樓市半年考·房企| 擴張加碼，毛利率下行！國貿地產謀求“高周轉”？

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在本月中旬的上海二批次集中供地首輪土拍中，老牌國企廈門國貿地產集團（以下簡稱國貿地產）又參拍了多宗高質量地塊。

據中指研究院統計，今年上半年國貿地產的權益拿地金額達93億元、新增貨值188.4億元，分別排在行業(yè)第16位、26位。

從國貿地產官微公布的信息來看，目前主要布局福建、長三角、長江中游、大灣區(qū)、成渝城市群五大區(qū)域，包括北京、上海、廣州、成都等19個城市，戰(zhàn)略布局意圖明顯。

2021年6月，廈門國貿將地產業(yè)務剝離給控股股東廈門國貿控股集團有限公司，后者成立了國貿地產并獨立發(fā)展。彼時，業(yè)內曾預測，國貿地產從上市公司剝離后規(guī)模將持續(xù)收縮。但據《每日經濟新聞》記者觀察，國貿地產近年來的擴張勢頭卻在加速。

在克而瑞公布的上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜上，國貿地產以313.8億元的全口徑銷售額排在行業(yè)第30位；而2022年國貿地產以378.5億元排在行業(yè)第51位。

值得注意的是，去年以來，國貿地產加快了旗下項目的開發(fā)節(jié)奏，如上海項目可以實現“從拿地到開盤平均6-8個月”。此外，2020年、2021年和2022年和2023年1-3月，國貿地產的營業(yè)毛利率分別為23.25%、18.53%、15.74%和15.67%，出現逐步下降趨勢。

國貿地產今年上半年房企全口徑銷售金額升至第30位 來源：中指研究院

上海從拿地到開盤6-8個月

早在1987年，國貿地產就開始涉獵房地產業(yè)務。2021年6月，廈門國貿（600755，SH）將地產業(yè)務剝離給控股股東廈門國貿控股集團有限公司，后者成立了國貿地產，并將下屬子公司廈門國貿房地產有限公司47.74%股權、廈門國貿建設開發(fā)有限公司75%股權等資產裝入國貿地產。

此后，國貿地產定位為美好城市運營服務商，涵蓋房地產開發(fā)、城市更新與代建、物業(yè)服務、資產運營等業(yè)務板塊。

每經記者注意到，自去年以來，前些年規(guī)模房企擴張的法寶“高周轉”模式，如今在國貿地產身上得到體現。

比如在大本營廈門，國貿地產的開發(fā)節(jié)奏就顯得比較緊湊。7月初，廈門國貿天琴海48套住宅獲批售。據公開資料，該項目地塊于2022年8月31日公開出讓，當時吸引了建發(fā)、中海、華潤等多家頭部房企參拍，最終被國貿地產以總價54.3億元、溢價率0.18%拿下，10個月內便實現從拿地到銷售。

再如今年4月8日開啟線上認籌的上海國貿鷺原，項目所在的松江區(qū)佘山北地塊由國貿地產于2022年6月競得，當時從復產復工初期開始到項目正式認籌，同樣花了10個月。

國貿地產今年上半年房企拿地金額榜上排在第16位 來源：中指研究院

事實上，自去年以來國貿的開發(fā)節(jié)奏開始加快。如7月8日開啟認籌的位于上海大虹橋板塊的國貿虹橋璟上項目，該地塊于2022年12月9日上海第四批集中供地中，由國貿地產通過一次性報價以33億元競得，從拿地到開盤剛好8個月。

“一是功課做得比較足，很早之前就開始進行蓄客；另一方面我們沒有特別激進，心態(tài)還是比較謹慎的。在這個過程中，增強了對產品力的打造，市場不好的時候，產品力可以抵抗市場的不可控性；市場的好的時候，產品助力就能夠借東風取得優(yōu)異的成績。”

國貿地產上海區(qū)域公司方面表示向每經記者表示，“目前在上海，從拿地到開盤，平均6-8個月。”

毋庸置疑，前些年流行的高周轉的確增加了房企的運行效率，擴大了銷售規(guī)模。不過，高周轉模式的另一面則是業(yè)內對于房屋質量的擔憂，近些年不少規(guī)模房企頻頻曝出的樓盤質量問題，或許就是緣于高周轉模式。

“近期地方國企拿地積極，某種程度上和其財務狀況相對較好有關系。需要注意的是，由于房地產銷售市場開始降溫，很多企業(yè)過于樂觀拿地也容易出現新問題。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進7月19日通過微信向每經記者表示，如果內部不抓好銷售數據，一些地塊項目后續(xù)開發(fā)方面也會面臨較大的壓力，所以提升項目周轉速度很有必要。其他一些國企央企也要注意此類問題，保持現金流穩(wěn)定。”

盈利能力有待提高

據《廈門國貿地產集團有限公司2023年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）募集說明書》（以下簡稱募集說明書），2020年、2021年和2022年和2023年1-3月，國貿地產的營業(yè)毛利率分別為23.25%、18.53%、15.74%和15.67%。隨著擴張的加碼，毛利率也出現了一定下降。

“一方面，公司房地產項目的銷售單價上漲有限，拿地成本有所上升，公司整體毛利率有所下滑；另一方面，各年度結轉銷售的房地產項目不同，不同區(qū)域不同項目的毛利率差異較大。未來房地產開發(fā)業(yè)務受宏觀調控等因素的影響，仍存在較大的不確定性，因此公司毛利率存在一定的下滑風險。”國貿地產集團在募集說明書中表示。

另一方面，擴張規(guī)模對于資金的需求也在增加。

據機構觀察，國貿地產在2022年整體保持較快的開發(fā)節(jié)奏，新開工和竣工規(guī)模保持增長，新開工面積大于當期對應的竣工面積。截至2023年3月末，國貿地產的項目在建面積459.04萬平方米，維持在較高水平，對資金投入量有一定要求，在建項目主要分布在廈門、福州、廣州、成都及上海等城市。

國貿地產旗下在建項目投資情況 來源：國貿地產債券募集說明書

作為老牌國企開發(fā)商，國貿地產的融資渠道相對暢通，但經營壓力也不算小。今年3月，廈門國貿房地產有限公司2023年度第一期中期票據成功入市流通，發(fā)行金額為12億元。

最新數據顯示，截至2023年6月末，國貿地產借款余額為230.66億元，累計新增借款55.46億元，占2022年末凈資產的22.51%。其中銀行貸款新增55.05億元，債務融資工具新增5億元，其他借款減少4.59億元。

國貿地產在募集說明書中表示，“公司所持有的高品質土地儲備為未來持續(xù)發(fā)展提供了堅實有力的基礎，但后續(xù)項目開發(fā)需要公司在未來投入持續(xù)的資金支持。因此，總體上公司在未來將面臨一定程度的資本支出壓力。”

中誠信國際在6月27日在評級報告中指出，“與同行業(yè)同級別企業(yè)相比，國貿地產的業(yè)務和資產規(guī)模處于較高水平，財務杠桿處于較低水平，存貨周轉效率一般，盈利能力較弱，非受限貨幣資金對短期債務的覆蓋能力較弱。”

今年上半年，國貿地產全口徑銷售額313.4億元，較2022年同期的131.4億元增長了139%。另據國貿地產官微，其上半年認購金額超400億元，有望緩解加速擴張時期的現金壓力。

“市場下行期，對城市乃至細化到某一個板塊的選擇都尤為重要，以上海為例，剛需市場還是非常有韌性的，但如果落子的板塊不足以支撐500萬到600萬元級的消費群體，那么項目面臨的銷售困境和銷售周期都會被放大。”國貿地產上海區(qū)域公司方面向每經記者表示。

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封面圖片來源：國貿地產官微