深耕代建市場，朗詩穿越行業(yè)周期的密碼

2022年是“谷底之年”，2023年將是穿越周期之年，朗詩控股集團(tuán)董事長田明在2023年新春寄語中的行業(yè)預(yù)判正逐步明朗，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

2023年春節(jié)后樓市活躍度明顯改善，企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢初顯；北京、成都、杭州等核心城市的首輪土拍均迎來開門紅，民企參拍積極性提升，多家房企爭奪優(yōu)質(zhì)地塊的火熱景象再現(xiàn)。結(jié)合1-2月房價指數(shù)數(shù)據(jù)和3月份的市場運(yùn)行情況，易居研究院的調(diào)研報告認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體上走出了降溫周期，并逐步進(jìn)入新一輪的回暖通道。

雖然活躍度增加與實質(zhì)性上行之間仍有一定距離，但田明堅信，“在穿越冰河期的行進(jìn)隊伍里，一定有朗詩”。朗詩的信心與底氣，無疑來自其前瞻性的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略與強(qiáng)大的戰(zhàn)略定力，以及在抵御行業(yè)周期時的戰(zhàn)術(shù)對路。

提品質(zhì)，保交付

谷底之年完成轉(zhuǎn)型跨越

近兩年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整體下行周期，2022年堪稱最艱難的一年?？硕鹧芯繄蟾骘@示，百強(qiáng)房企全年業(yè)績規(guī)模同比下降41.6%，其中，近9成房企業(yè)績同比下滑，降幅大于50%的房企多達(dá)36家。

面對巨大的行業(yè)下行壓力，房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。低負(fù)債、高利潤率、逆周期的代建業(yè)務(wù)受到房企青睞，碧桂園、龍湖、華夏幸福等大型房企去年相繼官宣開展代建業(yè)務(wù)。朗詩2014年就開啟輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提前布局代建業(yè)務(wù)，其應(yīng)對戰(zhàn)術(shù)是堅持“綠色建商+地產(chǎn)投行”的戰(zhàn)略定位，以更靈活多樣的合作模式拓展代建業(yè)務(wù)。尤其是隨著房企債務(wù)違約、項目停工等風(fēng)險頻出，項目紓困、保交樓對代建房企的綜合能力提出了極高要求，也為朗詩提供了更多機(jī)會與空間。

南京朗詩高力璟華府項目原本開發(fā)、銷售均不暢。朗詩去年3月接手后，在保留原本建筑的基礎(chǔ)上引入首發(fā)的科技系統(tǒng)“健康堡壘”，對產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行全面升級，讓項目逆風(fēng)翻盤，并創(chuàng)造了困難項目三個月首開到清盤的歷史紀(jì)錄。

朗詩·曜龍灣項目是朗詩在成都的首批輕資產(chǎn)代建項目之一，朗詩通過對項目進(jìn)行重新進(jìn)行定位、設(shè)計創(chuàng)新，運(yùn)用成熟的成本管理、施工管理，讓這個爛尾樓成為該區(qū)域少見的精品。朗詩·曜龍灣去年8月底集中交付率約80%，每日到訪交付率約97%，業(yè)主收房滿意度達(dá)到99%，實現(xiàn)了超預(yù)期的業(yè)主、委托方和朗詩三方共贏，成為業(yè)內(nèi)委托開發(fā)盤活困難資產(chǎn)的經(jīng)典案例。

這樣的代建成功案例還有很多，如朗詩·曜龍灣的“姐妹篇”朗詩·觀山樾、無錫朗詩新郡、中山朗詩新城……深耕代建領(lǐng)域近10年，朗詩能化解各種“困局”的全鏈條高水準(zhǔn)操盤能力，獲得代建委托方的高度評價，被委托方盛贊“用公正透明的作風(fēng)贏得背靠背的信任”。今年年初交付的一個項目不僅得到委托方的高度評價，還被當(dāng)?shù)刈〗ń煌ň至閰^(qū)域交付標(biāo)桿進(jìn)行分享交流。

據(jù)了解，朗詩代建業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)從新建住宅開發(fā)拓展至存量更新、綠色公建等諸多領(lǐng)域，而且合作模式極為靈活，擁有新建、舊改、城市更新、法拍等不良資產(chǎn)處置、承債式收購、一二級聯(lián)動等多種模式的成功案例，是代建行業(yè)少有的多面手玩家。

與此同時，朗詩在行業(yè)“谷底之年”還取得多項佳績。2022年新增24個項目，22個為開發(fā)代建服務(wù)項目，代建服務(wù)合同金額同比增長21.2%；新增代建項目可售面積約229.6萬方，可售貨值約人民幣409.2億元，同比增長58.2%；截至2022年底，由朗詩代建及小股操盤的項目共計96個，總可售面積約503.8萬平方米，預(yù)計可售貨值約達(dá)931.2億元，占中國地區(qū)總可售貨值的93%，基本完成了從傳統(tǒng)重資產(chǎn)的地產(chǎn)開發(fā)模式向資產(chǎn)輕型化模式的轉(zhuǎn)型跨越；在國內(nèi)17個城市如期交付了29個項目、超1.6萬套新房，無一例外均為高品質(zhì)、高分交付之作，刷新保交付的行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提升“朗詩出品”的市場口碑。

保持節(jié)奏，優(yōu)化布局

開啟新一輪成長周期

項目如期交付，不僅是檢驗房企可持續(xù)發(fā)展能力的關(guān)鍵指標(biāo)，也是當(dāng)下房企贏得購房者、投資機(jī)構(gòu)、政府等各方信任的核心能力。

2022年，朗詩在保證項目如期高質(zhì)量交付方面的突出表現(xiàn)，得到了監(jiān)管機(jī)構(gòu)及主流銀行的充分認(rèn)可。今年3月，中國工商銀行南京分行與朗詩簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來3年將為朗詩提供100億元人民幣的意向性金融支持，無疑將助力朗詩增強(qiáng)現(xiàn)金流，在行業(yè)深度調(diào)整期保持穩(wěn)健的可持續(xù)增長。

朗詩穿越行業(yè)周期、實現(xiàn)可持續(xù)增長的底氣，還來自代建賽道的廣闊增長空間，以及自身競爭力的自信。

中指院的研究數(shù)據(jù)顯示，2021年中國代建行業(yè)滲透率為4.8%，而按照歐美國家近30%的滲透率預(yù)估，中國代建行業(yè)仍有5.2倍的滲透空間，整體代建市場前景可觀。未來5年，中國代建市場新訂約總建筑面積將以23.5%的復(fù)合年增長率持續(xù)增長，合約銷售額將達(dá)3.2萬億元~7.3萬億元之間。

尤其是2022年，國企和城投公司的拿地比例提升到80%，而部分城投企業(yè)缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，當(dāng)年拿地的入市率不足1%。城投公司儲備的大量土地，疊加政府對項目紓困保交樓和保障性住房的大力推動，為代建企業(yè)帶來巨大的發(fā)展機(jī)遇。

基于對市場趨勢的前瞻性判斷，即使行業(yè)信心處在低位，朗詩仍保持著穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。截至3月底，朗詩今年新增項目中，80%以上是開發(fā)代建服務(wù)項目，權(quán)益占比進(jìn)一步降低，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型效果明顯。

與此同時，朗詩的項目布局也進(jìn)一步優(yōu)化。今年新增項目，均分布在朗詩積極布局探索和口碑基礎(chǔ)扎實的長三角、成渝以及大灣區(qū)核心城市，市場需求支撐度較強(qiáng)，有望率先回暖，助力朗詩率先重回正軌。

面對新環(huán)境、新周期，如何實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，是所有房企必須面對的課題。朗詩方面表示，將大力拓展保障房、安置房、醫(yī)院、學(xué)校等公建和城市更新領(lǐng)域的代建業(yè)務(wù)，同時決不放棄好的市場機(jī)會，仍將保有一定的投資能力，提高公司收益水平。

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