2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果分析

中指研究院

2022年，疫情出現(xiàn)多輪反復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行承壓。疊加存量時(shí)代到來(lái)，短期沖擊與長(zhǎng)期矛盾交織，企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。面對(duì)行業(yè)寒冬，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在過(guò)去一年直面挑戰(zhàn)，在逆境中固本拓新，夯實(shí)經(jīng)營(yíng)能力。2023年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)潛力大、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)在客觀(guān)認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)變化趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，不斷提高企業(yè)管理運(yùn)營(yíng)水平，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行、疫情沖擊及消費(fèi)市場(chǎng)疲軟等因素影響，商辦市場(chǎng)供需兩端均走弱，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)規(guī)模增速明顯放緩。2022年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積均值為483.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.6%，近五年來(lái)首次降至10%以下，增幅較2021年收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。

受疫情影響，實(shí)體商業(yè)客流下降，商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額普遍下滑，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收入承壓，疊加央國(guó)企積極落實(shí)國(guó)家政策，為商戶(hù)減免租金，多重因素影響下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)租金收入增速回落。2022年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入均值為29.0億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅較2021年收窄19.0個(gè)百分點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入同比增速低于持有及運(yùn)營(yíng)面積增速，表明2022年商辦物業(yè)單位面積貢獻(xiàn)的收入有所下降，經(jīng)營(yíng)壓力突出。

從成長(zhǎng)性看，“輕重并舉”成為行業(yè)共識(shí)。2022年300城商辦用地供需均縮量，代表企業(yè)普遍暫緩獲取純商辦用地。存量收并購(gòu)交易活躍度下降，部分代表企業(yè)“積極看機(jī)會(huì)，謹(jǐn)慎做決定”。與此不同的是，2022年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在輕資產(chǎn)方面持續(xù)發(fā)力，不斷提升運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)多渠道拓展。

從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率下滑，經(jīng)營(yíng)壓力加大。零售商業(yè)方面，代表企業(yè)采取穩(wěn)中求進(jìn)的經(jīng)營(yíng)策略，企業(yè)層面加強(qiáng)數(shù)字化建設(shè)，降本增效；項(xiàng)目層面發(fā)力提升消費(fèi)者黏性，并通過(guò)幫扶為商戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。辦公物業(yè)方面，租賃需求疲弱，代表企業(yè)加強(qiáng)產(chǎn)品打磨，以精細(xì)化服務(wù)促進(jìn)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

從穩(wěn)健性看，代表企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降，但受疫情影響收入增速下滑，流動(dòng)性受到一定影響。資產(chǎn)證券化仍是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資的重要途徑之一，底層資產(chǎn)中商辦類(lèi)物業(yè)合計(jì)占比超六成。

展望未來(lái)，經(jīng)過(guò)三年疫情洗禮，2023年將是我國(guó)全力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)修復(fù)的一年，消費(fèi)將進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主引擎的作用。商業(yè)地產(chǎn)作為國(guó)內(nèi)消費(fèi)和服務(wù)升級(jí)的重要載體，消費(fèi)的復(fù)蘇將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)奠定良好基礎(chǔ)，也為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模拓展和業(yè)績(jī)修復(fù)提供契機(jī)。

2023開(kāi)啟消費(fèi)提振年，優(yōu)質(zhì)頭部商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)修復(fù)可期。2023年開(kāi)年以來(lái)，疫情防控政策優(yōu)化的效果顯現(xiàn)，居民消費(fèi)場(chǎng)景正逐步修復(fù)，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)顯現(xiàn)出復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。中央和各地方政府都把擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)作為2023年政府工作的首要任務(wù)。隨著消費(fèi)的逐漸復(fù)蘇，今年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)亦有望迎來(lái)修復(fù)。

存量時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需順應(yīng)居民消費(fèi)特征趨勢(shì)，強(qiáng)化空間改造與品牌調(diào)改能力，激發(fā)項(xiàng)目新活力。近年來(lái)，居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多元化的特征，更加注重消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)氛圍。隨著居民消費(fèi)特征的改變，商業(yè)地產(chǎn)的空間打造和品牌調(diào)性都將與以往有所不同，存量商業(yè)需要針對(duì)性地進(jìn)行改造與調(diào)改，以重新激發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的活力。

不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)公募REITs蓄勢(shì)待發(fā)，優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。2023年，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)，未來(lái)公募REITs試點(diǎn)范圍也有望拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，由“私募+公募”構(gòu)成的不動(dòng)產(chǎn)金融鏈條正在逐漸形成。不動(dòng)產(chǎn)金融的發(fā)展將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域形成新的發(fā)展模式，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇。

2023年是全面貫徹黨的二十大精神的開(kāi)局之年。短期來(lái)看，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)有望在消費(fèi)市場(chǎng)的帶動(dòng)下迎來(lái)復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在今年也有望恢復(fù)活力。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有改變，人民消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)沒(méi)有改變，但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的形勢(shì)較為嚴(yán)峻，存量時(shí)代的“零和博弈”恐將來(lái)臨，只有優(yōu)質(zhì)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲得持續(xù)健康的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊抓短期內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)和服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)機(jī)遇期，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)水平，在鞏固基本盤(pán)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，為未來(lái)的“大浪淘沙”贏得先機(jī)。