二手房急降百萬掛牌，新房從3.5萬/平賣到2.7萬/平：廣州樓市上半年陷“超跌狀態(tài)”

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“業(yè)主急賣降價33萬”“近3年最低價”“史上最筍單價”……

今年3月以來，廣州二手掛牌量持續(xù)上升，已經(jīng)步入“愁賣”階段，大部分房源都需要不斷降價才能賣出。

比如，廣州番禺大石片區(qū)的今日麗舍小區(qū)，近期有中介表示，一套107.9平方米的房源業(yè)主急賣，總價188萬元，單價約1.74萬元/平方米，較小區(qū)整體均價便宜5600元/平方米?？晒Ρ鹊氖?，小區(qū)同戶型另一套107.9平方米房源在鏈家的掛牌總價為292萬元，前后兩套房源掛牌差價近104萬元。

據(jù)合富研究院統(tǒng)計，2023年廣州全市二手放盤量已較2022年增長約15%-20%。一季度業(yè)主放盤較大比例是為“賣一買一”，二季度市場交易信心轉(zhuǎn)弱使得更多有資金周轉(zhuǎn)的賣家選擇放盤。業(yè)主放盤意愿上升，交易心態(tài)較為弱勢，議價空間擴大。

7月10日，多位廣州業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，上半年廣州樓市先揚后抑，下半年大環(huán)境對樓市復(fù)蘇的掣肘仍在，政策依然是決定廣州樓市走向的關(guān)鍵變量。無論如何，三季度應(yīng)該是市場底部得到確認(rèn)的時間。

同戶型掛牌價調(diào)低了100多萬

合富研究院指出，上半年廣州商品住宅市場供求處于近5年低位，新增供應(yīng)374萬平方米，同比減少8%。是自2018年以來首次低于400萬平方米水平，新房成交448萬平方米，連續(xù)18個月平均月度網(wǎng)簽水平維持在70萬平方米左右低位，是15年來最長的底部調(diào)整周期。

同時，2023年上半年廣州網(wǎng)簽448萬平方米，同比上升2%，處于近5年來較低位置。較近5年同期均值（470萬平方米）減少約1成，買賣雙方處于膠著狀態(tài)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴記者，上半年廣州樓市先揚后抑，3月份“小陽春”需求集中釋放，一手住宅網(wǎng)簽一度達(dá)到10368套，創(chuàng)2022年以來的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水平，6月盡管房企有年中業(yè)績考核的壓力，但是政策面始終未見大的利好，樓盤供貨節(jié)奏放緩，因此最終僅錄得6188套的低位成交，低于預(yù)期。

二手房方面亦是如此。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，6月，廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)、面積分別為8292宗和83.47萬平方米，環(huán)比下降5.46%和5.21%。7月各單項指數(shù)均有下降。

可供佐證的是，7月9日，天河區(qū)華景新城一套南向四房急售降價至899萬元，該房源在鏈家平臺的掛牌價為950萬元，差價約51萬元，同戶型另一套房源掛牌價為980萬元，但掛牌時間已有一年。

新房從3.5萬/平賣到2.7萬/平

從合富研究院持續(xù)監(jiān)測數(shù)據(jù)看，廣州2023年5-6月周均成交數(shù)量，較2022年周均成交低20%。

“上半年市場復(fù)蘇進(jìn)程低于預(yù)期，下半年市場將以筑底狀態(tài)為主。”

合富研究院高級分析師吳智杰向記者指出，從數(shù)據(jù)上看，5-6月市場認(rèn)購規(guī)模較4月份前下降約20%，市場新貨去化率下降10個百分點，主要是疫情管制放松后，經(jīng)濟復(fù)蘇進(jìn)程并未完全跟上。此前積壓的置業(yè)需求快速釋放后，新買家對宏觀環(huán)境的變化比較敏感，二季度以來，部分需要資金周轉(zhuǎn)的二手業(yè)主放盤量增加，也進(jìn)一步加劇了郊區(qū)市場的一手成交壓力。

7月10日，一位開發(fā)商人士告訴記者，其公司位于廣州近郊的一個樓盤開盤近一年，也在持續(xù)地促銷降價走量，去年下半年在售均價約3.5萬元/平方米，上個月推出的特惠房源最低均價2.7萬元/平方米。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年1-6月廣州TOP30房企權(quán)益銷售金額規(guī)模為1197.6億元，同比下滑0.9%。

肖文曉補充道，開發(fā)商現(xiàn)階段的主要任務(wù)仍是去庫存。下半年如果能在需求端適當(dāng)解禁造血，釋放更多剛需和改善需求，廣州樓市企穩(wěn)復(fù)蘇的態(tài)勢就會更加堅定，否則走向?qū)②呌谄骄彙?/p>

吳智杰也認(rèn)為，目前經(jīng)濟環(huán)境的底部特征是比較明顯的，但市場對經(jīng)濟回暖做出判斷有可能較實際情況延遲，主要變數(shù)還是在政策上。若政策能夠釋放更加有力的措施，那么市場成交會更快起來，而無論如何，三季度應(yīng)該是市場底部得到確認(rèn)的時間。

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