhǔn)備4.5億元，宿遷•文瀚府項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.88億元，佛山•三堂錦園項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.54億元，濟南•玖熙府項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.4億元，南寧•和鳴項目計提存貨跌價準(zhǔn)備2.16億元……2022年，建發(fā)股份存貨計提跌價準(zhǔn)備的51.1億元中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計提存貨跌價準(zhǔn)備就達到了48.39億元。

而以凈利潤率作為考核的建發(fā)國際，2022年凈利潤率降至5.6%，為上市以來的最低點。建發(fā)國際管理層也直言，是受到較高減值的影響。“從結(jié)轉(zhuǎn)來看，可能2024年的影響就會小很多，因為目前整個銷售端的利潤率也在提升?？傮w而言，銷售端的利潤率基本判斷可以說是比較觸底的狀態(tài)。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝