2023中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告

一、管理規(guī)模

（一）管理面積增速12.43%，顯著放緩，高速增長轉為高質發(fā)展

2022年，百強企業(yè)管理面積均值達到6400.62萬平方米，同比增速為12.43%，較上一年下降4.24個百分點。合約面積均值增至8574.16萬平方米，同比增長11.59%，亦呈現(xiàn)明顯放緩跡象。

2022年，TOP10企業(yè)管理面積均值達4.01億平方米，是百強企業(yè)均值的6.27倍。

（二）第三方在管面積占比近55%，審慎并購，逐步擺脫關聯(lián)方依賴

從管理面積來源看，百強企業(yè)對關聯(lián)方項目的依賴程度逐步降低，第三方在管面積占比持續(xù)提升。2022年，百強企業(yè)第三方在管面積均值占比提升至54.72%，較去年提升1.07個百分點。從管理面積增量看，第三方項目拓展更具增長潛力，重要性突出。

市場競標和合資合作成為重要的拓展手段；并購更謹慎、注重質量和戰(zhàn)略協(xié)同，大宗交易減少，國企并購成為重要力量；地產關聯(lián)公司對物業(yè)公司發(fā)展的支持逐步弱化。長期看，地產關聯(lián)公司只能為物業(yè)公司的規(guī)模發(fā)展提供補充，不再是依靠。

（三）IFM、城市服務拓寬規(guī)模邊界，提供新的增長動因

IFM（Integrated Facility Management）是在非住宅項目的基礎上對存量的深度挖掘，拓寬了規(guī)模邊界。部分百強企業(yè)爭相布局IFM領域，引領行業(yè)新的發(fā)展方向，打開市場更大的想象空間。

IFM的沃土主要是非住宅領域，加強非住宅項目的拓展是當前行業(yè)的重要趨勢。2022年，百強企業(yè)非住宅業(yè)態(tài)管理面積占比達35.28%，較上一年增長1.39個百分點，且近幾年呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，表明越來越多的企業(yè)在拓寬管理業(yè)態(tài)，挖掘非住宅領域的藍海市場。

此外，百強企業(yè)勇于跳出傳統(tǒng)的單個物業(yè)項目管理形態(tài)，將服務空間由社區(qū)延伸至城市，實現(xiàn)了服務規(guī)模的全新突破。

（四）聚焦核心城市群，深耕重點城市，提升密度成為重點策略

2022年，百強企業(yè)約62.66%的管理面積位于五大城市群，較2021年提升1.32個百分點，分布較為集中。其中，長三角、珠三角城市群管理面積占比分別為21.21%、12.64%，較上一年分別增長0.74、0.55個百分點，增長較快；長江中游、成渝城市群面積比例分別為9.91%、8.71%，增長較為平緩。

越來越多的百強企業(yè)結合自身資源稟賦及戰(zhàn)略方向精準聚焦重點城市進行深耕，提升重點城市服務密度，有利于資源整合和匹配，形成一定規(guī)模效應，優(yōu)化運營管理。

此外，在做好精耕深拓的基礎上，百強企業(yè)也需要適度拓展新的城市。目前新拓城市的主要策略由原來對地產關聯(lián)方的跟隨政策轉變?yōu)橥ㄟ^競標、跨區(qū)域合作、并購等形式實現(xiàn)，體現(xiàn)了百強企業(yè)更多的主觀能動性和戰(zhàn)略選擇性。

二、經(jīng)營績效

（一）營業(yè)收入均值14.82億，基礎服務收入韌性強，增速達14.76%

2022年，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達14.82億元，同比增長10.62%，較上年下降3.59個百分點；TOP10企業(yè)營業(yè)收入均值達131.01億元，同比增速為22.24%，顯著下降，但仍是百強企業(yè)的近2倍，頭部效應顯著。

從具體構成來看，2022年，基礎物業(yè)管理收入占比最大，達79.08%，較上一年有所提升，穩(wěn)定性和抗風險能力更好；增值服務收入均值約為2.70億元，占營業(yè)收入的18.22%，較上一年下降3.3個百分點，這與前幾年的發(fā)展趨勢相反；創(chuàng)新型服務收入占比約為2.7%，較上一年有所提升。

（二）社區(qū)增值服務有的放矢更聚焦，非業(yè)主增值服務顯著下降

2022年，百強企業(yè)社區(qū)增值服務均值約1.65億元，同比增長6.57%，受疫情及宏觀經(jīng)濟影響增速放緩。其中空間運營、資產運營、生活服務三大主要板塊合計收入占比約83.27%。

百強企業(yè)發(fā)展增值服務更聚焦，重點發(fā)力1~3項細分業(yè)務，將服務做專做精，其他服務則是量力而行。此外，百強企業(yè)充分發(fā)揮自身資源優(yōu)勢，打造具有特色的社區(qū)增值服務。

（三）創(chuàng)新型服務強勢崛起，形成新的收入板塊

目前，城市服務、IFM、商業(yè)運營、智能科技服務等創(chuàng)新型服務為行業(yè)打開了更大的市場空間。2022年百強企業(yè)創(chuàng)新型服務收入均值0.40億元，在營收中占比2.70%，且占比逐年提高。

城市服務是突破傳統(tǒng)物業(yè)范疇，轉為“大物業(yè)”“城市管理”的全新定位。百強企業(yè)對城市服務的探索已有5年的時間，近幾年發(fā)展非常迅速。IFM具有綜合性、系統(tǒng)性、專業(yè)性的特點，目前物業(yè)服務企業(yè)在該領域尚處于探索階段，參與度不高，業(yè)務滲透率較低，未來仍有較大的挖掘空間。商業(yè)運營管理是聚焦商辦物業(yè)管理的百強企業(yè)特有的業(yè)務板塊，呈現(xiàn)出專業(yè)性強、利潤率高等特征，近幾年碧桂園服務、融創(chuàng)服務等以住宅為主的物業(yè)服務企業(yè)也在布局此賽道，逐步形成專門的業(yè)務板塊。

（四）利潤率水平顯著下降，關聯(lián)交易等風險出清是主因

2022年，百強企業(yè)毛利潤和凈利潤均值分別為3.21億元及0.94億元，較2021年分別減少4.75%和22.40%。百強企業(yè)毛利率均值和凈利率均值分別為21.62%、6.37%，較2021年分別下降3.49和2.71個百分點。

“增收不增利”特征明顯。原因主要有以下幾方面，首先，非業(yè)主增值服務作為高毛利業(yè)務，在2022年受到了很大影響，極大影響了盈利水平；其次，前兩年存在為了增加規(guī)模而激進并購的現(xiàn)象，導致分攤成本高，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽減值問題；再次，社區(qū)增值服務在疫情管控及宏觀經(jīng)濟承壓的影響下，不少業(yè)務的開展受到限制，利潤貢獻受到?jīng)_擊；最后，疫情管控增加了物業(yè)公司的運營管理成本。

三、服務質量

（一）收繳率與留存率保持高位，品質服務贏市場、促增值、強品牌

經(jīng)過一段時間的快速擴張后，行業(yè)已開始進入理性回歸、高質發(fā)展階段。百強企業(yè)以品質服務為支撐，促進管理規(guī)模穩(wěn)步擴張，擴大品牌影響力，延伸增值服務，進而實現(xiàn)全面高質量發(fā)展。

2022年，百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值為93.51%，項目留存率均值為98.33%，繼續(xù)保持高位。服務費收繳率和項目留存率是體現(xiàn)服務水平的重要指標，是客戶對服務質量評判的直觀表現(xiàn)。

（二）加強“四化建設”提品質，增厚服務密度是關鍵

為保障服務品質，百強企業(yè)以標準化為基點，逐步推進“四化建設”，即服務標準化、標準產品化、產品品牌化、品牌價值化。

在保障高服務品質的前提下，百強企業(yè)通過提升項目密度，開展多元增值服務提升濃度，借助智能化的管理手段提高運營效率，實現(xiàn)“優(yōu)”價。

（三）“客戶滿意”是檢驗服務質量的核心標準，解決痛點贏得業(yè)主信任

2022年全國物業(yè)服務滿意度評價結果并未延續(xù)前兩年的增長趨勢，行業(yè)整體的滿意度得分為78.1分，較去年下滑2.6分，印證了行業(yè)在高速成長后需要回歸服務本質的深刻訴求。

百強企業(yè)尤其頭部企業(yè)針對各細項短板進行逐一改善，持續(xù)進行智慧化建設為業(yè)主提供更多便利，進一步優(yōu)化投訴流程及時解決業(yè)主遇到的問題，開展豐富的社區(qū)文化活動滿足人們的情感需要，贏得業(yè)主信任。

四、發(fā)展?jié)摿?/strong>

（一）基礎服務市場容量超萬億，儲備面積均值超2000萬平方米

根據(jù)“中國房地產業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，截至目前，商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、交通樞紐站、園區(qū)等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米，按照各業(yè)態(tài)平均物業(yè)費加權平均計算可得，市場規(guī)模超萬億元。未來該市場仍將保持穩(wěn)定增長。

儲備項目作為企業(yè)后續(xù)發(fā)展的強力后盾，2022年百強企業(yè)合同儲備項目均值達117個，合同儲備項目面積均值為2094.36萬平方米，較去年分別增長4.96%和5.21%，為未來企業(yè)高質量發(fā)展提供了有力支撐。

（二）增值服務“從有到優(yōu)”更理性，城市服務、IFM開啟萬億新空間

經(jīng)過多年探索和發(fā)展，百強企業(yè)的社區(qū)增值服務實現(xiàn)“從有到全，從全到優(yōu)”的階段性變化，逐步聚焦重點賽道，如家政服務、美居服務、社區(qū)零售等，為行業(yè)挖掘更多專業(yè)細分市場。

城市服務和IFM的市場空間逐漸被打開。預計到2025年，物業(yè)企業(yè)參與城市服務的潛在市場容量為9707.5億元。我國IFM服務市場目前的規(guī)模約6260億元，預計到2026年將增長到約10699億元。

（三）板塊基本面良好，企業(yè)獨立性增強，資本價值有望回歸

截至2023年3月31日，行業(yè)總市值約為3651億元，距兩年來的最低點2613億已反彈約40%。板塊平均市盈率約為9倍，2023年第一季度保持穩(wěn)定。

行業(yè)基本面并未改變，物業(yè)板塊具備弱周期性，現(xiàn)金流好，抗風險能力強，成長性好等特點。IPO仍有機會，資本價值有望回歸，資本市場有望持續(xù)擴容，專業(yè)賽道佼佼者、國資企業(yè)、規(guī)模型企業(yè)或將成為IPO入場券的優(yōu)先獲得者。

物企獨立性持續(xù)增強、更加冷靜和理智的戰(zhàn)略布局以及關聯(lián)方的“出清”，有助于行業(yè)開啟新的發(fā)展周期。

（四）薈聚各行英才，完善用人機制，助推行業(yè)發(fā)展

2022年，百強企業(yè)本科及以上人員占比12.12%，同比增長0.3個百分點；大專學歷人員占比23.01%，增長0.15個百分點，對高學歷、專業(yè)型、復合型人才的需求更大。

百強企業(yè)積極完善招人、選人、用人機制，廣納優(yōu)秀人才，為企業(yè)增添活力，積極吸納應屆畢業(yè)生，并構建完備培訓計劃，幫助校招生完成從學生到職場人士的轉變，迅速提升員工的素質水平，暢通員工晉升通道，實現(xiàn)員工與企業(yè)的共同發(fā)展。

五、社會責任

（一）緩解就業(yè)壓力，依法經(jīng)營納稅

在就業(yè)承壓的背景下，物業(yè)服務百強企業(yè)基本保持了自身員工體系的穩(wěn)定，創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，為促就業(yè)、穩(wěn)就業(yè)做出了積極貢獻。百強企業(yè)除提供包括管家、保安、保潔、綠化、維修在內的基礎服務崗位外，還提供包括數(shù)據(jù)分析、系統(tǒng)架構師、置業(yè)顧問等專業(yè)技術崗位，以及專門為應屆生設置管培生崗位，在解決基層勞動者和應屆生就業(yè)問題，促進社會和諧穩(wěn)定方面發(fā)揮了重要作用。此外，百強企業(yè)堅持誠信經(jīng)營，依法納稅，承擔起了納稅責任與義務，充盈了國家財政收入。

（二）積極融入基層治理，共建共享美好家園

在基層治理的過程中，百強企業(yè)參與了包括老舊小區(qū)改造、養(yǎng)老服務、保障房管理、鄉(xiāng)村振興和公共突發(fā)事件防控等重要環(huán)節(jié)，逐步創(chuàng)新基層治理模式，有效解決部分基層治理難題，充分發(fā)揮積極作用。

（三）制定科學減排目標，提升ESG發(fā)展水平

百強企業(yè)響應政策號召、推進ESG實踐，探尋綠色物業(yè)管理新模式，助力國家“雙碳”目標實現(xiàn)，有利于企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在具體創(chuàng)新綠色發(fā)展實踐方面，百強企業(yè)始終將減排降耗作為企業(yè)的重要責任，大力發(fā)展綠色辦公，倡導綠色出行，推進節(jié)能改造，提高運營效益。

結束語

行業(yè)發(fā)展進入關鍵時期，前途光明，道路曲折。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)自身情況制定發(fā)展戰(zhàn)略，積極布局多業(yè)態(tài)，拓展多元業(yè)務，借助科技與資本力量，實現(xiàn)高質量發(fā)展，繼續(xù)推動行業(yè)大步向前。

專題：物業(yè)服務新賽道——聚焦IFM

我們確信在物業(yè)管理行業(yè)快速變革的關鍵時期，IFM將為物業(yè)企業(yè)發(fā)展打開新的經(jīng)營思路，帶來新的增長機會，成為新的賽道。

IFM（Integrated Facility Management的簡稱）直譯為綜合設施管理，是將工作空間所需的物業(yè)資產、家具設備、工作流程和人員等要素整合在一起進行管理的綜合性空間服務體系。根據(jù)不同產品類型，可將IFM服務內容細分為七大類：設施維修及維護、環(huán)境與能源管理、安保服務、保潔服務、企業(yè)和資產管理、餐飲服務和綜合服務（空間規(guī)劃、員工福利管理、飲水服務、會務服務、制服服務、禮賓服務等）。IFM作為滿足企業(yè)多元服務需求的有力抓手，綜合考慮人、財、物、空間、技術等要素在整合過程中的重要性，其特點可總結成“六化”，分別是定制化、多元化、場景化、碎片化、精細化、差異化。

國內龐大的非住宅物業(yè)規(guī)模奠定了IFM業(yè)務拓展的基礎。我們以中國非住宅物業(yè)規(guī)模作為基礎，通過加權平均法估算出我國物業(yè)管理行業(yè)IFM服務市場需求規(guī)模將由2022年的約6260億元，增長至2026年的約10699億元，年均復合增長率達14.07%。

在IFM國際巨頭的成長實踐中，戰(zhàn)略導向的收并購和持續(xù)的業(yè)務拓展是關鍵。在并購標的的選擇上，IFM國際巨頭企業(yè)傾向于細分領域或特定區(qū)域的專業(yè)細分龍頭企業(yè)，通過“掐尖式”收并購，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務的跨越式發(fā)展。通過產業(yè)鏈上的強勢業(yè)務形成的客戶黏性和競爭優(yōu)勢，快速切入細分賽道，是企業(yè)實現(xiàn)“藤蔓式”業(yè)務拓展的關鍵。

我們通過深入剖析三大IFM國際巨頭企業(yè)：索迪斯、愛瑪客、歐艾斯的發(fā)展歷程和經(jīng)營亮點，嘗試為國內物業(yè)服務企業(yè)在探索IFM道路上帶來一些啟發(fā)。索迪斯、愛瑪客、歐艾斯分別在團餐服務、制服服務和清潔服務領域取得了卓越的市場成績，它們以各自優(yōu)勢業(yè)務為觸角橫向切入醫(yī)療、學校、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，并在廣大的客戶基礎上探索多元化服務，最終確立了當前的市場地位。

IFM在國內發(fā)展尚處于起步階段，國內企業(yè)在布局IFM領域的實踐過程中，基本形成了自上而下的戰(zhàn)略導向和自下而上的需求導向兩種布局模式，重點開展了三大業(yè)務：團餐服務、綜合服務和設施管理。中指研究院

封面圖片來源：視覺中國