房企的商業(yè)生意| 遠(yuǎn)洋商業(yè)：向中輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，能否實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)（HK03377，股價(jià)0.86港元，市值65.5億港元）去年整體虧損159.3億元（人民幣，下同）的背景下，遠(yuǎn)洋商業(yè)的價(jià)值卻愈加凸顯。

年報(bào)顯示，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為461.27億元，同比下降28%，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額下降33%，其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額下降28%。值得一提的是，表現(xiàn)頗為亮眼的是物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，營(yíng)業(yè)額達(dá)28.68億元，較上年增加了13%。

可以說(shuō)，以遠(yuǎn)洋商業(yè)為主的物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)，為遠(yuǎn)洋集團(tuán)的總體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了些許底氣。

2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

共持有22個(gè)投資物業(yè)

“遠(yuǎn)洋商業(yè)業(yè)務(wù)包括城市綜合體、甲級(jí)寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè)及五星級(jí)酒店等業(yè)務(wù)。”

4月12日，遠(yuǎn)洋商業(yè)相關(guān)工作人員通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，遠(yuǎn)洋商業(yè)業(yè)務(wù)布局主要位于北京、天津、杭州、重慶、武漢等一線城市核心區(qū)域及核心二線城市，已打造出成都遠(yuǎn)洋太古里、北京頤堤港、杭州遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港、杭州凱賓斯基酒店等項(xiàng)目。

從年報(bào)可知，截至2022年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有的投資物業(yè)共22個(gè)，除位于順義的遠(yuǎn)洋贏創(chuàng)健康產(chǎn)業(yè)園出租率為50%外，其余大部分出租率都在85%以上。

2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的投資物業(yè)情況 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

遠(yuǎn)洋商業(yè)相關(guān)工作人員表示，“遠(yuǎn)洋投資開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)的城市商業(yè)綜合體以當(dāng)?shù)匚幕尘昂蜌v史底蘊(yùn)為依托，運(yùn)用創(chuàng)新手法，將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)相融合，打造極具文化特色的現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體。”

年報(bào)顯示，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)營(yíng)業(yè)額較2021年的642.47億元下降28%至461.27億元。雖然物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍然保持著最大的貢獻(xiàn)（營(yíng)業(yè)額約占總營(yíng)業(yè)額的80%），但可以看出，商業(yè)業(yè)務(wù)成為當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下遠(yuǎn)洋集團(tuán)穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)公司通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，可以獲得租金收入、物業(yè)管理費(fèi)、廣告費(fèi)等多種收益，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，降低對(duì)住宅銷售的依賴，提高盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

“遠(yuǎn)洋商業(yè)2023年客流量較2022年環(huán)比同比均有所上升，營(yíng)商環(huán)境向好，在營(yíng)項(xiàng)目銷售、客流恢復(fù)勢(shì)頭良好。特別是春節(jié)期間，遠(yuǎn)洋商業(yè)整體銷售額創(chuàng)5年新高，客流也較去年同期大幅提升。”上述遠(yuǎn)洋商業(yè)相關(guān)工作人員告訴記者。

2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)營(yíng)業(yè)額組成 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

向中輕資產(chǎn)商業(yè)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)公司通過(guò)持有型商業(yè)地產(chǎn)，可以長(zhǎng)期享受商業(yè)物業(yè)的增值收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這一點(diǎn)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)格外凸顯。

2022年12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋服務(wù)與太古地產(chǎn)簽訂了三份主協(xié)議，分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目的50%股權(quán)及物業(yè)管理公司的50%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為55.5億元，交易整體產(chǎn)生凈收益約13.87億元。交易完成后，太古地產(chǎn)將100%持有成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目及物業(yè)管理公司的股權(quán)。截至2022年6月30日，成都遠(yuǎn)洋太古里的估值約為123億元。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)出售太古里能夠增加現(xiàn)金流，優(yōu)化資產(chǎn)配置，聚焦住宅開(kāi)發(fā)主業(yè)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)不確定性。遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示，太古地產(chǎn)是其長(zhǎng)期而友好的戰(zhàn)略合作伙伴，雙方仍將繼續(xù)合作北京頤堤港項(xiàng)目。

事實(shí)上，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)在接連出售旗下持有資產(chǎn)。2022年4月，遠(yuǎn)洋以約30億元向中國(guó)人壽出售北京頤堤港一期項(xiàng)目公司股權(quán)；6月，將位于北京麗澤商務(wù)區(qū)的北京遠(yuǎn)洋銳中心21%股權(quán)出售給項(xiàng)目合作方中國(guó)人壽，交易金額達(dá)到50.15億元；10月，以2.33億元向中國(guó)人壽出售全資附屬公司北京萬(wàn)洋世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司全部股權(quán)，后者主要資產(chǎn)為朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)路商務(wù)中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓中國(guó)人壽金融中心。

根據(jù)年報(bào)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)合計(jì)有超過(guò)970億元貸款將在5年內(nèi)及5年以上到期，其手中所持物業(yè)也是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的籌碼之一。

2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總貸款到期情況 來(lái)源：企業(yè)年報(bào)

遠(yuǎn)洋集團(tuán)早在1997年便布局不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，但近期遠(yuǎn)洋商業(yè)也在進(jìn)行中輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。根據(jù)年報(bào)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)所持22個(gè)物業(yè)中，有9個(gè)持股比例不足40%，例如遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期（北京）遠(yuǎn)洋集團(tuán)占比35%，遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈（上海）遠(yuǎn)洋集團(tuán)占比僅15%，輕量化經(jīng)營(yíng)使得遠(yuǎn)洋商業(yè)可以更加靈活地進(jìn)退。

“2023年，遠(yuǎn)洋商業(yè)已擁有完善的管理體系和專業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、招商、營(yíng)運(yùn)等團(tuán)隊(duì)，以領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、卓越的資產(chǎn)管理能力、優(yōu)秀的資源整合能力。北京春秋里、天津未來(lái)天地已經(jīng)在年初開(kāi)業(yè)，北京樂(lè)堤港也將在今年亮相，武漢遠(yuǎn)洋里正在籌開(kāi)中，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理也在逐步開(kāi)拓中。遠(yuǎn)洋商業(yè)將持續(xù)在中輕資產(chǎn)領(lǐng)域，打造全國(guó)領(lǐng)先的商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。”遠(yuǎn)洋商業(yè)工作人員表示。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張建 攝