北京華潤(rùn)橡樹灣項(xiàng)目開發(fā)商掛牌轉(zhuǎn)讓100%股權(quán) 華潤(rùn)置地：擬申請(qǐng)證券化融資

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

10月21日，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告，北京華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)）100%股權(quán)被掛牌轉(zhuǎn)讓，底價(jià)33.93億元，付款支付方式為一次性支付，轉(zhuǎn)讓方為華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱華潤(rùn)置地北京）。

公告信息顯示，華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)成立于2006年3月10日，注冊(cè)資本10億元，由華潤(rùn)置地北京、STRONG FOUNDATION DEVELOPMENTS LIMITED分別持股51%、49%。

截至8月31日財(cái)務(wù)報(bào)表，華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)營(yíng)業(yè)收入2.23億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)7509.5萬元，凈利潤(rùn)330.8萬元，資產(chǎn)總計(jì)34.94億元，負(fù)債總計(jì)19.46億元。

對(duì)于此次高金額的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，華潤(rùn)置地（HK01109，股價(jià)31.15港元，市值2221億港元）相關(guān)負(fù)責(zé)人10月21日通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，華潤(rùn)置地?cái)M向深圳證券交易所申請(qǐng)北京清河萬象匯購物中心的證券化融資，根據(jù)國(guó)資要求，于2022年10月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了披露。證券化融資后，將繼續(xù)由華潤(rùn)置地及萬象生活負(fù)責(zé)北京清河萬象匯購物中心的商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定。

類REITs資產(chǎn)證券化

華潤(rùn)新鎮(zhèn)置業(yè)鮮少單獨(dú)出現(xiàn)在媒體報(bào)道中，不過作為其旗下開發(fā)并被延續(xù)下來的招牌產(chǎn)品“橡樹灣系列”，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)知名度卻很高。

2005年，北京市海淀區(qū)清河元三家毛紡企業(yè)用地掛牌出讓，當(dāng)時(shí)有超過50家知名企業(yè)參加競(jìng)拍，經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià)最終由華潤(rùn)置地高溢價(jià)競(jìng)得，并創(chuàng)下當(dāng)時(shí)北京最高地價(jià)紀(jì)錄。

據(jù)悉，該項(xiàng)目總占地面積31萬平方米，規(guī)劃建筑面積71萬平方米，以高品質(zhì)住宅為主，配以齊全的商業(yè)、體育、休閑娛樂設(shè)施，包括56萬平方米住宅、10萬平方米商業(yè)中心、2萬平方米托幼和體育設(shè)施，及2萬平方米其他配套。

在此后的十余年里，由于周邊配套完善和品質(zhì)提升帶來的區(qū)域價(jià)值階躍，使得橡樹灣系一戰(zhàn)成名。據(jù)媒體報(bào)道，清河橡樹灣項(xiàng)目分為五期開發(fā)銷售，期期銷售火爆，價(jià)格也從開盤的8000元/平方米一路漲到了如今的12萬元+/平方米，漲幅高達(dá)15倍。

此后，華潤(rùn)置地在北京相繼推出密云橡樹灣、亦莊橡樹灣、大興西紅門橡樹灣、北清橡樹灣。

據(jù)記者了解，清河橡樹灣項(xiàng)目配套的北京清河萬象匯原為北京華潤(rùn)五彩城，是華潤(rùn)置地在北京打造的第一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目，2020年升級(jí)改造后更名為北京清河萬象匯。上述華潤(rùn)置地負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次是將清河萬象匯做了類reits資產(chǎn)證券化。

這并非華潤(rùn)置地今年第一筆類REITs項(xiàng)目。今年6月，華潤(rùn)杭州蕭山萬象匯20.82億元類REITs成功發(fā)行。項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，首期規(guī)模20.82億元，其中優(yōu)先A級(jí)9.57億元，占比45.96%，3+2年，AAA評(píng)級(jí)，發(fā)行利率3.43%；優(yōu)先B級(jí)2.08億元，占比9.99%，3+2年，AA+評(píng)級(jí)，發(fā)行利率3.60%。

推動(dòng)商業(yè)地輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

由于目前國(guó)內(nèi)酒店、商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚不屬于公募REITs試點(diǎn)范圍，尚未開放發(fā)行，因此在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最為常見的證券化融資工具為CMBS和類REITs。

實(shí)際上，借助類REITs進(jìn)行證券化融資在國(guó)內(nèi)已較為成熟。據(jù)公開信息，招商蛇口、保利發(fā)展等央企曾申請(qǐng)過百億元以上證券化產(chǎn)品，發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)繼續(xù)保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。某種程度上，通過類REITs和CMBS等資產(chǎn)證券化工具，也為需要重資產(chǎn)運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；泶u助力。

明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)10月22日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最早的大型商業(yè)綜合體的類REITs，還要追溯到2016年新城控股的操盤案例。

2016年6月，新城控股發(fā)布公告，宣布公司將旗下上海青浦吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給東證資管，設(shè)立“東證資管-青浦吾悅廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，東證資源募集資金約10.5億元，收購目標(biāo)資產(chǎn)，從而成功將該物業(yè)證券化。這也成為國(guó)內(nèi)推行資產(chǎn)證券化以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)以大型商業(yè)綜合體為目標(biāo)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，發(fā)行獲得了投資人2倍數(shù)以上的超額認(rèn)購。

“由于其最大限度地實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)全出表融資，以及最接近公募REITs的實(shí)質(zhì)效果，該項(xiàng)目還在發(fā)行后的一年時(shí)間里獲得了不少獎(jiǎng)項(xiàng)。”艾振強(qiáng)表示，目前，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行如火如荼，并且已從國(guó)企拓展到民企，全國(guó)首單民營(yíng)園區(qū)公募REITs——“東久新經(jīng)濟(jì)REIT”已上市發(fā)行。相信在基礎(chǔ)設(shè)施之后，寫字樓、商場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)REITs也會(huì)放開逐步嘗試。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前商業(yè)地產(chǎn)中，以青島金茂灣購物廣場(chǎng)、長(zhǎng)安萬科生活廣場(chǎng)、上海魯能JW萬豪侯爵酒店等為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品均已成功發(fā)行。

艾振強(qiáng)分析認(rèn)為，通過類REITs的方式，可以讓目標(biāo)資產(chǎn)在企業(yè)母子公司出表，在不增加負(fù)債率的情況下募集資金，調(diào)整報(bào)表資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。“對(duì)企業(yè)來說，既有助于降負(fù)債，又可以提高資金的使用效率；對(duì)行業(yè)來說，這也為存量商業(yè)物業(yè)提供了新的退出渠道，有助于商業(yè)地產(chǎn)從散售向持有經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。”