前有開發(fā)商橙子+香蕉，后有購房者“意念預定”，上海熱門區(qū)域地塊遭搶，專家稱“利潤都能算出，容易出網(wǎng)紅項目的地塊不愁賣”

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

 金三銀四的尾聲，上海從新房、二手房到土地市場，火力全開。

近期，上海新房市場認購率動輒超400%。購房平臺公開信息顯示，華發(fā)古美華府二期認購率428%、象嶼招商公園1872北區(qū)二批次認購率427%、上海建發(fā)·璟院認購率492%、綠城前灘百合園認購率458%……

而這些熱盤所在區(qū)域的地塊，也成為此次超50家房企在4天的競拍中，虎視眈眈的“獵物”。

據(jù)克爾瑞分析，此次集中供地中，徐匯田林、靜安中興路、普陀桃浦等中心城區(qū)供地都屬優(yōu)質(zhì)地塊，青浦西虹橋、閔行莘莊等熱點板塊地塊也擺上了貨架。

而今年房地聯(lián)動價的松動，意味著房企又能賺錢了。

因此除奉賢、松江、嘉定和浦東少數(shù)地塊底價成交外，其余地塊均進入一次性報價區(qū)間，整體溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高7%。

4天里，19宗全部出讓地塊的地塊中，15宗地進入一次性報價，這些熱門地塊都被誰搶了？哪些地塊更值得買房人期待？

開發(fā)商賺錢的空間大了

熱度最高的當屬青浦西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊，參拍房企就多達20組，包括華潤、中海、中鐵置業(yè)、華僑城、萬科、碧桂園等等，還一度因為系統(tǒng)報價問題，直到20日晚上10點多才完成出讓。最后，該地塊被華發(fā)+江蘇海潤聯(lián)合體以19.19億元競得，溢價率8.98%，成交樓面價38689元/平方米。

該地塊更是被不少買房人“意念預定”。該地房地聯(lián)動價6.4萬元/平方米，與目前在售的虹橋公館三期房地聯(lián)動價持平。據(jù)克爾瑞分析，按照其房地聯(lián)動價測算，地房比為60%，房地差達到25311元/平方米，盈利空間大。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，土拍首日（4月18日），有房企負責人盛裝前來，為了“討彩頭”還戴上了紅圍巾。此外，在本次土拍的直播中，有參拍房企還特意帶了橙子和香蕉放在桌上，寓意“成交”。

而對于購房人而言，板塊周邊的同類二手房售價已經(jīng)到達7萬元/平方米，從動工到交付，倒掛空間將進一步放大，加上近年來大虹橋板塊概念，該地塊熱度將持續(xù)增高。

普陀區(qū)也是近年來的熱點區(qū)域，普陀區(qū)桃浦社區(qū)H6街坊H6-5地塊吸引11個競買人參與，最后被浙江交投和象嶼地產(chǎn)聯(lián)合體以37.78億元拿下，溢價率9.5%，樓板價4.4萬元/平方米，房地聯(lián)動價達到7.9萬元/平方米，令圍觀群眾震驚。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，“地塊不是桃浦板塊核心位置，所以比去年拍出的桃浦地塊房地聯(lián)動價要低（去年7月，桃浦科技智慧城026-01地塊被金茂以35.288億元競得，房地聯(lián)動價為8.3萬元/平方米）。在售的寶華桃浦紫薇花園和金茂景泰府均價在8.2萬元/平方米左右，這幅地塊跟這兩個項目的直線距離約1.5公里，房地聯(lián)動價7.9萬元/平方米，所以還是有價格優(yōu)勢的。”

“為了爭奪這宗更能賺錢的宅地，房企的積極性在報價階段就體現(xiàn)出來了，一個報價出現(xiàn)后基本不到5秒就有第二個報價出現(xiàn)，不到5分鐘就到了中止價。進入一次性報價階段后，很快就有相同報價出現(xiàn)，說明大家的報價策略比較相似，并且國央企還是占到絕對主力。”盧文曦分析，象嶼這次同樣選擇和其他房企聯(lián)合拿地，減輕投資壓力，同時可以增加后續(xù)土儲，有助于進一步深耕上海。

容易出網(wǎng)紅項目的地塊不愁賣

越秀出手拿下的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元306-04地塊，是此次土拍的核心地塊之一，房地聯(lián)動價達到12.1萬元/平方米。

記者實探發(fā)現(xiàn)，該地塊雖然面積不大，但極具區(qū)位優(yōu)勢，8號線地鐵口零距離，對面即雅賓利社區(qū)，學校等教育資源配套近在咫尺，同時也是內(nèi)環(huán)內(nèi)鮮見的宅地。

靜安中興社區(qū)C070202單元306-04地塊 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

中鐵置業(yè)拿下的徐匯區(qū)田林地塊樓板價最高，達到8.55萬元/平方米，房地聯(lián)動價13.1萬元/平方米。房地聯(lián)動價的提升使得盈利空間大增，加之田林板塊多年沒有宅地出讓，板塊內(nèi)暫無新房供應，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，中海、徐匯城投、中鐵、華潤、國貿(mào)+葛洲壩綠城等12組競買人爭奪，在觸發(fā)中止價后，中鐵拿下該地塊，成交總價19.05億元，溢價率8.91%，成交樓面價約85505元/平方米，按照13.1萬元/平方米房地聯(lián)動價測算，地房比為65%，房地差超4.5萬元/平方米，盈利空間較為可觀。

“畢竟是上海土地，從安全角度來看，投資價值遠優(yōu)于三、四線城市，而且上海房地聯(lián)動價給出，利潤都能算出，大部分土地都位置好，可以提前鎖定銷售額。一些容易出網(wǎng)紅項目的地塊更是不愁賣，資金回籠速度快。”盧文曦認為。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝