二季度公募REITs板塊分化明顯：能源和倉儲物流類表現(xiàn)穩(wěn)健，高速公路類業(yè)績環(huán)比下滑

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 彭水萍

截至上周末，公募基金二季報已經(jīng)全部披露完成，公募REITs的二季度表現(xiàn)也公之于眾。

除了6月剛剛成立的中金湖北科投光谷REIT，全市場其余已上市的27只公募REITs產(chǎn)品均公布了二季報，從中可一窺這些基金和底層資產(chǎn)在今年二季度的情況。

圖片來源：視覺中國-VCG11133245558

整體而言，從營收、凈利潤和二級市場的價格走勢來看，二季度不同類型的公募REITs表現(xiàn)分化明顯。其中，能源、倉儲物流和保障房板塊保持了比較強的韌性，尤其是前面二者表現(xiàn)穩(wěn)健，展現(xiàn)出一定的抗周期能力；而高速公路REITs經(jīng)歷了一季度的快速修復(fù)后，二季度的營收和凈利潤數(shù)據(jù)環(huán)比卻普遍出現(xiàn)了下降。

中信證券在研報中指出，最近兩周，市場情緒在多重積極信號的催化下有所改善，然而基本面數(shù)據(jù)披露后，部分底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況仍承壓的標(biāo)的出現(xiàn)回調(diào)。“我們認為階段性調(diào)整或為REITs市場帶來重新布局的機會，建議積極挖掘底層資產(chǎn)長期現(xiàn)金流穩(wěn)定的品種。”

能源和倉儲物流REITs表現(xiàn)穩(wěn)健

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，二季度公募REITs的底層資產(chǎn)營收、業(yè)績表現(xiàn)都出現(xiàn)了比較大的分化，其中能源和倉儲物流REITs展現(xiàn)出較強的韌性和一定的抗周期能力。

以能源REITs為例，二季度營收環(huán)比增幅最大（71.06%）的鵬華深圳能源REIT就是一只能源REITs。二季報顯示，該產(chǎn)品當(dāng)期收入約為5.54億元、凈利潤1.15億元，環(huán)比增幅分別達到71.06%和81.03%。同時，該基金二季度可供分配金額約為1.67億元。

綜合來看，2023年上半年，鵬華深圳能源REIT營業(yè)收入完成度達到56.67%，可供分配金額完成度達到64.92%，交出了一張不錯的成績單。

另外兩只能源REITs——中航京能光伏REIT和中信建投國電投REIT都是今年才成立的，但二季度底層資產(chǎn)的營收表現(xiàn)也比較好。例如，中信建投國電投REIT今年二季度實現(xiàn)上網(wǎng)電量3.51億千瓦時，發(fā)電收入（不含稅）2.64億元，與近三年歷史平均水平基本持平。

同樣表現(xiàn)穩(wěn)健的還有倉儲物流REITs。3只產(chǎn)品的營收情況環(huán)比、同比都出現(xiàn)明顯上漲，其中比較有代表性的是中金普洛斯REIT。截至二季度末，該REIT合計10個底層資產(chǎn)的平均出租率為87.58%。其中，首發(fā)上市的7個資產(chǎn)平均出租率為92.09%，與一季度讀數(shù)基本持平。中信證券研報也指出，穩(wěn)定的出租率支撐倉儲物流經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健，體現(xiàn)出一定的抗周期能力。

高速公路REITs業(yè)績環(huán)比下滑

今年一季度，高速公路REITs的業(yè)績表現(xiàn)獲得了比較好的修復(fù)，但這一趨勢在二季度并沒有延續(xù)。

從營收和凈利潤等財務(wù)指標(biāo)方面來看，二季度高速公路REITs整體可謂是表現(xiàn)平平，其中還有不少產(chǎn)品的表現(xiàn)環(huán)比出現(xiàn)了下滑，部分跌幅顯著。

 

中信證券研報指出，一方面，去年二季度因散點疫情頻發(fā)擾動生產(chǎn)生活活動，高速公路業(yè)績表現(xiàn)較弱，這也為二季度創(chuàng)造了相對較低的基數(shù)。疊加國內(nèi)人流物流的修復(fù)，今年二季度高速公路的車流量與通行費收入繼續(xù)保持同比修復(fù)態(tài)勢。

另一方面，從環(huán)比維度來看，歷史數(shù)據(jù)顯示二季度全國的公路客運或較一季度情況有所走弱，但公路貨運明顯好于一季度情況。但或是受到國內(nèi)宏觀經(jīng)濟在二季度的復(fù)蘇斜率放緩的影響，4~5月全國公路貨運出現(xiàn)邊際回落，反映到高速公路公募REITs底層資產(chǎn)的表現(xiàn)，大部分資產(chǎn)二季度的通行費收入出現(xiàn)超季節(jié)性的環(huán)比回落。

國金中國鐵建高速REIT是在二季度業(yè)績表現(xiàn)較好的高速公路REITs產(chǎn)品。該基金二季報顯示，通行費方面，報告期內(nèi)實現(xiàn)1.86億元，同比增長13.94%，環(huán)比增長1.93%，主要原因系報告期內(nèi)地方經(jīng)濟恢復(fù)，居民出行意愿增加所致。而在二季報中展望高速公路行業(yè)時，基金管理人也表示，后期隨著今年全市經(jīng)濟社會穩(wěn)定增長，公路貨運市場需求逐步回暖，考慮到第三季度進入暑期放假以及可能的高溫情況，預(yù)計公路貨運市場將進入傳統(tǒng)平穩(wěn)發(fā)展時期。 

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs：廠房類資產(chǎn)出租率保持高位

作為不同類型公募REITs中數(shù)量最多的產(chǎn)品，如果從財務(wù)指標(biāo)上來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在二季度的表現(xiàn)分化還是比較明顯的。

在今年一季度，由于底層資產(chǎn)出現(xiàn)重要現(xiàn)金流提供方租戶到期不續(xù)約、提前退租等情況，一些REITs底層資產(chǎn)掉租明顯。進入二季度后，隨著原始權(quán)益人、基金管理人、運營管理機構(gòu)等參與方加強主動管理，加上產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場的逐步恢復(fù)，部分資產(chǎn)出租情況有所修復(fù)。除此之外，廠房類的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)出租率保持高位，支撐對應(yīng)REITs的業(yè)績表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

舉個例子，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT，這兩只底層資產(chǎn)為廠房類資產(chǎn)的公募REITs，在出租率方面都體現(xiàn)出較強的穩(wěn)定性。二季報顯示，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的項目公司租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、整體運營情況良好，平均出租率為100%；國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT%持有的2個產(chǎn)業(yè)園，其中一個平均出租率為100%、另一個平均出租率96.32%，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、經(jīng)營狀況良好，也能夠保持持續(xù)性經(jīng)營。

值得注意的是，上周受益于繼續(xù)有公募FOF將公募REITs明確納入投資范圍對市場情緒的提振，公募REITs的市場總市值重回900億元以上，達到915億元。與此同時，市場成交活躍度也在上升，周內(nèi)平均換手率為1.2%，環(huán)比有所提升。這些都是市場情緒和投資者意向回溫的具體表現(xiàn)。

有業(yè)內(nèi)人士對此指出，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況的修復(fù)，不斷發(fā)布的利好政策，F(xiàn)OF資金等二級增量流動性的加持等多項因素，對于整個公募REITs市場都是非常積極的信號，而這也會推動短期良好的市場情緒延續(xù)下去。中信證券也在研報中指出，階段性調(diào)整或為REITs市場帶來重新布局的機會，建議積極挖掘底層資產(chǎn)長期現(xiàn)金流穩(wěn)定的品種。

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