每日經濟新聞 2023-05-11 15:46:28
◎目前房地產行業(yè)整體面融資仍未有全面回暖，尤其對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企。
◎對于有著優(yōu)質物業(yè)的房企而言，可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。
每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
房企融資規(guī)模又回落了。
中指研究院監(jiān)測數據顯示，4月房地產企業(yè)非銀融資總額為728.2億元，同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%；行業(yè)平均利率為3.79%，同比下降0.26個百分點，環(huán)比下降0.1個百分點。
克而瑞數據也顯示，4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；今年1~4月80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。
不過進入5月份，房企融資開始出現(xiàn)好轉勢頭，已先后有多家企業(yè)公告融資計劃。據東方財富Choice數據，截至5月8日，今年上市房企擬直接融資規(guī)模合計達2173.7億元。
多位業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前行業(yè)整體面融資仍未有全面回暖，尤其對于多數民企而言，境內銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務狀況較為良好的優(yōu)質房企。在境外，雖然部分優(yōu)質房企通過內保外貸完成了境外融資，但是對于大部分企業(yè)來說境外融資環(huán)境依然處于冰封期。
房企融資在3月短暫迎來小幅回暖之后，4月又出現(xiàn)了同環(huán)比回落的情況，
中指研究院監(jiān)測數據顯示，4月房地產企業(yè)非銀融資總額為728.2 億元，同比下降5.4%，環(huán)比下降20.7%；行業(yè)平均利率為3.79%，同比下降0.26個百分點，環(huán)比下降0.1個百分點。而3月份，房地產企業(yè)非銀融資總額為917.9億元，環(huán)比增加109.0%。
來自克而瑞研究中心的數據也顯示，4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%；而從累計數據來看，1~4月80家典型房企的累計融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。而3月份，80家典型房企的融資總量達608.93億元，環(huán)比增長43.4%。
從融資結構來看，4月房企境內債權融資為499.07億元，環(huán)比減少31.4%，同比減少6.5%；境外債權融資30.65億元，環(huán)比增加45.3%，同比增加17.9%；資產證券化融資為42.4億元，環(huán)比增加21.1%，同比減少77.7%。
對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認為，4月信用債發(fā)行放緩，發(fā)行總量同環(huán)比均有所下降，其中，綠城、美的置業(yè)、濱江等非央國企成功完成信用債發(fā)行，但美的置業(yè)發(fā)行的12億元中票不僅有中債增全額擔保，中信證券、中債增和交通銀行3家機構還設立了信用緩釋風險憑證。“當前民營房企發(fā)行期限較長的債券仍需較強的增信措施，投資人對民營房企的信心有待進一步恢復。”
從成本上來看，克而瑞數據顯示，國企央企今年前4月的融資成本為3.38%，民營企業(yè)達到6.34%，兩者之間的差距達到2.96個百分點。“未來在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無論是融資量還是融資成本預計將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質房企。”
具體到企業(yè)表現(xiàn)來看，據中指研究院統(tǒng)計，4月信達地產融資額度最高，合計47.0億元，平均融資利率4.53%；其次是金融街30.7億元，平均融資利率4.16%。典型房企中格力地產的信用債利率較高，為4.97%；招商蛇口最低，為2.2%。
克而瑞研究中心指出，雖然當前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當前行業(yè)風險仍未完全出清，市場信心未完全恢復的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。
不過，進入5月以來，房企融資開始出現(xiàn)好轉勢頭，已先后有多家企業(yè)公告融資計劃。
5月4日，新希望地產成功發(fā)行2023年度第二期中期票據，發(fā)行規(guī)模為8億元，期限3年，票面利率為4.1%，由郵儲銀行擔任主承銷商，交通銀行、興業(yè)銀行、上海銀行、中信證券擔任聯(lián)席主承銷商。全場認購倍數1.34倍，邊際認購倍數2.5倍。而在今年1月13日，新希望地產已成功發(fā)行10億元中期票據，成為全國民營房企開年首單。
記者注意到，僅在5月8日，就有包括碧桂園、萬科、越秀等多家房企發(fā)布了票據發(fā)行公告。
碧桂園宣布完成2023年度第一期、第二期中期票據（23碧桂園MTN001、23碧桂園MTN002）的發(fā)行。據悉，碧桂園此次發(fā)行的第一期票據額度為8億元、第二期票據額度為9億元，發(fā)行期限均為2年，票面利率分別為3.8%、3.95%。碧桂園這兩期票據也是均由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
萬科企業(yè)發(fā)布的2023年度第二期中期票據募集說明書顯示，本期債券注冊金額為280億元，發(fā)行金額上限為20億元，期限3年，無信用增進。經聯(lián)合資信評估股份有限公司評估，主體評級結果為AAA，債項評級結果為AAA。
此外，越秀、中海等國央企也在同日披露了相關中票公告。
據東方財富Choice數據，截至5月8日，今年上市房企擬直接融資規(guī)模合計達2173.7億元。值得注意的是，已有25家上市房企擬通過股權融資方式募集資金達1285.44億元，其中24家擬通過定向增發(fā)募集資金1197.44億元，1家擬通過發(fā)行可轉債募集資金88億元。
從募集資金用途來看，24家擬定增計劃的房企中，有20家企業(yè)募集的資金將用于項目融資或補充流動資金，4家將用于收購資產。不過。截至目前，尚未有企業(yè)完成定增募資計劃，均還處于流程審批階段。
“目前只有個別H股公司股權融資已經落地，A股上市房企股權融資都還沒有真正落地。股權融資的支持，目前還在流程審批階段，還沒有形成真正的資金支持。”
針對當前房企融資問題，劉水表示，一方面需要繼續(xù)加大供給側房企融資的支持，加大落實“三支箭”支持措施，增信發(fā)債要采取央地聯(lián)動擴容擴圍；另一方面要加大需求側支持，更多支持剛需和改善性購房需求。“需求銷售企穩(wěn)回升，金融機構才會更有信心支持房企融資。”
在劉水看來，僅僅從供給側支持房企融資只是暫時的“輸血”權宜之計，并沒有從根本上緩解房企流動性問題。房企流動性困難的解決，要靠“自我造血”，要靠銷售回款，要加大需求側支持。“要供給和需求雙向加力，才能從根本上消除房企風險。”
克而瑞研究中心也指出，2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%。這也意味著，房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債，而2023年7月及9月仍舊有到期高峰。
另據中指研究院統(tǒng)計，2023年5月房企到期債券余額為689.1億元，其中海外債占比為18.4%，信用債占比為81.6%。2023年內到期債券余額為5249.2億元，占總債券余額的18.6%，其中，海外債占比為34.4%，信用債為65.6%。
“今年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。”克而瑞研究中心表示，對于有著優(yōu)質物業(yè)的房企而言，可以多加關注近期的政策動向，尤其是不動產私募投資基金等工具，從而有效盤活旗下存量資產，減輕母公司財務壓力。
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封面圖片來源：視覺中國-VCG111356386608
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