香港億級豪宅成交季度暴漲3.7倍，也有港人3000萬全款買入內(nèi)地豪宅

每經(jīng)記者 陳榮浩  陳夢妤    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“如果不是香港永久居民，在港買房需要交30%的印花稅。”

“香港目前對豪宅的定義其實很模糊，一般只要是新盤，開發(fā)商都喜歡把它定義為豪宅。香港地少，新盤更少，定義成豪宅有利于開發(fā)商定價。但真正意義的豪宅，多分布在淺水灣和大浪灣等區(qū)域。”

3月31日，香港油尖旺區(qū)一位從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)超20年的高級客戶經(jīng)理梁錦輝向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹。

上周，會德豐董事會主席吳宗權(quán)被傳以5980萬港元買下香港淺水灣道一套公寓，原業(yè)主1974年以26.48萬港元購入，賬面獲利5953.52萬港元，賺幅近225倍。

更早前，香港豪宅項目“皇第”，也以成交總價約2.87億港元（人民幣約2.46億元），刷新今年1月香港一手豪宅最高紀錄。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年截至3月27日，市場共錄得多達100宗逾5000萬港元一手豪宅成交，已達去年全年115宗的約87%。

3月31日，記者實地走訪了香港九龍城區(qū)、油尖旺區(qū)、灣仔區(qū)等片區(qū)，房地產(chǎn)中介門店隨處可見。目前香港市場較大面積的豪宅極具稀缺性，且私密性非常好。

香港中心區(qū)域街道 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

香港億級豪宅市場升溫，按季急升3.7倍

香港淺水灣道45號明慧園這套豪宅，享淺水灣及高爾夫球場無敵景觀，連2個車位，原叫價6500萬港元，議至5980萬港元賣出。原業(yè)主1974年以26.48萬港元購入，持貨近半個世紀沽出，賬面獲利5953.52萬港元，賺幅近225倍。明慧園上次售出二手屋是在2020年，售出單位的面積和售價都與本次交易相近。

吳宗權(quán)以5980萬港元買下了明慧園一套公寓，并支付了針對首次購房者而定的印花稅4.25%。

去年9月，有香港中介代理在社交平臺發(fā)布過明慧園銷售信息，根據(jù)房源信息看，目前樓齡還有48年。

另據(jù)美聯(lián)物業(yè)，位于香港島渣甸山地標式豪宅項目“皇第”，以招標形式成功售出一個地下三復式花園A單位，實用面積約381平方米，連私家花園面積約261平方米及兩個住宅停車位，成交總價約2.87億港元（人民幣約2.46億元），成為2023年1月香港一手豪宅最高紀錄。

美聯(lián)物業(yè)報告指出，隨著樓市升勢增強，資金開始搶購大碼物業(yè)，豪宅新盤發(fā)力追落后，成交升幅更已經(jīng)出現(xiàn)“一馬當先”情況。逾億級豪宅新盤的交投亦明顯加快，今年截至3月27日，市場共錄得28宗成交，按季急升近3.7倍。

香港中環(huán)恒基兆業(yè)一在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

3月30日，萊坊最新的《香港每月物業(yè)市場報告》指出，根據(jù)土地注冊處的數(shù)據(jù)，2月共錄得4282宗住宅交易，按月上升40.3%。一手住宅銷售主導市場，交易按月增加80.4%，至655宗。市場錄得數(shù)宗1億港元或以上的交易，顯示買家對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)感興趣。

在梁錦輝看來，香港地區(qū)的豪宅之所以受歡迎，主要是因為稀缺性、圈層、私密性等原因。“香港地少，所以很多房子都是小戶型，而那些豪宅基本都是大戶型，很多還是獨棟，物以稀為貴。此外豪宅私密性較好，通常背山靠海，且長期有保安看守，同一個區(qū)域住的基本都是商界、政界等大佬。”

美聯(lián)集團主席黃建業(yè)表示，香港與內(nèi)地通關(guān)對經(jīng)濟的刺激成效顯著，帶動市況迅速恢復，樓市亦于首季迎來小陽春。通關(guān)消息帶動香港住宅物業(yè)由去年12月起反彈，價量齊升，中小型單位交投率先搶升，及后豪宅新盤成交亦追落后。料全年樓市價量齊彈，尤看好豪宅新盤表現(xiàn)跑贏大市，預(yù)測全年樓價升10%。

黃建業(yè)預(yù)計，今年一手成交將按年急升約7成半，達至1.6萬宗；二手成交按年升約3成半，有望達至5萬宗。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝此前在接受中新社記者采訪時也表示，香港與內(nèi)地通關(guān)對經(jīng)濟的刺激成效顯著，帶動樓市迅速復常。他指出，香港住宅物業(yè)由去年12月起出現(xiàn)反彈跡象，價量齊升。其中，中小型單位交投情況率先轉(zhuǎn)好，之后豪宅新盤成交情況也隨之好轉(zhuǎn)。

此外，由去年第四季度起，已涌現(xiàn)非本土港人入市的跡象。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內(nèi)地買家占整體一二手成交的占比高達11%，比率創(chuàng)11年季度新高。由于去年第四季尚未通關(guān)，因此估計這批買家以留港的新香港人為主。

萊坊報告也指出，通關(guān)后，內(nèi)地買家重返香港豪宅市場。市場錄得數(shù)宗1億港元或以上的交易，顯示買家對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)感到興趣。

非香港永久居民在港置業(yè)需30%印花稅

不過，內(nèi)地人如果想在香港買房，十分考驗買家的資金能力。

梁錦輝提到：“如果不是香港永久居民在港買房，需要交30%的印花稅。”

現(xiàn)時非香港永久居民在港置業(yè)須支付房價30%的印花稅，包括15%買家印花稅和15%從價印花稅。

這是什么概念呢？比如，九龍區(qū)麗宮大廈一套875尺（81.29平方米）的三房一廳，售價約735萬港元（643萬元人民幣），折合單價約7.9萬元/平方米。

也就是說，如果內(nèi)地居民想在香港買這套房子，大概需要支付房款643萬元，以及30%的稅（192.9萬元），相當于花836萬元，能在香港買到一套80來平方米樓齡偏大的三房，并且需要全款。

值得一提的是，香港買房的交易流程與內(nèi)地有較為顯著的區(qū)別。

“在香港交易二手房跟內(nèi)地不一樣，都得通過客戶經(jīng)理（即房產(chǎn)中介）和律師，我們一般是收取房屋總價1%的傭金，律師費一般是一次性的，價格不會太高。”梁錦輝提到。

香港中介門店的掛牌信息 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)了解，通常當二手房開始進入買賣流程后，買家和賣家都會委托律師參與交易。一般當雙方有意向開始交易時，會由客戶經(jīng)理出面出具一份物業(yè)臨時買賣合約。

記者注意到，合約上除了會注明包括房產(chǎn)信息、價格、定金支付、房產(chǎn)交割時間等在內(nèi)的基本條款之外，還會有一些特殊條款，一般包括違約條款、責任限制條款、隱含條款等。

擬定和簽署完買賣合約后，就是“查冊及詢問”環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)主要是買方律師，通過查閱賣方律師提供的關(guān)于標的房產(chǎn)的文件，以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等方面可能存在的瑕疵和風險。在發(fā)現(xiàn)了瑕疵和風險之后，買方律師會向賣方律師發(fā)函，要求對于瑕疵和風險進行合理的解釋。所有過程順利以后，最后才到“轉(zhuǎn)讓”環(huán)節(jié)。

“內(nèi)地來香港買房的客戶，很多都是為了子女教育，雖然香港對‘學區(qū)房’的概念沒那么重，但房子周邊有優(yōu)質(zhì)學區(qū)，確實會增加房子的抗風險能力”，梁錦輝表示，香港區(qū)域內(nèi)較為集中的優(yōu)質(zhì)中小學，主要分布在港島中西區(qū)、灣仔區(qū)、東區(qū)以及九龍城區(qū)這四個區(qū)域。

《每日經(jīng)濟新聞》記者翻閱港資房企財報了解到，目前在香港市場擁有大量土地儲備的房企包括長江實業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等。其中，截至2022年末，長江實業(yè)在港土地儲備為7500萬平方尺，新鴻基地產(chǎn)為5790萬平方尺，恒基地產(chǎn)為4500萬平方尺，新世界發(fā)展為1790萬平方尺。

3000萬，香港買家一次性全款買內(nèi)地豪宅

有內(nèi)地人跑去香港買房，同樣也有港人來內(nèi)地買房。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比1月，2月各大關(guān)口區(qū)域買賣交易量環(huán)比上漲138%，咨詢量和訪客量也出現(xiàn)較大增幅。

美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰在接受香港文匯報采訪時表示，恢復全面通關(guān)后，港人紛紛涌入大灣區(qū)看房。國家大力發(fā)展經(jīng)濟扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，港澳居民大灣區(qū)購房也比較寬松，不用社保要求便可以購買一套。美聯(lián)深圳和惠州等公司接待的港人看房量明顯反彈，我們接到的港人咨詢量是疫情期間的十幾倍。

據(jù)他透露，有位何姓香港客戶在香港做生意，對大灣區(qū)房產(chǎn)比較了解，近日前往深圳后海，以3000萬元一次性付款買入一套豪宅，至于樓盤名稱，他稱不方便透露。他表示，這位客戶購買深圳豪宅是作為資產(chǎn)配置，既不對外出租，也不自住。其實他可以貸款7成，但是寧愿選擇一次性付款。

中原地產(chǎn)深圳福田皇御苑店店長夏志高也表示，恢復全面通關(guān)后，門店每天都會接待一兩批港人，帶他們看一些新樓盤。港人鄺先生看中了下沙京基濱河時代廣場附近的中洲灣，朝海戶型，對面可以看到香港，每平方米單位為11萬元；而背海的戶型，每平方米為8萬元。鄺先生最后選擇了126平方米的看海戶型，總價1000多萬元，并且是全款購買。

事實上，早在2019年11月，據(jù)大公網(wǎng)，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥在北京出席粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導小組第三次全體會議，會議公布了三大類16項普及惠民及便利香港專業(yè)界別到大灣區(qū)發(fā)展的政策措施，其中就包括港人在大灣區(qū)買房無社保要求。

廣東省還在2020年發(fā)布了《粵港合作框架協(xié)議》，該協(xié)議第46條提到，“優(yōu)化落實便利香港居民在粵購房政策措施。進一步簡化香港居民購房流程，完善香港居民購房貸款政策，推動落實與廣東本地居民享有同等待遇。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝