二手房反彈背后·綜述 | 年后多地二手房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈，2月十余城掛牌量超10萬(wàn)套

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，尤其是二手房成交量反彈明顯。

據(jù)諸葛找房，今年第11周（3月6日-3月12日）重點(diǎn)10城（北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、杭州、廈門(mén)、東莞、佛山）二手住宅成交量為23408套，環(huán)比上漲3.75%，連續(xù)6周上漲。雖然上周（3月13日-3月19日）成交量環(huán)比下降4.99%，但仍處于歷史高位水平。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份全國(guó)8個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門(mén)）二手住宅成交套數(shù)為79438套，環(huán)比增長(zhǎng)78％，同比增長(zhǎng)96％。觀察歷史數(shù)據(jù)，當(dāng)前成交數(shù)據(jù)創(chuàng)下了20個(gè)月來(lái)的新高，即2021年7月份以來(lái)的月度最高值。從這個(gè)角度看，二手房交易行情明顯好于市場(chǎng)預(yù)期。

不過(guò)值得注意的是，在多地二手房成交量反彈的同時(shí)，二手房掛牌量也不斷攀升。鏈家平臺(tái)顯示，2月北京、佛山等十余城二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中蘇州、南京、天津、重慶4個(gè)城市的掛牌量更是突破15萬(wàn)套。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前掛牌的業(yè)主一部分為有換房需求的業(yè)主，通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式置換名下房產(chǎn)再購(gòu)買(mǎi)新房進(jìn)行改善。另有一部分為早前高位買(mǎi)入的業(yè)主，在市場(chǎng)活躍度提升的當(dāng)下，以期賣(mài)出房產(chǎn)置換資金。“在消費(fèi)端還沒(méi)有及時(shí)跟上時(shí)，會(huì)出現(xiàn)在售房源量較多的情況。二手房的市場(chǎng)交易機(jī)制與新房不同，不能用新房庫(kù)存的思維來(lái)看待二手房在售房源的增加。”

多城二手房掛牌量超10萬(wàn)套

春節(jié)過(guò)后，去年以來(lái)的樓市利好政策逐步發(fā)酵，前期積壓的購(gòu)房需求逐步釋放，疊加今年以來(lái)多城貸款額度相對(duì)寬松、貸款利率下調(diào)以及部分城市松綁限售等，看房熱度回升，帶動(dòng)二手房成交連續(xù)6周上升，多次刷新近兩年成交峰值。

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，上周（3月13日-3月19日）重點(diǎn)10城二手住宅成交量為22239套，環(huán)比下降4.99%，雖然二手房成交止升轉(zhuǎn)降，但仍處于歷史高位水平。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月重慶二手房成交套數(shù)突破1萬(wàn)套，環(huán)比、同比分別增加55.59%、50.07%；杭州二手房成交套量從1月的2076套增至2月份的5821套；長(zhǎng)沙2月二手房成交4370套，創(chuàng)下自去年8月以來(lái)新高。

不過(guò)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前在鏈家平臺(tái)上，已經(jīng)有北京、佛山、合肥、杭州、廣州等十余個(gè)城市二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，其中蘇州、南京、天津、重慶四個(gè)城市的掛牌量已經(jīng)突破15萬(wàn)套。進(jìn)入2月以來(lái)，各地掛牌量的增長(zhǎng)尤為明顯。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜3月22日通過(guò)微信告訴記者，去年二手房交易相關(guān)優(yōu)化政策頻出，2022年8月起，濟(jì)南、深圳等地推行“帶押過(guò)戶”交易模式，隨后全國(guó)多個(gè)城市跟進(jìn)，該模式可明顯縮短二手房交易周期，并降低一部分交易成本；2022年9月底，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布新政，一年內(nèi)換房可享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠，二手房交易成本進(jìn)一步降低；同時(shí)，成都、長(zhǎng)沙等部分城市出臺(tái)政策調(diào)整限售年限要求。“這些優(yōu)化政策的出臺(tái)，在供求兩端推動(dòng)了二手房市場(chǎng)活躍度提升，一定程度帶動(dòng)了二手房掛牌量增加。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

以深圳為例，據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2月深圳二手住宅過(guò)戶套數(shù)為2509套，環(huán)比上升80.4%，同比上升187.7%；二手住宅成交23.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升80.0%，同比上升188.3%。從漲跌幅來(lái)看，2月各區(qū)在售套數(shù)漲幅均超2成。截至2月底，深圳的二手房在售房源數(shù)量較1月出現(xiàn)大幅度上升，達(dá)2.9萬(wàn)套，逼近去年高位。

再看杭州，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2月杭州二手房網(wǎng)簽單量達(dá)7396套，環(huán)比1月增長(zhǎng)133%，與去年“5·17”新政后的6月網(wǎng)簽量相當(dāng)，為2021年6月以來(lái)20個(gè)月的網(wǎng)簽最高值。不過(guò)2月份二手房網(wǎng)簽均價(jià)較1月份下滑2.2%，處于“量升價(jià)跌”態(tài)勢(shì)。

事實(shí)上，“量升價(jià)跌”也是多個(gè)主要城市二手房市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，廣州2月二手房網(wǎng)簽均價(jià)為29261元/平方米，環(huán)比1月微跌2.8%。

二手房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或加劇

在中指院統(tǒng)計(jì)的全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中，2月份價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)的僅成都、北京、上海等7個(gè)城市，其余城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)均是同比下跌狀態(tài)。

多個(gè)城市出現(xiàn)“量升價(jià)跌”，從根本上看是二手房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)加劇的寫(xiě)照。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2月二手住宅套均總價(jià)為682萬(wàn)元，環(huán)比下滑26.9%。從成交總價(jià)段的分布來(lái)看，2月350萬(wàn)-500萬(wàn)元價(jià)段二手房成交占比24.5%，升幅最大；250萬(wàn)-350萬(wàn)元價(jià)段成交占比18.2%，下滑6.3%，跌幅最為明顯。

陳文靜補(bǔ)充道，二手房源在配套資源、交通資源、房齡等方面間的差異更為直觀地反應(yīng)在成交價(jià)格之中，交通便利、配套資源優(yōu)質(zhì)的二手房源更受購(gòu)房者青睞，而區(qū)位、配套資源優(yōu)勢(shì)較弱的房源則較少受到關(guān)注，二手房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)或延續(xù)。

二手房掛牌量短期之內(nèi)迅速增長(zhǎng)，也是當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇的體現(xiàn)之一。春節(jié)前市場(chǎng)表現(xiàn)低迷，市場(chǎng)部分被擠壓的需求開(kāi)始釋放，樓市回溫也加強(qiáng)了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、易居研究院

“二手房掛牌量增加是市場(chǎng)復(fù)蘇的一個(gè)過(guò)程，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，部分二手房業(yè)主要改善換房，就需要先賣(mài)后買(mǎi)，在消費(fèi)端還沒(méi)有及時(shí)跟上時(shí)，會(huì)出現(xiàn)在售房源量較多的情況。掛牌量上升也要結(jié)合掛牌價(jià)的變動(dòng)情況，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，目前二手房掛牌價(jià)總體平穩(wěn)，有部分市場(chǎng)較好的城市掛牌價(jià)小幅上漲，并不是大規(guī)模降價(jià)拋售。”

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)3月22日通過(guò)微信向記者分析指出，“從中長(zhǎng)期看，隨著一些城市限售政策放開(kāi)或限售到期，新房進(jìn)入到二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)必然進(jìn)入擴(kuò)容的過(guò)程，這正是我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的表現(xiàn)。二手房的市場(chǎng)交易機(jī)制與新房不同，不能用新房庫(kù)存的思維來(lái)看待二手房在售房源的增加。”

陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，在政策的持續(xù)優(yōu)化下，重點(diǎn)城市二手房掛牌量或保持在高位，但值得關(guān)注的是，隨著二手房前期積壓的住房需求釋放后，未來(lái)市場(chǎng)活躍度或有所回落，有望一定程度減弱部分業(yè)主的掛牌意愿。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝