年報現場 | 金科服務董事長夏紹飛：去年未能交出滿意答卷，未來將在收并購上持續(xù)挖掘

“2022年公司戰(zhàn)略性地控制了對新交付住宅項目獲取或者拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初預期?！? 在3月31日舉行的金科服務（HK09666，股價12港元，市值78.34億港元）2022年度業(yè)績會上，金科服務董事長夏紹飛表示，在對增量項目有問題的情況下，去年三四季度開始金科服務正式推出內部住宅發(fā)展計劃，未來將升級到街區(qū)式物業(yè)服務范疇，把戰(zhàn)略重心逐步轉移到存量項目上，“目前效果是比較好的”。 年報顯示，2022年金科服務總收入約50.05億元（人民幣，下同），同比減少16.1%；毛利9.43億元，同比下降約48.9%。報告期內在管建筑面積同比增加約7.0%至約2.55億平方米；合約建筑面積約3.6億平方米。 “隨著公司股權的結構變化，公司獨立性價值凸顯，未來將在收并購上持續(xù)挖掘、評估優(yōu)質并購標的，聚焦與現有優(yōu)質區(qū)域高度重合的優(yōu)質住宅物業(yè)，并且注重公司現金流、項目入住率，以合理估值進行整合?！毕慕B飛表示。 金科服務2022年度業(yè)績會現場圖片來源：企業(yè)提供 營收和毛利均同比下滑 在業(yè)績會上，夏紹飛坦言，“由于種種外部原因疊加，導致公司在2022年度未能交出一份滿意的答卷?！? 年報顯示，2022年金科服務營收和毛利等出現不同程度下滑。營收50.01億元，同比減少16.1%，其中來自空間物業(yè)服務、社區(qū)增值服務、本地生活服務及數智科技服務的收入分別占總收入約81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。毛利9.43億元，同比下降約48.9%。 夏紹飛表示，2022年整個地產行業(yè)極度承壓，開發(fā)商大部分所交付項目的接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應的保障。金科服務在2022年期間，戰(zhàn)略性地控制了對新交付住宅項目的獲取或拓展的節(jié)奏，全年新增住宅在管面積2700萬平方米，略低于年初的預期。 收購兼并方面，金科服務一直堅持以優(yōu)質住宅為主，2022年金科服務總共進場了11個潛在標的，對應的占管面積超過2.5億平方米。 “受制于行業(yè)估值下降及關聯(lián)房地產的影響，盡調后發(fā)現出現較多問題，有一些放棄。”夏紹飛指出，當前金科服務整個并購重心開始聚焦在優(yōu)質的第三方的住宅物業(yè)公司上。“控股股東博裕將在物業(yè)收并購上持續(xù)挖掘，評估優(yōu)質并購標的，聚焦與現有優(yōu)質區(qū)域高度重合的優(yōu)質住宅物業(yè)，并且注重公司現金流、項目入住率，以合理估值進行整合。” 博裕投資代表吳曉力也表示，博裕投資會進一步協(xié)助公司推進小步快跑同業(yè)并購，并且在公司第二增長曲線打造上，持續(xù)幫助掃描和推動優(yōu)質區(qū)域團餐公司潛在的并購收購機會，“進一步把團餐和物業(yè)強協(xié)同效應發(fā)揮到極致”。 而在區(qū)域的戰(zhàn)略上，金科服務將繼續(xù)深耕西南區(qū)域，做實長江沿線，加速核心區(qū)域的布局。截至2022年底，金科服務在西南核心區(qū)域的在管面積達到1.26億平方米，占總在管面積的49.5%。整個長江經濟帶的在管面積達到2.24億平方米，占整個在管面積的88.1%?！罢麄€區(qū)域的密度優(yōu)勢持續(xù)明顯，也帶來了管理成本上的優(yōu)勢和人均效率上的優(yōu)勢?！? 未來或將引入新股東 需要指出的是，2022年金科服務控股股東易主，博裕資本正式接棒金科股份（SZ000656，股價1.59元，市值84.90億元）成為金科服務第一大股東。 作為一家專注于中國的私募股權投資基金，博裕資本管理規(guī)模超過345億元，致力于投資高速增長行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)，通過少數股權或相對控股等投資方式，為企業(yè)增長轉型以及國有企業(yè)改制提供資本和管理支持。 “作為一家不被房企控股的物業(yè)公司，金科服務其實可以更好地獨立發(fā)展。”吳曉力在業(yè)績會上表示，一方面，博裕作為長期投資人，現在是控股股東，會在公司治理和財務管控的獨立性上嚴格把關；另一方面，管理層的個人利益、公司的長期利益以及公司長期的股票市值都是牢牢綁定的，管理層有極強的主動主觀能動性，有凝聚力和執(zhí)行力，可以帶領公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展。 吳曉力透露，未來金科服務將引入新的股東，包括資源性的股東，對各種股東結構都持開放態(tài)度，公司的股權結構也將更加多元化，成為一家真正意義上公眾的物業(yè)上市公司。 “隨著公司股權結構變化，公司治理結構將進一步變化。目前博裕是公司第一大股東，管理層員工持股平臺是公司第三大股東，公司獨立性價值凸顯?！毕慕B飛表示，2023年公司還將全面優(yōu)化公司治理結構，進一步擴大管理團隊的持股比例，實現團隊利益與公司和股東利益長期綁定。 對于2023年的發(fā)展目標，金科服務CFO閆凌陽表示，“我們希望2023年營收有超過15%以上的增長；新簽第三方賽道物業(yè)飽和收入確保不低于7億元；循環(huán)業(yè)務歸屬于母公司凈利潤高于4.5億；運營現金流除循環(huán)業(yè)務這個系數必須大于1。” 據閆凌陽透露，截至2022年底，金科服務存量資金32.7億元，且無任何有息負債?！肮驹诓┰Ｈ腭v后，會非常謹慎高效地使用32多億現金，增持內生增長，包括戰(zhàn)略性收并購，讓這些資金能夠帶來一個可持續(xù)、高質量的業(yè)績增長?！? 針對外界關注的金科股份15億元借款問題，金科服務總裁韓強表示，截至目前，公司尚未收到金科股份任何還款，一方面公司已向金科股份發(fā)出催款函，并要求所有貸款加速到期；另一方面，這15億元貸款是有資產擔保的，根據協(xié)議，我們有權變現抵押的資產以償還金科股份相應的應付款項?！盎谫J款協(xié)議安排，目前逾期付款并不會對公司業(yè)務造成更大的負面影響?！? 【每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】