二手房急降百萬(wàn)掛牌，新房從3.5萬(wàn)/平賣(mài)到2.7萬(wàn)/平：廣州樓市上半年陷“超跌狀態(tài)”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“業(yè)主急賣(mài)降價(jià)33萬(wàn)”“近3年最低價(jià)”“史上最筍單價(jià)”……

今年3月以來(lái)，廣州二手掛牌量持續(xù)上升，已經(jīng)步入“愁賣(mài)”階段，大部分房源都需要不斷降價(jià)才能賣(mài)出。

比如，廣州番禺大石片區(qū)的今日麗舍小區(qū)，近期有中介表示，一套107.9平方米的房源業(yè)主急賣(mài)，總價(jià)188萬(wàn)元，單價(jià)約1.74萬(wàn)元/平方米，較小區(qū)整體均價(jià)便宜5600元/平方米?？晒?duì)比的是，小區(qū)同戶型另一套107.9平方米房源在鏈家的掛牌總價(jià)為292萬(wàn)元，前后兩套房源掛牌差價(jià)近104萬(wàn)元。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，2023年廣州全市二手放盤(pán)量已較2022年增長(zhǎng)約15%-20%。一季度業(yè)主放盤(pán)較大比例是為“賣(mài)一買(mǎi)一”，二季度市場(chǎng)交易信心轉(zhuǎn)弱使得更多有資金周轉(zhuǎn)的賣(mài)家選擇放盤(pán)。業(yè)主放盤(pán)意愿上升，交易心態(tài)較為弱勢(shì)，議價(jià)空間擴(kuò)大。

7月10日，多位廣州業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，上半年廣州樓市先揚(yáng)后抑，下半年大環(huán)境對(duì)樓市復(fù)蘇的掣肘仍在，政策依然是決定廣州樓市走向的關(guān)鍵變量。無(wú)論如何，三季度應(yīng)該是市場(chǎng)底部得到確認(rèn)的時(shí)間。

同戶型掛牌價(jià)調(diào)低了100多萬(wàn)

合富研究院指出，上半年廣州商品住宅市場(chǎng)供求處于近5年低位，新增供應(yīng)374萬(wàn)平方米，同比減少8%。是自2018年以來(lái)首次低于400萬(wàn)平方米水平，新房成交448萬(wàn)平方米，連續(xù)18個(gè)月平均月度網(wǎng)簽水平維持在70萬(wàn)平方米左右低位，是15年來(lái)最長(zhǎng)的底部調(diào)整周期。

同時(shí)，2023年上半年廣州網(wǎng)簽448萬(wàn)平方米，同比上升2%，處于近5年來(lái)較低位置。較近5年同期均值（470萬(wàn)平方米）減少約1成，買(mǎi)賣(mài)雙方處于膠著狀態(tài)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，上半年廣州樓市先揚(yáng)后抑，3月份“小陽(yáng)春”需求集中釋放，一手住宅網(wǎng)簽一度達(dá)到10368套，創(chuàng)2022年以來(lái)的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水平，6月盡管房企有年中業(yè)績(jī)考核的壓力，但是政策面始終未見(jiàn)大的利好，樓盤(pán)供貨節(jié)奏放緩，因此最終僅錄得6188套的低位成交，低于預(yù)期。

二手房方面亦是如此。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，6月，廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)、面積分別為8292宗和83.47萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5.46%和5.21%。7月各單項(xiàng)指數(shù)均有下降。

可供佐證的是，7月9日，天河區(qū)華景新城一套南向四房急售降價(jià)至899萬(wàn)元，該房源在鏈家平臺(tái)的掛牌價(jià)為950萬(wàn)元，差價(jià)約51萬(wàn)元，同戶型另一套房源掛牌價(jià)為980萬(wàn)元，但掛牌時(shí)間已有一年。

新房從3.5萬(wàn)/平賣(mài)到2.7萬(wàn)/平

從合富研究院持續(xù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，廣州2023年5-6月周均成交數(shù)量，較2022年周均成交低20%。

“上半年市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程低于預(yù)期，下半年市場(chǎng)將以筑底狀態(tài)為主。”

合富研究院高級(jí)分析師吳智杰向記者指出，從數(shù)據(jù)上看，5-6月市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)規(guī)模較4月份前下降約20%，市場(chǎng)新貨去化率下降10個(gè)百分點(diǎn)，主要是疫情管制放松后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程并未完全跟上。此前積壓的置業(yè)需求快速釋放后，新買(mǎi)家對(duì)宏觀環(huán)境的變化比較敏感，二季度以來(lái)，部分需要資金周轉(zhuǎn)的二手業(yè)主放盤(pán)量增加，也進(jìn)一步加劇了郊區(qū)市場(chǎng)的一手成交壓力。

7月10日，一位開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，其公司位于廣州近郊的一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)近一年，也在持續(xù)地促銷降價(jià)走量，去年下半年在售均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，上個(gè)月推出的特惠房源最低均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月廣州TOP30房企權(quán)益銷售金額規(guī)模為1197.6億元，同比下滑0.9%。

肖文曉補(bǔ)充道，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段的主要任務(wù)仍是去庫(kù)存。下半年如果能在需求端適當(dāng)解禁造血，釋放更多剛需和改善需求，廣州樓市企穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)就會(huì)更加堅(jiān)定，否則走向?qū)②呌谄骄彙?/p>

吳智杰也認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的底部特征是比較明顯的，但市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)回暖做出判斷有可能較實(shí)際情況延遲，主要變數(shù)還是在政策上。若政策能夠釋放更加有力的措施，那么市場(chǎng)成交會(huì)更快起來(lái)，而無(wú)論如何，三季度應(yīng)該是市場(chǎng)底部得到確認(rèn)的時(shí)間。

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