深耕代建市場(chǎng)，朗詩(shī)穿越行業(yè)周期的密碼

2022年是“谷底之年”，2023年將是穿越周期之年，朗詩(shī)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)田明在2023年新春寄語中的行業(yè)預(yù)判正逐步明朗，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

2023年春節(jié)后樓市活躍度明顯改善，企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)初顯；北京、成都、杭州等核心城市的首輪土拍均迎來開門紅，民企參拍積極性提升，多家房企爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)地塊的火熱景象再現(xiàn)。結(jié)合1-2月房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)和3月份的市場(chǎng)運(yùn)行情況，易居研究院的調(diào)研報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上走出了降溫周期，并逐步進(jìn)入新一輪的回暖通道。

雖然活躍度增加與實(shí)質(zhì)性上行之間仍有一定距離，但田明堅(jiān)信，“在穿越冰河期的行進(jìn)隊(duì)伍里，一定有朗詩(shī)”。朗詩(shī)的信心與底氣，無疑來自其前瞻性的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略與強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力，以及在抵御行業(yè)周期時(shí)的戰(zhàn)術(shù)對(duì)路。

提品質(zhì)，保交付

谷底之年完成轉(zhuǎn)型跨越

近兩年來，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整體下行周期，2022年堪稱最艱難的一年。克而瑞研究報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企全年業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降41.6%，其中，近9成房企業(yè)績(jī)同比下滑，降幅大于50%的房企多達(dá)36家。

面對(duì)巨大的行業(yè)下行壓力，房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。低負(fù)債、高利潤(rùn)率、逆周期的代建業(yè)務(wù)受到房企青睞，碧桂園、龍湖、華夏幸福等大型房企去年相繼官宣開展代建業(yè)務(wù)。朗詩(shī)2014年就開啟輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提前布局代建業(yè)務(wù)，其應(yīng)對(duì)戰(zhàn)術(shù)是堅(jiān)持“綠色建商+地產(chǎn)投行”的戰(zhàn)略定位，以更靈活多樣的合作模式拓展代建業(yè)務(wù)。尤其是隨著房企債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等風(fēng)險(xiǎn)頻出，項(xiàng)目紓困、保交樓對(duì)代建房企的綜合能力提出了極高要求，也為朗詩(shī)提供了更多機(jī)會(huì)與空間。

南京朗詩(shī)高力璟華府項(xiàng)目原本開發(fā)、銷售均不暢。朗詩(shī)去年3月接手后，在保留原本建筑的基礎(chǔ)上引入首發(fā)的科技系統(tǒng)“健康堡壘”，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行全面升級(jí)，讓項(xiàng)目逆風(fēng)翻盤，并創(chuàng)造了困難項(xiàng)目三個(gè)月首開到清盤的歷史紀(jì)錄。

朗詩(shī)·曜龍灣項(xiàng)目是朗詩(shī)在成都的首批輕資產(chǎn)代建項(xiàng)目之一，朗詩(shī)通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新進(jìn)行定位、設(shè)計(jì)創(chuàng)新，運(yùn)用成熟的成本管理、施工管理，讓這個(gè)爛尾樓成為該區(qū)域少見的精品。朗詩(shī)·曜龍灣去年8月底集中交付率約80%，每日到訪交付率約97%，業(yè)主收房滿意度達(dá)到99%，實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期的業(yè)主、委托方和朗詩(shī)三方共贏，成為業(yè)內(nèi)委托開發(fā)盤活困難資產(chǎn)的經(jīng)典案例。

這樣的代建成功案例還有很多，如朗詩(shī)·曜龍灣的“姐妹篇”朗詩(shī)·觀山樾、無錫朗詩(shī)新郡、中山朗詩(shī)新城……深耕代建領(lǐng)域近10年，朗詩(shī)能化解各種“困局”的全鏈條高水準(zhǔn)操盤能力，獲得代建委托方的高度評(píng)價(jià)，被委托方盛贊“用公正透明的作風(fēng)贏得背靠背的信任”。今年年初交付的一個(gè)項(xiàng)目不僅得到委托方的高度評(píng)價(jià)，還被當(dāng)?shù)刈〗ń煌ň至閰^(qū)域交付標(biāo)桿進(jìn)行分享交流。

據(jù)了解，朗詩(shī)代建業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)從新建住宅開發(fā)拓展至存量更新、綠色公建等諸多領(lǐng)域，而且合作模式極為靈活，擁有新建、舊改、城市更新、法拍等不良資產(chǎn)處置、承債式收購(gòu)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等多種模式的成功案例，是代建行業(yè)少有的多面手玩家。

與此同時(shí)，朗詩(shī)在行業(yè)“谷底之年”還取得多項(xiàng)佳績(jī)。2022年新增24個(gè)項(xiàng)目，22個(gè)為開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，代建服務(wù)合同金額同比增長(zhǎng)21.2%；新增代建項(xiàng)目可售面積約229.6萬方，可售貨值約人民幣409.2億元，同比增長(zhǎng)58.2%；截至2022年底，由朗詩(shī)代建及小股操盤的項(xiàng)目共計(jì)96個(gè)，總可售面積約503.8萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值約達(dá)931.2億元，占中國(guó)地區(qū)總可售貨值的93%，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型跨越；在國(guó)內(nèi)17個(gè)城市如期交付了29個(gè)項(xiàng)目、超1.6萬套新房，無一例外均為高品質(zhì)、高分交付之作，刷新保交付的行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提升“朗詩(shī)出品”的市場(chǎng)口碑。

保持節(jié)奏，優(yōu)化布局

開啟新一輪成長(zhǎng)周期

項(xiàng)目如期交付，不僅是檢驗(yàn)房企可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵指標(biāo)，也是當(dāng)下房企贏得購(gòu)房者、投資機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。

2022年，朗詩(shī)在保證項(xiàng)目如期高質(zhì)量交付方面的突出表現(xiàn)，得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)及主流銀行的充分認(rèn)可。今年3月，中國(guó)工商銀行南京分行與朗詩(shī)簽署了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年將為朗詩(shī)提供100億元人民幣的意向性金融支持，無疑將助力朗詩(shī)增強(qiáng)現(xiàn)金流，在行業(yè)深度調(diào)整期保持穩(wěn)健的可持續(xù)增長(zhǎng)。

朗詩(shī)穿越行業(yè)周期、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)的底氣，還來自代建賽道的廣闊增長(zhǎng)空間，以及自身競(jìng)爭(zhēng)力的自信。

中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)代建行業(yè)滲透率為4.8%，而按照歐美國(guó)家近30%的滲透率預(yù)估，中國(guó)代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場(chǎng)前景可觀。未來5年，中國(guó)代建市場(chǎng)新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長(zhǎng)率持續(xù)增長(zhǎng)，合約銷售額將達(dá)3.2萬億元~7.3萬億元之間。

尤其是2022年，國(guó)企和城投公司的拿地比例提升到80%，而部分城投企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)年拿地的入市率不足1%。城投公司儲(chǔ)備的大量土地，疊加政府對(duì)項(xiàng)目紓困保交樓和保障性住房的大力推動(dòng)，為代建企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。

基于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的前瞻性判斷，即使行業(yè)信心處在低位，朗詩(shī)仍保持著穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。截至3月底，朗詩(shī)今年新增項(xiàng)目中，80%以上是開發(fā)代建服務(wù)項(xiàng)目，權(quán)益占比進(jìn)一步降低，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果明顯。

與此同時(shí)，朗詩(shī)的項(xiàng)目布局也進(jìn)一步優(yōu)化。今年新增項(xiàng)目，均分布在朗詩(shī)積極布局探索和口碑基礎(chǔ)扎實(shí)的長(zhǎng)三角、成渝以及大灣區(qū)核心城市，市場(chǎng)需求支撐度較強(qiáng)，有望率先回暖，助力朗詩(shī)率先重回正軌。

面對(duì)新環(huán)境、新周期，如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，是所有房企必須面對(duì)的課題。朗詩(shī)方面表示，將大力拓展保障房、安置房、醫(yī)院、學(xué)校等公建和城市更新領(lǐng)域的代建業(yè)務(wù)，同時(shí)決不放棄好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，仍將保有一定的投資能力，提高公司收益水平。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）