樓市半年考·房企| 中國中鐵上半年頻繁拿地，旗下樓盤銷售卻“冰火兩重天”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

基建央企龍頭中國中鐵（SH601390，股價7.59元，市值1879億元）在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面繼續(xù)發(fā)力。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，中國中鐵的房地產(chǎn)全口徑銷售額以361.2億元排在行業(yè)第24名。在2022年，中國中鐵的房地產(chǎn)全口徑銷售額排名同樣是第24位。值得一提的是，2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收僅占到中國中鐵總營收的4.69%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在上半年上海首輪集中供地期間，中國中鐵旗下的中鐵置業(yè)還一舉報名參拍5幅地塊，最終從15家房企競爭、20多輪競價廝殺之中，以總價19.05億元奪得廣受追捧的徐匯區(qū)田林街道167-02（n）地塊。

不過，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力的情況下，中國中鐵在房地產(chǎn)項目開發(fā)操盤過程中，也存在部分項目開盤人氣不高、去化率底等現(xiàn)象，甚至還有旗下地產(chǎn)公司因違規(guī)交易被通報。

數(shù)據(jù)來源：中國中鐵2022年報

有項目開盤售罄，有項目去化僅15%

7月13日下午5時許，上海奉賢新城的中鐵湖光逸景的項目工地，工人們戴著安全帽從大門走出來。藍底白字的門頭上，寫著“中國中鐵置業(yè)投資開發(fā)奉賢新城12-02地塊項目”。

“高層有幾幢樓已經(jīng)封頂，下半年能完成室內(nèi)裝修，”現(xiàn)場一位工作人員向每經(jīng)記者介紹。在他背后豎立的施工銘牌上，項目開工日期寫著2022年2月18日，竣工日期2023年9月1日。

中鐵湖光逸景可以說是奉賢新城最為熱銷的樓盤之一，由6幢高層商品房及1幢保障房組成，總戶數(shù)660戶。今年3月30日，中鐵湖光逸景項目四批次線上開盤，103套房源全部售罄，銷售額4.57億元，去化率100%。自2021年10月土拍拿地后，該項目四次開盤四次售罄，總銷售金額達25.58億元。

上海中鐵湖光逸景項目現(xiàn)場 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

不過，在40余公里外的臨港，中鐵諾德璟宸項目就沒有那么受歡迎了，項目售樓處的訪客不多。

2022年6月，中國中鐵旗下的中鐵諾德以超20億元摘得臨港105片區(qū)I02-01、I03-01兩幅地塊，地上總建筑面積約20萬平方米，可售住宅1682套，房地聯(lián)動價3萬元/平方米。其中02地塊約9.37萬平方米，由15棟11樓至17樓的高層住宅組成。

中國中鐵摘得該幅地塊后，上海“供地大戶”臨港新片區(qū)的新房市場便進入下行通道。而2022年前后8次新房集中供應(yīng)，也加劇了項目之間的競爭。記者注意到，為了促進銷售，今年端午節(jié)期間，中鐵諾德璟宸的售樓處就策劃過營銷活動。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，中鐵諾德璟宸在去年12月和今年6月兩次開盤共推出782套房源，不過直至7月19日，該項目僅售出285套，去化率只有36.4%。

去年12月9日，中鐵諾德璟宸首次開盤入市，推出90~130平方米住宅房源378套，備案均價30000元/平方米，僅有57組認籌客戶入圍并參與搖號，認籌率約15.1%，是2022年上海開盤人氣倒數(shù)的樓盤之一。

7月20日，每經(jīng)記者就上海中鐵諾德璟宸項目滯銷問題致電中國中鐵方面，對方相關(guān)負責(zé)人表示，公司在房地產(chǎn)項目方面制定了銷售策略，將加大宣傳，促進去化速度。

旗下地產(chǎn)公司因違規(guī)交易被罰

上半年，中國中鐵旗下的地產(chǎn)平臺在各地頻繁拿地，并依靠國企優(yōu)勢發(fā)債融資，補充流動資金。

據(jù)中國中鐵發(fā)布的一季度主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，一季度新增土地儲備11.4萬平方米，同比減少57%；開工面積143.6萬平方米，微降0.1%；竣工面積158萬平方米，增長92.9%；簽約面積97.9萬平方米，增長110.5%；簽約金額170.5億元，增長137.8%。

另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，中國中鐵以40億元的權(quán)益拿地金額排在行業(yè)第38位；以162億元的全口徑新增貨值排在行業(yè)第26位。

中國中鐵上半年全口徑新增貨值排在行業(yè)第26位 來源：中指研究院

7月10日，中鐵置業(yè)正式發(fā)布了基于科技手段與實體服務(wù)相結(jié)合的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運營智能化綜合解決方案中鐵置業(yè)智慧康養(yǎng)運營服務(wù)平臺。該平臺由“三大板塊、十個系統(tǒng)”組成，以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為特色，實現(xiàn)了包括社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老、健康中心、物業(yè)管理、智能化設(shè)備在內(nèi)的完整居住社區(qū)智慧應(yīng)用場景建設(shè)，通過軟件智能研發(fā)和硬件設(shè)備集成，實現(xiàn)健康評估、照護管理、康復(fù)計劃、用藥管理等智能化服務(wù)，提高康養(yǎng)運營管理效率，提升康養(yǎng)服務(wù)體驗，賦能康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)運營。

此前的6月26日，中國中鐵公告，擬發(fā)行2023年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行金額30億元，期限3年。公告指出，結(jié)合發(fā)行人的發(fā)展計劃，為降低公司財務(wù)成本，保障長期發(fā)展，發(fā)行人申請將根據(jù)本期中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果將募集資金扣除發(fā)行費用后，將全部用于償還發(fā)行人本部及下屬公司有息負債和補充流動資金。

截至本募集說明書出具之日，發(fā)行人及下屬子公司待償還的人民幣債券余額為882.7億元和美元票據(jù)15億美元，其中包括公司債604.70億元，中期票據(jù)278億元，美元票據(jù)15億美元。

值得一提的是，今年6月6日，據(jù)信用中國官網(wǎng)顯示，中鐵置業(yè)集團濟南有限公司因未按規(guī)定進入公共資源交易中心進行交易，被濟南市歷城區(qū)綜合行政執(zhí)法局處罰3.4萬元。

來源：信用中國官網(wǎng)

此前的5月31日，濟南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了涉訪拖欠農(nóng)民工工資項目專項檢查情況的通知，有13家企業(yè)存在違法違規(guī)行為，由中鐵置業(yè)集團濟南有限公司所開發(fā)的中鐵壹號住宅地塊房地產(chǎn)項目，因存在未按月足額撥付人工費被通報。

對此，上述中國中鐵相關(guān)負責(zé)人向每經(jīng)記者表示，有關(guān)濟南公司的具體情況需要在內(nèi)部溝通后再予以答復(fù)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝