先簽合同再改條款細(xì)節(jié)？北京知名住宅項(xiàng)目橡樹灣“強(qiáng)勢(shì)”合同引眾業(yè)主擔(dān)憂

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

雖然交房時(shí)間是2025年，但北京華潤(rùn)北清橡樹灣的業(yè)主們已經(jīng)開始擔(dān)心了。

“合同中那么多‘霸王條款’，又看到了華潤(rùn)在北京其他項(xiàng)目的問題，我們真的很擔(dān)心。”

吳欣2022年9月購買了北清橡樹灣的房子。據(jù)她回憶，買房時(shí)“銷售說，你趕緊先把這個(gè)合同簽了，不簽的話可能幾十萬優(yōu)惠就沒有了，先把合同簽了，之后所有的細(xì)節(jié)都能改。”

對(duì)于該項(xiàng)目的合同整改，華潤(rùn)北京方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示“尚在修訂中。”

“2023年2月初，在昌平區(qū)住建委的指導(dǎo)下，北京潤(rùn)能置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱我司）針對(duì)部分項(xiàng)目商品房銷售合同問題進(jìn)行了整改。秉持充分尊重客戶意見的原則，于2月11日就合同問題組織業(yè)主代表溝通答疑會(huì)，我司營(yíng)銷、客關(guān)、法律、工程等專業(yè)部門針對(duì)業(yè)主提出的疑問逐條解釋，并在已完成整改合同的基礎(chǔ)上充分聽取業(yè)主提出的合理訴求，增加了部分條款的調(diào)整，目前尚在修訂中。”

關(guān)于北清橡樹灣的“霸王條款”，昌平區(qū)住建委在給業(yè)主的一次回復(fù)中也坐實(shí)了這一事實(shí)：開發(fā)企業(yè)合同中存在“商品房買賣合同補(bǔ)充約定條款不合理……目前開發(fā)公司已對(duì)合同整改完畢，我委律師正在審核中。

業(yè)主成“臥底”

如前所述，北清橡樹灣和西紅門橡樹灣主要是“霸王合同”問題，而亦莊橡樹灣交付后的質(zhì)量問題引發(fā)了前兩者業(yè)主更大的焦慮。

根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，北清橡樹灣，2022年8月27日取證，成交均價(jià)為58553.05元/平方米。項(xiàng)目批準(zhǔn)銷售套數(shù)1293套，目前網(wǎng)簽578套，網(wǎng)簽率不足50%。

西紅門橡樹灣，最早2022年3月取證，當(dāng)時(shí)平均網(wǎng)簽價(jià)62515.62元/平方米；2023年1月20日再次取證，共562套房源被批準(zhǔn)銷售，目前網(wǎng)簽57套。

亦莊橡樹灣，最早2020年取證，最后一次取證是2021年3月，成交均價(jià)41381.7元/平方米。

由于亦莊橡樹灣已產(chǎn)生交付，一些北清、西紅門橡樹灣的業(yè)主開始比對(duì)亦莊橡樹灣的情況，來推測(cè)自己可能會(huì)面對(duì)的情況，甚至有西紅門橡樹灣業(yè)主“臥底”進(jìn)亦莊橡樹灣業(yè)主群探查情況。

如前所述，昌平區(qū)住建委關(guān)于北清橡樹灣的“霸王條款”回復(fù)是這樣的：經(jīng)我委律師審核，開發(fā)企業(yè)合同中存在“商品房買賣合同補(bǔ)充約定條款不合理，減輕或免除開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的”條款，我委已于2022年11月11日對(duì)開發(fā)公司開具責(zé)令整改通知書，目前開發(fā)公司已對(duì)合同整改完畢，我委律師正在審核中。

而華潤(rùn)在北京的另一個(gè)項(xiàng)目西紅門橡樹灣，大興區(qū)住建委關(guān)于“霸王合同”的回復(fù)是：“您反映的霸王條款問題，大興區(qū)住建委已約談開發(fā)企業(yè)，要求企業(yè)就不合理?xiàng)l款進(jìn)行整改。”

“一開始我們找了華潤(rùn)方面溝通，后來在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，華潤(rùn)在北京的其他項(xiàng)目例如西紅門橡樹灣、亦莊橡樹灣、幸福里潤(rùn)園等都有這樣那樣的問題，例如前置性凈水器全都是泥，有的管道細(xì)得像人胳膊。西紅門業(yè)主不時(shí)將這些問題轉(zhuǎn)發(fā)給我們，更增加了我們的不安，我們便通過社交平臺(tái)互相聯(lián)系上了。”吳欣說。

擔(dān)憂的情緒由此在業(yè)主間蔓延。

有亦莊橡樹灣的業(yè)主表示：“亦莊橡樹灣樓盤在尚不滿足交房的情況下，已開始安排交房，逼迫業(yè)主收房。”他們要求在交房前必須安排不少于2次開放日，相關(guān)建筑根據(jù)合同規(guī)定，樓梯間樓梯踏板為瓷磚，截至目前為水泥，交房前必須完成。

對(duì)此北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)回復(fù)：“開發(fā)建設(shè)局已要求開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件施工，嚴(yán)格履行與市民簽訂的商品房買賣合同，確?，F(xiàn)場(chǎng)與合同約定一致，不得有虛假宣傳行為。”

就部分業(yè)主反映的臨水臨電交付問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了華潤(rùn)北京方面，對(duì)方否認(rèn)這一說法：“亦莊橡樹灣項(xiàng)目交付時(shí)為正式水、正式電，不存在臨水、臨電狀態(tài)交房的情況。”

“看到亦莊橡樹灣的種種交付問題，再比照我們的合同，所以我們希望能夠把合同里的‘霸王條款’更正過來。”但吳欣認(rèn)為，他們?cè)獾搅?ldquo;區(qū)別對(duì)待”。

據(jù)吳欣介紹：“有一次華潤(rùn)和我們以及西紅門橡樹灣的業(yè)主坐在一起開了一個(gè)會(huì)，表面上承諾會(huì)將合同統(tǒng)一整改。但其后我們?cè)俸捅鼻逑饦錇撤矫鏈贤ǖ臅r(shí)候，對(duì)方就說沒有這個(gè)處理方式了，要各個(gè)項(xiàng)目就事論事了。”

“我們和西紅門橡樹灣業(yè)主通氣了，他們的合同明顯比我們好，比如對(duì)于《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》使用的版本和建設(shè)工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的規(guī)定。”

對(duì)此，華潤(rùn)北京方面表示：“《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》的版本是有必選和可選項(xiàng)的，不同版本僅有很細(xì)微的差別，北清橡樹灣和西紅門橡樹灣的適用版本都是合法合規(guī)的，出現(xiàn)不同是因?yàn)椴煌捻?xiàng)目股東方不同。”

吳欣說：“我們和開發(fā)商溝通了，對(duì)方態(tài)度非常傲慢，在2月初改了一版，但大部分要求都沒有被滿足，開發(fā)商就表示合同已經(jīng)整改完成，已經(jīng)合格了。”

“尚在修訂中”

吳欣等業(yè)主認(rèn)為，合同的問題主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面：

“首先是水電等的交付問題。主合同提到水、電、供暖、燃?xì)鉀]有達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商需要承擔(dān)逾期交付責(zé)任，但并沒有明確開發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任。我們要求開發(fā)商在合同中明確逾期交付責(zé)任，例如‘未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主所用的水電費(fèi)全部由開發(fā)商承擔(dān)’。”

“合同規(guī)定，小區(qū)綠地、非市政道路、車位車庫、物業(yè)服務(wù)用房、其他設(shè)施未達(dá)到約定，開發(fā)商承諾要按照規(guī)劃整改，直到取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件。雖然主合同這么約定，但是補(bǔ)充協(xié)議上有著非常不平等的條款，比如到了交房日，不管啥原因都算交付，我們強(qiáng)烈要求取消或明確具體條款。”

“合同指出，房屋出現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，享有退房的權(quán)利，如果不退房，業(yè)主可以要求開發(fā)商支付違約金。業(yè)主們要求將違約金比例明確為3%。如果按照原合同，規(guī)劃/設(shè)計(jì)變更的概念，即配套設(shè)施如果因?yàn)榻ㄔO(shè)施工原因，有朝向、距離等偏差，不算變更范疇，所以可以不通知。業(yè)主要求添加追責(zé)的原因是因?yàn)楦淖兂?、距離，可能會(huì)對(duì)個(gè)別業(yè)主產(chǎn)生新的不利因素。”

“房屋應(yīng)該是有保險(xiǎn)的，并且保險(xiǎn)公司應(yīng)該提供風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，同時(shí)也必須明確質(zhì)量擔(dān)保責(zé)任人。開發(fā)商對(duì)此是拒絕態(tài)度，不愿給房屋投保。需要強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)是有北京市住建委《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》做依據(jù)的，是對(duì)消費(fèi)者的基本保障。”

但不同于吳欣關(guān)于“開發(fā)商表示已經(jīng)整改完成”說法，華潤(rùn)北京方面向記者表示“目前尚在修訂中。”

華潤(rùn)北京方面告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“2023年2月初，在昌平區(qū)住建委的指導(dǎo)下，北京潤(rùn)能置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱我司）針對(duì)部分項(xiàng)目商品房銷售合同問題進(jìn)行了整改。秉持充分尊重客戶意見的原則，于2月11日就合同問題組織業(yè)主代表溝通答疑會(huì)，我司營(yíng)銷、客關(guān)、法律、工程等專業(yè)部門針對(duì)業(yè)主提出的疑問逐條解釋，并在已完成整改合同的基礎(chǔ)上充分聽取業(yè)主提出的合理訴求，增加了部分條款的調(diào)整，目前尚在修訂中。”

針對(duì)業(yè)主提出的兩點(diǎn)主要內(nèi)容：

一是不得以工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)拒收。“此條原合同表述為不得以工程質(zhì)量（地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題除外）或裝飾裝修、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)為由拒絕接收該商品房”，目前該條款已調(diào)整為“如有工程質(zhì)量（地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題除外）或裝飾裝修、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)問題的，出賣人應(yīng)對(duì)買受人提出的合理整改意見按《住宅質(zhì)量保證書》約定履行保修義務(wù)，出賣人在維修期間不構(gòu)成逾期交付”。通常情況下，如建筑出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主正常入住，導(dǎo)致逾期交付，我司依據(jù)合同第十二條約定之內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；對(duì)于如部分裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)等問題并不影響業(yè)主實(shí)際居住，不構(gòu)成逾期交付的條件。

二是業(yè)主提出“項(xiàng)目制作的宣傳、廣告以合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，但是未體現(xiàn)具體標(biāo)準(zhǔn)”的問題，合同附件六“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定”中已明確裝飾裝修主要材料和設(shè)備的品牌、規(guī)格、數(shù)量，且簽約客戶均確認(rèn)并簽署了項(xiàng)目裝飾及設(shè)備交工標(biāo)準(zhǔn)清單，該清單對(duì)項(xiàng)目外墻、公共區(qū)域、戶內(nèi)區(qū)域均有分部位明確的材料、品牌說明，不存在未體現(xiàn)具體標(biāo)準(zhǔn)的情況。

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