二手房交易重大變化，兩部門官宣！北京今日正式實(shí)施，如何辦理？一圖讀懂

每經(jīng)編輯 張錦河    

3月30日，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)"帶押過(guò)戶"便民利企服務(wù)的通知》，針對(duì)此前多地在二手房交易過(guò)程推行的"帶押過(guò)戶"模式予以規(guī)范和促進(jìn)，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本本。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，深入探索，以點(diǎn)帶面，以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展，最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型“帶押過(guò)戶”全覆蓋。

據(jù)介紹，目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展。各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過(guò)戶”模式。“帶押過(guò)戶”大大節(jié)省了辦理時(shí)間，降低了制度性交易成本，同時(shí)能夠保障買賣雙方及銀行權(quán)益，獲得了企業(yè)和群眾一致認(rèn)可。

兩部門要求各地結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時(shí)共享信息，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接，同時(shí)梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。

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兩部門：全面推進(jìn)房產(chǎn)帶押過(guò)戶

3月30日，自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)"帶押過(guò)戶"便民利企服務(wù)的通知》稱，為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的有關(guān)要求，在地方實(shí)踐的基礎(chǔ)上，自然資源部和中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)決定深化不動(dòng)產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”，進(jìn)一步提升便利化服務(wù)水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?，F(xiàn)通知如下：

一、以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”

“帶押過(guò)戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過(guò)戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過(guò)戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當(dāng)前無(wú)逾期。根據(jù)《自然資源部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號(hào)），不動(dòng)產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定，或者《民法典》實(shí)施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)?ldquo;帶押過(guò)戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點(diǎn)帶面，積極做好“帶押過(guò)戶”。要推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；要推動(dòng)住宅類不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動(dòng)產(chǎn)拓展。實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶”服務(wù)。

二、因地制宜，確定“帶押過(guò)戶”模式

地方在實(shí)踐探索中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”模式。

模式一：新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷登記。

模式二：新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷登記。

模式三：抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，保障金融安全。

三、深化協(xié)同，提升便利化服務(wù)水平

各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同，推進(jìn)登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實(shí)時(shí)共享信息，精簡(jiǎn)辦事材料，努力實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無(wú)縫銜接，切實(shí)便民利企。鼓勵(lì)建立跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)貸款協(xié)同機(jī)制，進(jìn)一步探索不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)“總對(duì)總”業(yè)務(wù)和系統(tǒng)對(duì)接方式。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)延伸登記服務(wù)端口，實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務(wù)合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記以及“雙預(yù)告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請(qǐng)、一并辦理。要通過(guò)系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”等方式，全面應(yīng)用電子不動(dòng)產(chǎn)登記證明，支持“帶押過(guò)戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵(lì)推進(jìn)智能化輔助審核，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)自動(dòng)提示辦事進(jìn)度、自動(dòng)反饋業(yè)務(wù)信息，積極探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動(dòng)辦。

銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要圍繞“帶押過(guò)戶”貸款業(yè)務(wù)新特點(diǎn)，建立健全對(duì)應(yīng)的服務(wù)制度，加快貸款業(yè)務(wù)流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務(wù)指南，完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，及時(shí)升級(jí)改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負(fù)擔(dān)、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、具體方式等，實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵(lì)通過(guò)銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預(yù)告登記等制度的，要根據(jù)實(shí)時(shí)推送的預(yù)告登記等結(jié)果信息及時(shí)審批、發(fā)放貸款，確保資金按時(shí)到賬。

四、加強(qiáng)組織，防范各類業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

各級(jí)自然資源主管部門、銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要高度重視，提高政治站位，將做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，深化部門協(xié)同，壓實(shí)工作責(zé)任，積極主動(dòng)落實(shí)。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定應(yīng)急預(yù)案，通過(guò)發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風(fēng)險(xiǎn)提示、業(yè)務(wù)預(yù)警等方式切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。要細(xì)化業(yè)務(wù)流程，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好宣傳引導(dǎo)，鼓勵(lì)企業(yè)群眾積極選擇“帶押過(guò)戶”服務(wù)。工作中遇到的重大問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)自然資源部、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)。

專家：將刺激房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展

常規(guī)的二手房交易中，按照規(guī)定，賣方必須先結(jié)清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過(guò)戶。所謂"帶押過(guò)戶"是指帶著抵押過(guò)戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，將房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至買方。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次政策發(fā)布的核心在于常態(tài)化開(kāi)展"帶押過(guò)戶"服務(wù)，這對(duì)于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的改革試點(diǎn)都具有積極的指導(dǎo)意義。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次對(duì)于"帶押過(guò)戶"的提法與過(guò)去各地的試點(diǎn)政策相比存在一定差異。宏觀來(lái)看，過(guò)去各地"帶押過(guò)戶"的提法，更強(qiáng)調(diào)從不動(dòng)產(chǎn)登記制度、創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境等角度進(jìn)行。而此次政策明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動(dòng)產(chǎn)"帶押過(guò)戶"作為當(dāng)前加快推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。這就說(shuō)明，對(duì)于帶押過(guò)戶的政策，確實(shí)要從當(dāng)前改革和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)發(fā)展的大框架下進(jìn)行，其對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等都具有非常積極的刺激作用。

從各地實(shí)際推進(jìn)情況看，"帶押過(guò)戶"使得二手房的交易成本明顯降低。嚴(yán)躍進(jìn)舉例分析，若按100萬(wàn)總價(jià)的房子計(jì)算，購(gòu)房者一般貸款金額約為70萬(wàn)。平均來(lái)說(shuō)，每個(gè)購(gòu)房者的貸款本金余額預(yù)計(jì)會(huì)在50萬(wàn)左右。如果按照過(guò)去的交易模式，其需要先籌集50萬(wàn)金額才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策，這50萬(wàn)的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。所以政策的意義在于，后續(xù)對(duì)于盤后二手房市場(chǎng)、以二手房帶動(dòng)一手房交易等都具有積極的作用。

北京今日正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過(guò)戶”模式

據(jù)北京監(jiān)管局 3月31日，北京市正式啟動(dòng)存量住房交易“帶押過(guò)戶”模式。居民在出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

以往北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風(fēng)險(xiǎn)的“過(guò)橋貸”。2023年3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)個(gè)人存量住房交易“帶押過(guò)戶”有關(guān)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時(shí)間長(zhǎng)、流程復(fù)雜等問(wèn)題，切實(shí)提升本市居民住房交易、登記和金融服務(wù)水平。

為保證居民能夠順利辦理“帶押過(guò)戶”，前期，有關(guān)部門系統(tǒng)開(kāi)展了流程規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作。北京市“帶押過(guò)戶”模式有三方面突出特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)：

一是兼容跨行貸款。購(gòu)房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購(gòu)買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購(gòu)房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規(guī)定，北京市住房交易“帶押過(guò)戶”辦理過(guò)程中，無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；蚱渌?wù)?！锻ㄖ诽貏e強(qiáng)調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動(dòng)產(chǎn)登記中心可實(shí)現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記“一個(gè)入口、兩筆業(yè)務(wù)、合并受理、同時(shí)登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復(fù)提交，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。同時(shí)，有關(guān)部門通過(guò)北京金融綜合服務(wù)網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務(wù)，便利不同銀行進(jìn)行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。

北京市啟動(dòng)住房交易“帶押過(guò)戶”是一項(xiàng)便利市民百姓的重要舉措，是對(duì)住房交易、登記和金融服務(wù)流程的有效創(chuàng)新。下一步，有關(guān)部門將根據(jù)居民實(shí)際需求，進(jìn)一步加強(qiáng)工作協(xié)同、優(yōu)化業(yè)務(wù)辦理流程，持續(xù)完善住房交易“帶押過(guò)戶”模式。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自新華社、中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊、公開(kāi)資料

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