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樓市半年考:117個省市188次松綁,新房回暖、二手房入冬,下半年房地產(chǎn)怎么走?

每日經(jīng)濟新聞 2023-06-30 14:23:26

◎?qū)τ谙掳肽?,機構(gòu)認為,房地產(chǎn)政策仍將保持一定戰(zhàn)略定力,全國范圍的重磅刺激較難重現(xiàn),在這樣的情況下,整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn),環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄,維持弱復蘇主基調(diào)。

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

需求集中釋放后,市場掉頭向下。

盡管上半年房地產(chǎn)政策處于難得的寬松期,多數(shù)城市調(diào)控政策基本取消,但市場整體明顯降溫之下,購房者觀望情緒顯現(xiàn)、供應端萎縮。據(jù)中指研究院、克而瑞等機構(gòu)研究報告,2023年上半年,2-3月部分城市出現(xiàn)“點狀”復蘇,但二季度再度回落。一方面新房供應略顯不足,據(jù)克而瑞監(jiān)測,前5月120個重點城市新增供應10621萬平方米,同比下降5%,較2021年同期“腰斬”;另一方面,北京、上海、杭州、成都、合肥等一線及強二線熱點城市新房銷售也在近期出現(xiàn)需求疲弱,二手房則同樣在一季度沖高后同步下滑,持續(xù)修復動能不足。

對2023年下半年的市場展望,機構(gòu)認為,房地產(chǎn)政策仍將保持一定戰(zhàn)略定力,全國范圍的重磅刺激較難重現(xiàn),在這樣的情況下,整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn),環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄,維持弱復蘇主基調(diào)。

117個省市188次松綁

2023年上半年,中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導市場預期修復,但已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整,無實質(zhì)性重磅刺激政策。

1月5日,央行、銀保監(jiān)發(fā)布房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制,賦予房價連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán),并設(shè)置了房價三連漲的退出機制,“既管冷又管熱”;隨后自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策;5月8日,住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務,有助于降低二手房購置成本,提升二手置業(yè)積極性。

金融端對于房地產(chǎn)支持明顯,利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào),共同帶動房貸利率下行;全面降準,下調(diào)商貸最低首付比例,多數(shù)城市已放寬至底線,且融資等方面多次給予政策支持。

地方層面看,上半年117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,一季度政策持續(xù)放松,而二季度以來地方政策頻次、力度雙減,頻次環(huán)比下降15%,相比去年同期下降約6成;力度上,以公積金等弱刺激政策為主,四限松綁僅16次,環(huán)比近乎腰斬。分城市來看,15個城市“救市”更為積極,上半年出臺過3次以上寬松性政策。

百城新房累計銷售額同比增長11%

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-5月,在全國商品房銷售面積同比下降0.9%的情況下,商品房銷售額為5萬億元,同比增長8.4%,其中商品住宅銷售修復相對較快,1-5月銷售面積同比小幅增長2.3%,銷售額同比增長11.9%。

但值得注意的是,對比中指研究院統(tǒng)計的近8年一季度數(shù)據(jù),2023年一季度商品住宅月均成交面積約3330萬平方米,仍處于新建住宅銷售面積低位(2022年一季度外),在此基礎(chǔ)上,疊加2022年低基數(shù)影響,上半年累計成交規(guī)模同比增長11%。

按時間節(jié)點看,一季度積壓需求釋放、政策顯效,包括上海、杭州、北京在內(nèi)的熱點城市“小陽春”行情持續(xù);但進入二季度,隨著積壓購房需求基本釋放完畢,4月開始市場明顯降溫,重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%。而5-6月,購房情緒繼續(xù)回落,6月環(huán)比略有增長,但絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

從城市能級層面看,一線城市顯然韌性較強,優(yōu)質(zhì)項目加速入市,加之改善型需求得以持續(xù),二季度成交同環(huán)比齊增??硕饠?shù)據(jù)顯示,重點二三線由增轉(zhuǎn)降,二季度成交環(huán)比下降6%,特別是武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度“小波段行情”之后成交動能開始轉(zhuǎn)弱,但部分二線城市如成都、合肥、西安、青島、廈門保持環(huán)比正增長,徐州、常州、南京、昆明、天津等環(huán)比出現(xiàn)了較大跌幅,其中徐州環(huán)比成交跌幅超60%,幾乎與2022年二季度相同。

二手房價格環(huán)比已連跌13個月

與新房交易規(guī)模趨同,全國重點15城二手房在經(jīng)歷一季度明顯升溫之后,從二季度開始逐步回落,直至6月底成交規(guī)模同比轉(zhuǎn)負,復蘇之路跌宕難行。

根據(jù)中指數(shù)據(jù),1-5月,15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%,絕對規(guī)?;厣?019年以來同期高位,僅次于2021年同期。多地二手房掛牌量處于高位,進一步影響了市場情緒,5月起重點城市周度成交套數(shù)連續(xù)環(huán)比回落,6月中下旬成交量同比轉(zhuǎn)負。

一邊是成交量收縮,另一邊是掛牌量高企。上海易居研究院監(jiān)測的全國13個重點城市,二手房掛牌量在6月初攀上199萬套,相比今年初的159萬套,增幅達到25%。其中,重慶掛牌226234套,成為當前全國二手房掛牌規(guī)模最大的城市,而上海則以82%的掛牌規(guī)模增速成為全國第一。

供遠大于求,帶來了百城二手住宅價格持續(xù)下跌。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù),1-5月百城二手住宅價格累計下跌0.57%。一季度,二手房市場活躍度明顯提升,百城二手房價格跌幅快速收窄;二季度后,隨著二手房掛牌量持續(xù)走高,價格走勢承壓,環(huán)比跌幅逐步擴大。5月,百城二手住宅均價15786元/平方米,環(huán)比下跌0.25%,單月環(huán)比已連續(xù)13個月下跌。

土拍市場分化加劇 北京、杭州創(chuàng)參拍企業(yè)數(shù)量紀錄

2023年上半年全國土地市場整體表現(xiàn)仍低迷。除核心城市土拍保持一定熱度外,多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象。

受限于資金和融資,房企投資快速向一二線核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊聚攏,上海、杭州、合肥等城市火熱,但全國整體范圍特別是三四線城市土地仍然偏冷。

具體看,土地推出縮量、企業(yè)投資審慎下,22城住宅用地成交面積下降超3成。根據(jù)中指數(shù)據(jù),截至6月27日,22城住宅用地成交面積3377萬平方米,同比下降35%。房企在核心城市補倉積極,土拍分化現(xiàn)象加劇,北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在5成以上,北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀錄;廣州、青島、濟南、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高,而非核心區(qū)地塊多底價成交,板塊間分化明顯;無錫、長春成交地塊均底價成交,土拍情緒持續(xù)低迷。

流拍撤牌方面,在政府推地謹慎、提前摸排企業(yè)參拍意愿、土拍規(guī)則趨松及優(yōu)質(zhì)地塊推出力度加大等因素帶動下,全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯,流拍撤牌率回落至2019年水平。根據(jù)中指數(shù)據(jù),2023年上半年,全國住宅用地流拍撤牌823宗,是2018年以來半年度最低水平,流拍撤牌率15.8%,較去年同期下降18.4個百分點,絕對值降至2019年水平。

房企供應乏力 開發(fā)投資額持續(xù)下降

二季度市場降溫伴隨民企退市一同襲來,1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%。

事實上,房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅已經(jīng)連續(xù)3個月擴大,建筑工程投資降幅超10%,是投資主要拖累項。

具體來看,住宅開發(fā)投資額為3.5萬億元,同比下降6.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項中,1-5月建筑工程投資同比下降10.9%,降幅較1-4月擴大0.9個百分點;土地購置費同比下降0.5%,對投資恢復形成拖累。

在保交付之下,今年以來竣工端表現(xiàn)持續(xù)向好,但對投資的支撐并不明顯。

據(jù)克而瑞測算,2023年二季度,由于整體供應縮量,成交增長動能轉(zhuǎn)弱,百城庫存規(guī)模降至5.1億平方米,在此背景下,4-5月房企供貨相對保守,6月迎來一波集中放量。

但三季度供應并不樂觀,克而瑞認為仍將維持低位,主要基于一方面去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量,加之城投托底占比增加,入市時間拉長,難免對新房供應產(chǎn)生負面影響;另一方面,低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般,尤其是6月供應大幅放量情況下成交持續(xù)下降,也是影響市場信心修復的重要原因。

封面圖片來源:每經(jīng)記者 張建 攝

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