每日經(jīng)濟新聞 2023-03-27 22:06:12
每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰
就在剛剛過去的這個周末,REITs申報新政的出爐引發(fā)了全市場的熱議。
3月24日,證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),支持消費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),同時為推進REITs常態(tài)化發(fā)行完善了基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排。
有業(yè)內(nèi)人士指出,《通知》利好公募REITs的發(fā)展,消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點充分體現(xiàn)民生屬性,也將推動房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。
《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn),二級市場交易價格方面,上周REITs市場的下跌趨勢還在延續(xù)。25只已上市產(chǎn)品中,上周二級市場價格環(huán)比上漲的僅有8只,并且漲幅都在1%以內(nèi);其余17只產(chǎn)品的二級市場交易價格都環(huán)比下跌,其中跌幅最大的是下跌2.17%的建信中關(guān)村REIT,此外還有8只產(chǎn)品跌幅超1%。
數(shù)據(jù)來源:記者整理 視覺中國圖 楊靖制圖
將推動擴募發(fā)行常態(tài)化
上周公募REITs最重磅的事件,無疑是兩部委同步發(fā)文拓寬試點資產(chǎn)類型。
3月24日,證監(jiān)會和發(fā)改委發(fā)布了《通知》,以進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行,完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排,健全市場功能,更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。對此,多位業(yè)內(nèi)人士表示,相關(guān)安排將促使公募REITs申報工作走向規(guī)范化。
華鑫證券在研報中指出,《通知》主要包括以下十大內(nèi)容要點:1、拓寬試點資產(chǎn)類型。研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2、項目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求,不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。3、申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目,基金存續(xù)期內(nèi)部收益率(IRR)原則上不低于5%;非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目,預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。4、首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目,當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元,可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。5、推動擴募發(fā)行常態(tài)化。6、支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點。7、健全二級市場流動性支持制度安排,完善做市機制。適時推出REITs實時指數(shù)。8、進一步優(yōu)化審核注冊流程。9、健全 REITs 發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則,完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制,規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。10、建立健全包括項目盡調(diào)、發(fā)行定價、信息披露、資產(chǎn)運營管理、二級市場交易等環(huán)節(jié)的全鏈條監(jiān)管制度。
顯然,《通知》拓寬了試點資產(chǎn)類型,消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點新政也充分體現(xiàn)了我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場服務(wù)民生的屬性。中信建投指出,當前國內(nèi)公募REITs規(guī)模為約860億元,整體規(guī)模偏小,但商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)體量巨大,“新政將利好運營類開發(fā)商和頭部商貿(mào)零售類公司,推動房企向資產(chǎn)管理的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”。
二級市場交易價格續(xù)跌
截至3月24日,全市場已上市REITs共有25只。繼此前一周這些產(chǎn)品在二級市場的價格普遍出現(xiàn)下跌后,上周再次出現(xiàn)整體下跌的趨勢。
25只產(chǎn)品中僅有8只價格上漲,但漲幅都在1%以內(nèi),中航首鋼生物質(zhì)REIT以0.95%的漲幅領(lǐng)跑全部公募REITs。其余17只產(chǎn)品二級市場交易價格下跌,其中9只跌幅超過1%,跌幅最大的是下跌2.17%的建信中關(guān)村REIT。
從流動性來看,上周REITs總體成交活躍度下降,能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs和交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs活躍度上升。成交額方面,REITs總成交額(MA5)為3.54億元,環(huán)比下降4.9%;產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額(MA5)分別為2.04億元和1.49億元,環(huán)比分別變化了-7.8%和-0.7%。
值得注意的是,本周三(3月29日),市場將迎來首批2只新能源公募REITs。中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT將在這一天正式上市。
從發(fā)行認購環(huán)節(jié)來看,首批2只新能源公募REITs均因超額募滿而提前1天結(jié)束公眾投資者募集,超額認購倍數(shù)、配售比例等指標顯示了市場對這類資產(chǎn)的認可。
中信證券指出,新能源基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點資產(chǎn)范圍,有助于相關(guān)原始權(quán)益人優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu),打通“投融管退”資金閉環(huán),并促進能源基礎(chǔ)設(shè)施有效投資,“我們看好這類標的在未來的表現(xiàn)”。
封面圖片來源:視覺中國
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