深圳學(xué)區(qū)房市場時(shí)隔兩年又“熱”了：過戶量創(chuàng)近個(gè)5月新高，價(jià)格明顯回調(diào)

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在經(jīng)歷了兩年的價(jià)格回調(diào)后，深圳學(xué)區(qū)房市場終于迎來回暖。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，今年2月，深圳六大名校片區(qū)二手住宅過戶量明顯增加，較1月上漲51%，達(dá)到近5個(gè)月來新高。此外，2月六大名校片區(qū)門店二手住宅成交量環(huán)比漲幅亦達(dá)54%，預(yù)計(jì)3月份總成交量會(huì)維持上升態(tài)勢。

值得注意的是，深圳學(xué)區(qū)房作為樓市“硬通貨”，在過往一直保持著較高單價(jià)和穩(wěn)定需求。然而，過去兩年受疫情、調(diào)控、大學(xué)區(qū)政策等因素影響，深圳學(xué)區(qū)房的成交量和成交單價(jià)均出現(xiàn)顯著下滑。

3月23日下午，樂有家營銷副總裁郭鳳敏通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，深圳學(xué)區(qū)房的階段性回暖與學(xué)位需求有較大關(guān)系。“深圳學(xué)位申請(qǐng)?zhí)峤坏臅r(shí)間通常是5月份左右，每年3-4月份學(xué)區(qū)房交易都會(huì)相對(duì)會(huì)活躍。相比去年，部分學(xué)區(qū)板塊價(jià)格跌幅較大，很多優(yōu)質(zhì)小區(qū)價(jià)格跌至合理區(qū)間，性價(jià)比高，更容易受到剛需客戶青睞。”

深圳福田百花片區(qū)某學(xué)區(qū)房 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

成交量迎回暖

春節(jié)過后，深圳樓市回暖態(tài)勢明顯。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月深圳全市二手住宅過戶量時(shí)隔18個(gè)月再超2500套，二手房網(wǎng)簽量更是突破3552套，環(huán)比增長95.4%，同比增長229.8%。

與此同時(shí)，深圳的學(xué)區(qū)房成交亦回暖明顯。

在深圳人眼中，福田的百花片區(qū)（百花小學(xué)、深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、福田的香蜜湖片區(qū)（荔園外國語、深圳市高級(jí)中學(xué)、紅嶺實(shí)驗(yàn)小學(xué)等）、羅湖的深中周邊（深圳中學(xué)初中部）、南山的南二外周邊（南山第二外國語小學(xué)、初中部）、寶安的寶中周邊（寶安中學(xué)初中部）、龍華的深高北周邊（深圳市高級(jí)中學(xué)北校區(qū)）等六大名校片區(qū)，是深圳教育資源集聚地，片區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房自然搶手。

在六大名校片區(qū)，不僅有省一級(jí)或省重點(diǎn)學(xué)校，也有直升或積分入讀優(yōu)質(zhì)高中的通道，對(duì)于不少家庭來說極具吸引力。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年2月，深圳六大名校片區(qū)二手住宅過戶量明顯增長，達(dá)122套，環(huán)比1月份的81套上漲達(dá)51%，是近5個(gè)月來的過戶最高點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心

具體到各片區(qū)，包括福田百花、福田香蜜湖、南山南二外、羅湖深中及龍華深高北片區(qū)，在2月份的二手住宅過戶量均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比上漲，寶安寶中片區(qū)則相對(duì)表現(xiàn)平穩(wěn)。

值得注意的是，2月份龍華深高北的二手住宅過戶量環(huán)比漲幅超200%，南山南二外、福田百花及羅湖深中板塊的漲幅也達(dá)到了6-7成。多個(gè)學(xué)區(qū)房較為集中的片區(qū)在2月份的二手住宅交易量達(dá)到近5個(gè)月來的新高。

從學(xué)區(qū)房的房價(jià)變化情況來看，深圳參考價(jià)政策出臺(tái)2年以來，購房者很大程度上會(huì)以參考價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)來評(píng)判業(yè)主報(bào)價(jià)情況，成交價(jià)更是有7-8成接近參考價(jià)。同時(shí)，學(xué)區(qū)房市場也很大程度上受到參考價(jià)影響，成交價(jià)格在過去2年里下滑較為明顯。

不過記者注意到，雖然目前深圳學(xué)區(qū)房相比高峰時(shí)的價(jià)格回落不少，但也有部分學(xué)區(qū)房的成交價(jià)相比去年底出現(xiàn)“反彈”。

“學(xué)區(qū)房現(xiàn)在已經(jīng)回歸理性區(qū)間，南天一花園便宜的時(shí)候成交過一套990萬元的房源，而屬于頂級(jí)學(xué)區(qū)的百花片區(qū)，現(xiàn)在業(yè)主普遍掛牌總價(jià)超過千萬元。”房產(chǎn)中介郭海清告訴記者。

樂有家方面則表示，近期南天大廈成交了一套約88.83平方米的房子，單價(jià)為14.01萬元/平方米，對(duì)比去年11月同一小區(qū)二手房的成交單價(jià)上漲了2萬元。

此外，記者注意到，長城大廈的一套127平方米學(xué)區(qū)房（擁有百花小學(xué)、深實(shí)驗(yàn)初中雙學(xué)位）在今年1月31日開拍時(shí)，起拍總價(jià)為993萬元，僅3人報(bào)名，最終因無人出價(jià)而流拍。

長城大廈7棟A1802房產(chǎn)拍賣 來源：阿里法拍

今年2月28日，該房源起拍價(jià)降了近200萬元至794萬元，最終吸引了14位買家參與，經(jīng)過43輪競價(jià)后以1102.5萬元成交，比首次掛牌起拍價(jià)多出100多萬元。

價(jià)格明顯回落

雖然目前深圳的學(xué)區(qū)房總價(jià)比較高，但過去兩年受限于疫情、調(diào)控、大學(xué)區(qū)等因素影響，深圳學(xué)區(qū)房價(jià)格回調(diào)明顯（詳見2021年10月21日?qǐng)?bào)道《深圳頂流學(xué)區(qū)房還能買嗎？業(yè)主降價(jià)數(shù)百萬求賣，購房者卻開始觀望……》）。

郭鳳敏告訴記者，過去兩年深圳不少學(xué)區(qū)房價(jià)格出現(xiàn)了明顯回調(diào)。“如華強(qiáng)北的瑋鵬花園80.87平方米兩房，2020年7月成交1000萬元；77.69平方米的兩房，2021年1月成交價(jià)989萬元；近日80平方米兩房成交價(jià)828萬元，76平米兩房成交價(jià)750萬元。價(jià)格整體下調(diào)了20%左右。”

從深圳名校最新房價(jià)地圖來看，目前各大片區(qū)的頂級(jí)學(xué)區(qū)房只有羅湖片區(qū)的單價(jià)相對(duì)較低，均價(jià)超9萬元/平方米，是目前六大名校片區(qū)中學(xué)區(qū)房相對(duì)比較容易上車的片區(qū)。

數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心

以百花公寓二期為例，該項(xiàng)目周邊有深圳實(shí)驗(yàn)小學(xué)、荔園小學(xué)北校區(qū)，是深圳真正意義上的學(xué)區(qū)房。其二手房的政府參考價(jià)為11.73萬元/平方米，去年10月成交的一套83平方米的房源，總價(jià)為972萬元，折合單價(jià)11.6萬元/平方米。

記者注意到，而百花公寓二期房屋總價(jià)的高峰期出現(xiàn)在兩年前的2021年初，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)在16萬~18萬元/平方米，而目前的掛牌單價(jià)普遍在13萬~15萬元/平方米，每平方米降了約3萬元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：房天下

在業(yè)內(nèi)看來，深圳學(xué)區(qū)房回暖的真正原因，除了春節(jié)后市場整體出現(xiàn)回暖外，還包括過去兩年價(jià)格的回調(diào)，以及今年秋季入學(xué)招生工作的即將開展。

整體來看，此前雖然因教育集團(tuán)化、大學(xué)區(qū)、教師輪崗等因素影響了深圳學(xué)區(qū)房溢價(jià)，但優(yōu)質(zhì)學(xué)校的師資水平、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)習(xí)氛圍，甚至圈層都是無法取代的資源。

“從市場情況來看，今年2月份全市二手房的成交量都有明顯上升的情況，因此學(xué)區(qū)房也不例外。根據(jù)我們觀察，學(xué)區(qū)房的交易量是隨著全市二手房交易量的上升而上升的，幅度稍高的原因跟去年成交量極低有關(guān)。”

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹3月23日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于近兩年深圳各區(qū)紛紛成立教育集團(tuán)，教育資源的均衡發(fā)展使原本重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房優(yōu)勢有所降低，這也導(dǎo)致過去兩年學(xué)區(qū)房熱度有所下滑。目前教育集團(tuán)仍在發(fā)展階段，因此重點(diǎn)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房仍具有一定吸引力。

郭鳳敏則表示，過去學(xué)區(qū)房價(jià)格下調(diào)，有很重要的一個(gè)原因在于大學(xué)區(qū)制、輪崗制等，使學(xué)區(qū)房在價(jià)格上受到了影響。“完全消除大學(xué)區(qū)的影響不太現(xiàn)實(shí)，集團(tuán)化辦公、教師輪崗、教育資源逐步公平化等，對(duì)于原來優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房源來說，價(jià)值多少會(huì)受到一些影響。不過優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房板塊的教育環(huán)境、學(xué)習(xí)氛圍和習(xí)慣，甚至圈層等，還是有一定優(yōu)勢，這也是家長們選擇適合自己需求房產(chǎn)的原因之一。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝