高速公路REITs業(yè)績回溫 產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目承壓

每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

近日，隨著公募基金一季報披露完畢，公募REITs一季度的經(jīng)營情況也隨之曝光。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，雖然去年高速公路項目業(yè)績顯著承壓，但隨著一季度交通運輸行業(yè)的快速回溫，再加上春節(jié)期間旅客出行熱度持續(xù)高漲，一季度高速公路REITs普遍收獲了不錯的業(yè)績，有項目客車及貨車通行費收入均顯著好于去年可比同期。此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs業(yè)績承壓的情況則在延續(xù)。有產(chǎn)品在一季報中表示，報告期內(nèi)出租率較2022年末有所下滑，還有的出現(xiàn)了較明顯下降，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段時間。

從二級市場的表現(xiàn)來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，上周全市場27只已上市產(chǎn)品的交易價格有所回溫，環(huán)比上漲的共有11只，其中華夏越秀高速公路REIT以1.67%的漲幅居于首位。但如果從下跌幅度來看，上周共有12只產(chǎn)品跌幅超過1%、6只超過2%。跌幅最大的建信中關村REIT周內(nèi)跌幅達到了9.16%，對于公募REITs產(chǎn)品而言也是比較罕見的情況了。

旅客出行熱度持續(xù)高漲

從不同類型的公募REITs產(chǎn)品來看，REITs底層基礎設施項目的經(jīng)營業(yè)績表現(xiàn)分化還是比較明顯。雖然高速公路類REITs在2022全年業(yè)績顯著承壓，但一季度情況卻有較大改善。

以華夏越秀高速公路REIT為例，該基金一季報顯示，自2022年底交通運輸部落實“新十條”精神發(fā)布《關于進一步優(yōu)化落實新冠肺炎疫情防控交通運輸工作的通知》，進一步優(yōu)化交通運輸行業(yè)的出行政策，本項目的流量和通行費出現(xiàn)顯著回升，在2023年一季度延續(xù)了良好的增長趨勢。

尤其是在春節(jié)期間，旅客出行熱度持續(xù)高漲，湖北及武漢經(jīng)濟增長勢頭較好，交通出行需求相較去年同期有顯著改善，客車及貨車通行費收入顯著好于去年可比同期。報告期內(nèi)，項目公司實現(xiàn)通行費收入6306.67萬元，日均通行費收入70.07萬元，同比上升15.87%；從車流量角度看，報告期內(nèi)本項目車流量為330.9萬輛，日均3.7萬輛，同比上升13.43%。

相比之下，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs產(chǎn)品一季度的經(jīng)營情況則相對承壓。

有產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs一季報顯示，一季度出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系基礎設施項目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一全部租賃合同于2022年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。盡管上述面積已部分完成去化，但由于第一季度商業(yè)活動仍處于恢復階段，市場新增需求不足，疊加春節(jié)假期的因素，對潛在租戶的實地考察、租賃計劃等產(chǎn)生一定影響，因此租賃進展較為緩慢。

另一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs基金經(jīng)理也在一季報中表示，2022年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，使得一季度全北京市凈吸納量仍為負值，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。市場客戶遷址選址工作啟動緩慢，年末出現(xiàn)一定活躍跡象，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段時間。

此外，倉儲物流、環(huán)保水務以及2022年新增的保障性租賃住房與清潔能源類型，底層項目運營情況相對穩(wěn)健。

二級市場價格有所回升

截至4月21日，全市場已上市REITs達到了27只。在此前二級市場交易價格普遍下跌的情況下，上周情況有所回溫。

在這27只產(chǎn)品中，環(huán)比上漲的共有11只，其中華夏越秀高速公路REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT和中金安徽交控REIT分別以1.67%、1.45%和1.45%的漲幅排在前三位。

如果從下跌幅度來看，上周共有12只產(chǎn)品跌幅超過1%、6只超過2%，跌幅最大的建信中關村REIT周內(nèi)跌幅達到了9.16%。值得注意的是，建信中關村REIT的二級市場交易價格已經(jīng)多周出現(xiàn)下跌，4月整體下跌了15.28%、今年以來更是下跌了近20%。

REITs專業(yè)投資人士姜海洋近日撰文指出，近兩月，我國公募REITs二級市場價格呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢，即便是首發(fā)上市的兩只新能源類公募REITs基金，自上市首周價格有所上漲之后，就開啟了陰跌行情，且有跌破發(fā)行價之勢。市場的交投活躍度相對不高，做多情緒更是難覓蹤跡。

對此，他也提出了自己的建議：第一，公募REITs按季不等額現(xiàn)金分紅，保證全年總分紅比例處于較高水平；第二，促進公募REITs的質(zhì)押式回購市場的標準化、通用化發(fā)展；第三，在公募REITs擴募并購過程中，建立起并購資產(chǎn)交易價格的市場化定價機制。

此外，公募REITs的分紅也在密集進行中，4月17~21日就有7只產(chǎn)品迎來除息日。在15只公告2022年可供分配金額的公募REITs產(chǎn)品中，全年分配金額占可供分配金額的比例平均達到98.89%。