每經(jīng)熱評丨房企年報優(yōu)等生的啟示：機會只等待創(chuàng)新者和發(fā)現(xiàn)者

每經(jīng)評論員薛暉 年報季還沒結(jié)束，曾經(jīng)的“千億房企”新力控股被迫退市了。4月6日晚間，香港聯(lián)交所宣布，由于新力控股未能在2023年3月19日或之前履行聯(lián)交所訂下的復(fù)牌指引而復(fù)牌，自2023年4月13日上午9時起，新力控股的上市地位被予以取消。 面對新力控股退市，以及又一批停牌房企名單的擴容，悲觀情緒又有蔓延之勢。的確，房地產(chǎn)市場再也回不到昔日的紅火了——2021年還有18萬億元的新房銷量，而到2022年已減為14萬億。未來，更不確定。 然而，年報還展現(xiàn)了另一面，也有一批房企“逆勢反彈”，且“量價齊升”。這其中既有TOP10榜單中的“老面孔”華潤置地、龍湖地產(chǎn)，也有“黑馬”房企越秀地產(chǎn)、濱江集團以及仁恒置地。 也許，多看看這些逆勢而上的房企經(jīng)驗，才更有意義。 其實，市場雖然在調(diào)整，但并不意味著每家企業(yè)的份額都會同樣縮減。相反，在市場洗牌過程中，有些企業(yè)還會迎來更多機會。上述逆勢增長的房企實際上就是搶食了“出險”房企的市場份額。 山西太原，市民在售樓部挑選商品房視覺中國圖 這是市場洗牌的結(jié)果，洗牌還會繼續(xù)。 從去年到今年，停牌房企已超過20家。這些停牌上市房企幾乎都是“出險”房企。其中不乏昔日的“千億房企”，如融創(chuàng)、奧園，以及退市的新力控股。另有一批房企，雖然沒有停牌，但也宣布了債務(wù)展期或債務(wù)重組，也就是俗稱的“爆雷”，因而銷售受到影響。 以新力控股為例，銷售額已較其高峰時下降了九成，也就是讓出了自身九成的市場給了別的企業(yè)。其他的爆雷房企銷售額降幅也明顯高于平均降幅。大多數(shù)爆雷房企的銷售額降幅在四成至六成之間。 于是，此消彼長，“爆雷”房企失去的市場份額就變成另一些企業(yè)的增量，市場的危險與機遇就微妙轉(zhuǎn)化了。 也許有人會說，在整體市場萎縮的大前提下，既便少數(shù)企業(yè)瓜分稍多份額，也不會帶來更多利潤。因為市場下行過程中，份額的增長多是以價換量。然而，情況并非完全如此，也有房企的均價不降反增！ 2022年，全國百城新房價格微跌。這也是2014年以來首跌，多數(shù)房企被迫降價出貨。但從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，均價3萬/平方米以上的房企卻達到了10家，比2021年增加了7家；均價2萬/平方米以上的房企也從28家增到39家。 那么，這些房企如何把產(chǎn)品越賣越“貴”呢？ 部分原因是，他們選擇了“高能級”市場，也就是消費力更強的城市。以仁恒置地為例，其項目主要選址在長三角，其中上海貢獻六成份額。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，仁恒置地2022年的銷售均價超過4.7萬元/平方米，較2021年提升了48%。其中最貴的項目，均價達到11.6萬元/平方米。 中國區(qū)域經(jīng)濟活力在分化，也會倒逼房企提升選址能力和選擇細分市場的能力。那些能找到好市場，能發(fā)現(xiàn)用戶潛在需求，能提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的房企，也就能逆勢反彈甚至量價齊升。 這樣看來，即便是市場總體需求有改變，區(qū)域性和階層性的更高的需求依然存在。關(guān)鍵是企業(yè)是否能抓住這樣的機會，能否提供相應(yīng)的產(chǎn)品。 近日，住建部部長倪虹提出“要像造汽車那樣造房子”。此話可謂一語中的，切中了房地產(chǎn)的痛點。 大家有目共睹，近年來以特斯拉為代表的新能源汽車已顛覆了人們對汽車的傳統(tǒng)認知，進而激發(fā)了國人的巨大購買潛力。在此背景下，雖然每個家庭不會買更多的車，但會換更好的車。近年來新能源車引發(fā)了換車潮，誕生了一個龐大的市場。人們買特斯拉以及其他的新能源車，買的不僅是代步工具，還是科技智能的生活空間，買的是時尚生活的新體驗。 反觀房地產(chǎn)行業(yè)。多年來，房企雖然也有科技住宅、健康住宅、綠色住宅，但總體上仍是在追規(guī)模的主路上的點綴。而真正在產(chǎn)品的科技創(chuàng)新方面下的功夫還不夠。根本沒有出現(xiàn)特斯拉這樣現(xiàn)象級的顛覆性的技術(shù)革命和消費趨勢。 一旦出現(xiàn)“像造汽車那樣造房子”的技術(shù)變化，筆者相信也會引發(fā)新一輪居住革命，進成振興這個行業(yè)。那時，整個行業(yè)就會真正走出低谷，重拾信心。 總之，市場仍在，機會仍在，但只等待創(chuàng)新者和發(fā)現(xiàn)者！