兩部門發(fā)布關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知

自然資源部 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知

各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市自然資源主管部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)自然資源局，各銀保監(jiān)局，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行：

為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，落實黨中央、國務(wù)院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的有關(guān)要求，在地方實踐的基礎(chǔ)上，自然資源部和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?，F(xiàn)通知如下：

一、以點帶面，積極做好“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無逾期。根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號），不動產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定，或者《民法典》實施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?ldquo;帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務(wù)。

二、因地制宜，確定“帶押過戶”模式

地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：抵押權(quán)變更模式。通過抵押權(quán)變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵各地積極引入預(yù)告登記，通過預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

三、深化協(xié)同，提升便利化服務(wù)水平

各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強業(yè)務(wù)協(xié)同，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對接方式。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請、一并辦理。要通過系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵推進(jìn)智能化輔助審核，實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進(jìn)度、自動反饋業(yè)務(wù)信息，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務(wù)新特點，建立健全對應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務(wù)指南，完善風(fēng)險管控機(jī)制，及時升級改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

四、加強組織，防范各類業(yè)務(wù)風(fēng)險

各級自然資源主管部門、銀行保險監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當(dāng)前加快推動經(jīng)濟(jì)運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，深化部門協(xié)同，壓實工作責(zé)任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險點，制定應(yīng)急預(yù)案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實防范風(fēng)險。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務(wù)。工作中遇到的重大問題，請及時報自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。