東莞土拍“冷與熱”：松山湖地塊86輪封頂成交，6年以來(lái)價(jià)格新低地塊卻遭流拍

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

6月16日，延期1個(gè)月出讓的東莞市常平鎮(zhèn)還珠瀝村2023WR002號(hào)地塊進(jìn)行網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)，最終因無(wú)人競(jìng)價(jià)流拍。

這是東莞今年第二宗招拍掛商住地，與東莞4月拍賣的松山湖地塊形成鮮明對(duì)比。今年4月，金地集團(tuán)經(jīng)過(guò)86輪競(jìng)價(jià)、以封頂價(jià)22.14億元拿下。

6年以來(lái)價(jià)格新低地塊流拍

從地塊信息來(lái)看，該地塊位于常平還珠瀝村，原定于5月16日開(kāi)拍，后延期至6月開(kāi)拍。此次競(jìng)拍采用“最高限價(jià)+終次報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍模式，起拍價(jià)14.97億元，起拍樓面價(jià)約8017元/平方米，加價(jià)幅度為300萬(wàn)元/次，最高限價(jià)約17.21億元，最高限價(jià)樓面價(jià)約9220元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理常平鎮(zhèn)的歷年土拍情況了解到，此次拍賣價(jià)格屬于常平鎮(zhèn)近6年以來(lái)的新低。

2016年11月以來(lái)，恒大、平安不動(dòng)產(chǎn)、頤安、華潤(rùn)、金地等房企先后在東莞常平拿地，成交樓面價(jià)在8690元-11896元/平方米不等。

從東莞常平2016年-2020年的土拍成交價(jià)來(lái)看，從最開(kāi)始2016年常平上杭村恒大拿下的9397元/平方米樓面價(jià)到2020年10月還珠瀝村金地拿下的11896元/平方米樓面價(jià)，基本呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。2020年之后，常平鎮(zhèn)鮮有地塊出讓，直到此次出讓的2023WR002地塊，這一價(jià)格相當(dāng)于回到了2016年的市場(chǎng)水平。

據(jù)安居客數(shù)據(jù)，截至2023年6月，東莞常平二手房銷售均價(jià)為15923元/平方米，環(huán)比上漲0.3%。目前常平在售新盤共有8個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)在1.6萬(wàn)-2.7萬(wàn)元/平方米不等。

6月16日下午，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本次東莞常平地塊流拍可以看出房企在拿地時(shí)更加理性，更加謹(jǐn)慎，也透露出當(dāng)前房企對(duì)該區(qū)域后市信心的不足。在當(dāng)前新房市場(chǎng)銷售不及預(yù)期的背景下，房企拿地基本偏向優(yōu)質(zhì)地塊，且傾向于在銷售預(yù)期較為確定的板塊內(nèi)拿地。

陳雪強(qiáng)提到，東莞新房成交去年以來(lái)就一直處于低迷態(tài)勢(shì)，整體成交量為近年來(lái)低位水平。2022年全年共成交商品住宅306萬(wàn)平方米，同比下降34%，相比2020年更是下降了57%。即使在去年12月全面放開(kāi)限購(gòu)后，成交也不見(jiàn)太大起色。今年以來(lái)，雖然在3月出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但隨著積壓的需求釋放，市場(chǎng)成交又持續(xù)回落。

兩宗地塊，兩極分化

東莞今年的兩次土拍，呈現(xiàn)了兩種截然不同的結(jié)果。

在4月松山湖的土拍中，包括華潤(rùn)、金茂、越秀、中海、保利、華僑城、龍湖、鵬瑞、武漢城建、建發(fā)、首鑄、瓏遠(yuǎn)、天健等房企參與搖號(hào)，最終經(jīng)過(guò)86輪競(jìng)拍，金地集團(tuán)殺出重圍，成功拿下松山湖圖書(shū)館旁地塊。該地塊以22.14億元封頂價(jià)成交，折合可售樓面價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米，在東莞樓面價(jià)排行榜上排名第二。

但從此次東莞常平的流拍，反映出當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在拿地過(guò)程中，對(duì)東莞各鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大分歧。

6月16日下午，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，房企拿地有著諸多考量，除了區(qū)位特征、周邊配套、地塊面積及價(jià)格等，還要綜合考慮地塊的詳細(xì)規(guī)劃、控制要素等。

“比如常平臨江地塊位于常平鎮(zhèn)還珠瀝村，配套方面不是很成熟，并且根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊需要無(wú)償配建一個(gè)建筑面積不少于400平方米的社區(qū)健康服務(wù)中心和社區(qū)服務(wù)站，還要求按照一星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)和裝配式建筑有關(guān)要求進(jìn)行建設(shè)。同時(shí)，地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年，需要2024年6月前開(kāi)始動(dòng)工，時(shí)間上較為緊迫，這可能也是開(kāi)發(fā)商對(duì)該地塊持觀望態(tài)度的原因。”

陳霄提到，東莞各街鎮(zhèn)之間分化現(xiàn)象在加速上演，像中心城區(qū)以及松山湖、濱海灣新區(qū)等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊歷來(lái)受到開(kāi)發(fā)商追捧，其他街鎮(zhèn)則相對(duì)熱度偏低。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，2023年1-5月東莞商住地供需持續(xù)低迷，至今僅成交1宗商住地，成交建面約8.5萬(wàn)平方米，幾乎為近7年最低紀(jì)錄。

而根據(jù)東莞市自然資源局發(fā)布的《東莞市2023年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年?yáng)|莞計(jì)劃共供應(yīng)商住用地33宗，總占地面積約141.33萬(wàn)平方米。

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