二手房反彈背后·重慶 | 掛牌量超19萬套！熱了2個(gè)月后，重慶二手房市場(chǎng)又降溫了

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

二手房掛牌量又創(chuàng)新高。

貝殼找房App數(shù)據(jù)顯示，截至3月23日，重慶二手房掛牌量已高達(dá)19.4萬套（去年同期為17.8萬套），同比增加約1.6萬套。這是繼去年掛牌量突破18萬套后，重慶二手房掛牌量的又一新高。

不僅是掛牌量劇增，今年2月份，重慶二手房市場(chǎng)由于掛牌增多、競(jìng)爭(zhēng)加大，不少業(yè)主不得不割肉降價(jià)，這也使得整個(gè)市場(chǎng)成交量接近去年峰值。中指院研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月重慶中心城區(qū)二手房成交達(dá)到11473套，環(huán)比上漲約55.6%。

但進(jìn)入3月，重慶二手房成交量和帶看量卻開始下降。多位業(yè)內(nèi)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前購房者觀望情緒仍較濃，市場(chǎng)回暖更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。

值得一提的是，3月19日，重慶針對(duì)買賣雙方貸款銀行是同一銀行的情形，全面推行二手房雙預(yù)告“帶押過戶”（指二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記），讓二手房交易人群不用再愁“過橋資金”，交易周期將大幅縮短。

2月成交量同環(huán)比上漲

“2月，成交量和來訪量同比上漲了2倍左右，我個(gè)人成交都有4套房，門店成交量超過20套。”重慶渝北區(qū)中環(huán)地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人張菲（化名）3月22日在第三方平臺(tái)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，近期成交周期也縮短了。

來自中指研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來，重慶二手房市場(chǎng)活躍度回落，出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)，自2022年7月創(chuàng)下成交套數(shù)11626套、成交面積105.6萬平方米后一路下降，至去年12月時(shí)月度成交量?jī)H6112套，相比去年7月高峰時(shí)下降超47%。

今年以來，重慶二手房成交量開始出現(xiàn)了上漲態(tài)勢(shì)。據(jù)銳理數(shù)據(jù)，1月份重慶中心城區(qū)二手房成交7293套，漲幅超20%；2月份成交達(dá)到11360套，環(huán)比上漲超50%，成交量已接近去年7月的峰值。

近3個(gè)月重慶二手房成交情況  來源：銳理數(shù)據(jù)

“2月份，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步復(fù)蘇、政策優(yōu)惠持續(xù)利好等多因素作用下，前期積壓購房需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)成交有所回暖。另外，去年同期和今年1月均處春節(jié)假期，購房意愿相對(duì)較低，故同環(huán)比增幅明顯。”中指研究院重慶分院研究主管戴小紅3月22日通過微信向記者分析道。

“最好的時(shí)機(jī)還是年前或剛開年那一陣，當(dāng)時(shí)因?yàn)橐咔樵?，很多業(yè)主都熬不住了，急于降價(jià)出售，所以價(jià)格普遍比較低。”張飛向記者舉例道，一套位于渝北龍頭寺板塊的二手房，自2022年8月就掛牌了，從最初的146萬元降到了如今的135萬元。“降價(jià)幅度其實(shí)不算大，之前有同小區(qū)房源降價(jià)比較離譜，能降到15萬甚至20萬以上。”

而隨著市場(chǎng)熱度的回升，據(jù)張菲透露，部分銀行商貸利率已調(diào)整至4.3%，僅少部分還能貸到4.1%，而在去年下半年重慶商貸利率基本均是4.1%。

“2月重慶二手房來訪量、成交量的確雙雙上漲，但我們認(rèn)為這次單邊上漲，并不是因?yàn)榈禺a(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)者收入改善帶來的，這一定是短期的上漲，是大量被擠壓需求集中釋放出來。同時(shí)，由于開發(fā)企業(yè)頻頻爆雷，消費(fèi)者更傾向于購買二手房避險(xiǎn)，因此重慶二手房出現(xiàn)了一個(gè)短暫的小陽春。”重慶華地空間科技有限公司運(yùn)營副總、重科華地城鄉(xiāng)空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院研究員劉渝鑫3月22日在接受記者微信采訪時(shí)表示。

二手房熱度有所下降

不過，進(jìn)入3月以來重慶二手房熱度已有所下降。

“近段時(shí)間，成交量和帶看量相比2月份確實(shí)降了一些，但價(jià)格算比較穩(wěn)定。”張菲表示，現(xiàn)在業(yè)主降價(jià)出售的意愿減少了，心態(tài)要好很多了。“之前巴蜀城套二93萬業(yè)主都賣，但現(xiàn)在最便宜的都要100萬-105萬了，但其實(shí)業(yè)主并沒漲價(jià)，只是沒那么著急降價(jià)賣了。”

“不過，改善需求還在增長(zhǎng)。”宸御聯(lián)行管家公司創(chuàng)始人、房產(chǎn)投資專家樹先生3月22日通過微信告訴記者，其所開設(shè)的兩家門店3月以來改善客群的來訪量和成交量均在增長(zhǎng)。

記者從重慶當(dāng)?shù)囟辔环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處了解到，帶看客戶有相當(dāng)一部分都表示需要“先賣后買”，邊賣房邊同步看房。

在重慶某生活資訊交流平臺(tái)上，一位業(yè)主就表示已將自己位于九龍坡區(qū)一套均價(jià)1萬多的套二房源掛牌出售，因?yàn)榧依镉?個(gè)小孩，想置換一套更大的房子，目前的掛牌價(jià)為96萬元，比最初時(shí)低了2萬元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2月重慶二手住宅價(jià)格延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，主城區(qū)二手住宅掛牌價(jià)繼續(xù)調(diào)整，環(huán)比下跌0.32%。分區(qū)域來看，2月重慶主城各轄區(qū)二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)下跌，且各區(qū)價(jià)格跌幅相差不大，均在0.2%-0.5%。

另據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，上周（3月13日-3月19日），重慶二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為14257元/平方米，環(huán)比持平。

數(shù)據(jù)來源：諸葛找房

在戴小紅看來，“目前購房者觀望情緒仍較濃，市場(chǎng)回暖更需要居民置業(yè)信心和收入預(yù)期的恢復(fù)，整體仍需依賴宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的修復(fù)情況。”

需要指出的是，由于市場(chǎng)熱度的下降，也導(dǎo)致開發(fā)商的信心不足。據(jù)重慶一業(yè)內(nèi)人士透露，今年2月新房、二手房成交量上漲時(shí)，有部分開發(fā)商覺得市場(chǎng)開始復(fù)蘇已在看地準(zhǔn)備投資了，但3月市場(chǎng)熱度降下來后又?jǐn)R置了投資準(zhǔn)備。

“重慶投資需求消失后，剩下就是剛需和改善型需求，長(zhǎng)期來看這兩類需求都會(huì)是一個(gè)較為恒定的值。由于之前不少開發(fā)企業(yè)爆雷，項(xiàng)目停工問題嚴(yán)重，大家出于避險(xiǎn)情緒，肯定更加喜歡現(xiàn)房，二手房將會(huì)吸納大量曾經(jīng)想購買新房的人群。”劉逾鑫表示，當(dāng)前從中央到地方都著力實(shí)現(xiàn)保交樓，有效解決項(xiàng)目停工問題，2023年度應(yīng)該能夠得到有效改善，從而恢復(fù)消費(fèi)者對(duì)新房交付信心。

掛牌量超19萬套

盡管市場(chǎng)活躍度有所下滑，但重慶二手房掛牌量依然維持高位。

貝殼找房App數(shù)據(jù)，截至3月23日，重慶二手房掛牌量已超過19.4萬套。而在去年同期掛牌量約17.8萬套，同比增加約1.6萬套。

回看重慶二手房源掛牌量攀升的過程，2021年下半年出臺(tái)的系列調(diào)控政策是一個(gè)分水嶺，此后重慶二手房源在售數(shù)量持續(xù)增加，并自2022年以來相繼破16萬套、17萬套、18萬套，到如今的超過19萬套。

“2016年底到2019年底，重慶經(jīng)過了一段上漲行情，主城區(qū)住宅價(jià)格單邊上漲，加之當(dāng)時(shí)對(duì)本地市民無限購政策，使得房產(chǎn)成為了大部分家庭的投資產(chǎn)品。而重慶每年住宅放量達(dá)到2000多萬平米，大量需求得以承接，最終導(dǎo)致了重慶中產(chǎn)家庭和富人階層往往都持有多套房。”

劉渝鑫分析指出，但此后“三道紅線”出臺(tái)后，重慶地產(chǎn)單邊上漲預(yù)期被打破了，加上經(jīng)濟(jì)下行，購房者的避險(xiǎn)情緒加重，多重因素疊加形成了拋售資產(chǎn)套現(xiàn)的現(xiàn)象。

數(shù)據(jù)來源：中指研究院

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，2021年以前重慶新房成交規(guī)模均大于二手房交易規(guī)模，但這種情況在2022年發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，2022年以來，重慶二手房成交量持續(xù)高于新房，特別自去年8月以后，這一跡象持續(xù)明顯擴(kuò)大。

具體來看，2022年8月重慶新房交易量占二手房交易量的1/3，換句話說，重慶主城區(qū)成交4套住宅，其中二手房就占3套；到了去年9月，二手房成交占比快速跳漲至70%，即每10套住房交易中就有7套是二手房。

“其實(shí)重慶房地產(chǎn)整體局面并沒有改變，從供應(yīng)端口來看重慶存量過大，而開發(fā)企業(yè)手上已拿預(yù)售證未售、在建設(shè)未拿預(yù)售證，拿地未開工的存量又有5000萬平方米左右。”劉渝鑫表示，從需求端口來看，房地產(chǎn)上漲可能性不大，投資屬性消失，“但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然困難，老百姓就業(yè)和收入仍未得到實(shí)質(zhì)性改善，避險(xiǎn)存款仍在增加，整體來看房地產(chǎn)需求是未復(fù)蘇的。”

不過，他也指出：“樓市所有問題本質(zhì)都是供需的問題。解決地產(chǎn)問題永遠(yuǎn)不在地產(chǎn)本身，人是一切商業(yè)邏輯的根源。房地產(chǎn)增長(zhǎng)邏輯是人口邏輯，人口邏輯是產(chǎn)業(yè)邏輯，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展才能吸附外來人口，增加購房需求。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王琳 攝