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2022土拍市場年末翹尾,利潤空間充足,房企在“地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛”

每日經(jīng)濟新聞 2022-12-30 17:48:31

◎在支持政策的接連推出下,房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場,年底出現(xiàn)翹尾趨勢。11月底以來,房企拿地積極性出現(xiàn)一定的改善傾向。

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

2022年12月30日,本年度最后一個工作日,長沙市2022年第四批次集中供地結(jié)束,13宗地塊全部成交,其中2宗溢價,11宗底價,成交總價78.4億元,成交規(guī)劃建筑面積198.1萬平方米。

縱觀2022全年,中指研究院統(tǒng)計的22個集中供地城市本級范圍內(nèi)累計土拍出讓金約1.77萬億元。雖然相較于2021年同比下降超3成,但值得注意的是,11月以來房企拿地積極性出現(xiàn)改善傾向,預(yù)計2023年各地土拍規(guī)則將保持寬松,房企仍需重點關(guān)注市場風(fēng)險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。

年末翹尾

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱12月30日通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者:“盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為冷淡,但房企對市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強,在一批次土拍之際表現(xiàn)相對積極。從數(shù)據(jù)來看,今年一批次39%的地塊溢價成交,該比例盡管低于去年一批次的58%,但仍然明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。”

據(jù)張凱介紹,自第二批次開始,受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響,房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善,房企拿地積極性迅速減弱。數(shù)據(jù)層面的反映,是溢價成交地塊占比直線下降,五、六批次該比例已降至7%,也就是超9成地塊底價成交。

不過根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計,在支持政策的接連推出下,房企資金端的利好直接傳導(dǎo)至拿地市場,年底出現(xiàn)翹尾趨勢。11月底以來,房企拿地積極性出現(xiàn)一定的改善傾向。例如11月29日之后完成的北京、杭州、上海、福州、成都、廈門第四輪土拍及蘇州、武漢第五輪土拍等,土地市場熱度均較此前有一定回升。北京第四批次土地溢價率為10.02%,較三批次上升3.96個百分點;杭州第四批次溢價率為8.44%,較第三批次上升3.31個百分點。

合肥超額50%,沈陽、長春等完成率不足3成

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計,分等級城市來看,2022年一線城市平均溢價率4.09%,較去年下降0.39個百分點;二線城市平均溢價率3.22%,較去年下降7.65個百分點;三四線城市3.74%,較去年下降10.67個百分點。

可以看出,一線城市憑借位置佳、樓市穩(wěn)等優(yōu)勢,土拍熱度領(lǐng)先,且降幅最??;三四線城市溢價率降幅最大,今年在整體市場下行的背景下,房企在三四線城市拿地更為謹(jǐn)慎。

與此同時,一二線城市的流拍率也在不斷降低。2022年一線城市平均流拍率4.11%,較去年下降1.78個百分點;二線城市流拍率10.23%,較去年下降0.52個百分點;三四線流拍率達到20.39%,較去年上升0.77個百分點。整體來看,三四線城市流拍最為嚴(yán)重,一二線城市流拍現(xiàn)象有所減少。諸葛找房認(rèn)為:“由于房企資金承壓,因此在地塊的選擇上愈加謹(jǐn)慎嚴(yán)苛,對三四線城市的布局青睞度相對較低”。

此外,一些重點城市在2022年中表現(xiàn)得尤其亮眼。中指研究院報告表示,2022年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中北上深杭因城市經(jīng)濟基本面優(yōu)勢明顯,新房購買力仍然較強。廈門特別是島內(nèi)地塊的稀缺性,以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力,讓其走出相對獨立的市場行情。而合肥則是因年初新房庫存不足,房企紛紛希望補倉,“使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計劃”。

而反觀長春、沈陽等城市,至今尚未能推出第三批次集中供地,全年宅地供地計劃完成率不足3成。

房企利潤空間充足

中指研究院認(rèn)為,與去年一批次的薄利搶地形成鮮明對比,今年地塊利潤空間更為充足,特別是一線城市,地塊利潤空間普遍在10%以上。

不過,房企對于利潤空間的反饋在邊際減弱,這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”,有利潤而沒去化,一些項目不得不低于限價銷售。反而是部分薄利的安置房回購項目因其去化有明確保障,而受到房企追捧。

張凱表示:“當(dāng)前房企的投資邏輯中,對于去化速度的考量明顯優(yōu)先于利潤空間,部分城市推出的個別限價倒掛的地塊也因此受到房企青睞。”

對于2023,張凱表示,明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢,各地土拍規(guī)則將保持寬松。為完成土地財政收入目標(biāo),弱能級城市實際地價有進一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點關(guān)注市場風(fēng)險、聚焦核心城市和板塊、捕捉點狀的投資機會。

封面圖片來源:攝圖網(wǎng)-401023945

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