二手房反彈背后·廣州 | 成交量創(chuàng)新高后連跌兩周，掛牌量升至13.5萬套！廣州二手房議價空間由窄向寬

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

“2月初看到市場回暖，還怕房價會漲起來，當時有點著急馬上就去看房。結果隔了不到一個月發(fā)現(xiàn)，我關注的幾個小區(qū)房源價格并沒有明顯變化，有些價格還越來越慘淡，就放心了很多，現(xiàn)在還是計劃慢慢看。”

從去年底就在廣州看二手房的這位購房者的經歷，正是年后二手房市場現(xiàn)狀的映射。廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，2月份廣州二手房成交重回近萬宗的水平，創(chuàng)21個月以來的新高。價格方面，2月二手房網簽均價為29261元/平方米，環(huán)比上月微跌2.8%。同時，業(yè)主放盤明顯積極，市面新增盤源增多。2月份新增放盤量較1月增加3-4成左右，促使買家可選擇性增多。

不過，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部最新統(tǒng)計，上周（3月13日-3月19日）二手住宅共成交498宗，環(huán)比下降7.9%。整體來看，自3月中旬起，整體市場熱度略有降溫，二手房周度成交已連續(xù)兩周下滑。

3月23日，多位廣州房地產業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，投資客趁市場回暖出貨套現(xiàn)以及“買一賣一”置換需求釋放助推二手房掛牌量增長，但同時價格并未全部跟隨市場行情攀升，落地到具體交易層面，讓價促成交才是普遍現(xiàn)象，二手房議價空間也由窄向寬。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院廣州分院

仍需讓價促成交

廣州市房地產中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)前尤其是2022年以來積壓的購房需求陸續(xù)釋放，促使2月全市二手住宅網簽近萬宗，創(chuàng)下2021年6月以來新高。

2月份，廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網簽宗數(shù)和面積分別為9938宗和96.22萬平方米，環(huán)比增長78.68%和74.63%，同比增長1.38倍和1.40倍。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者指出，原本二手房的供應范圍和數(shù)量就比新房廣闊，其次從去年到現(xiàn)在，二手房的價格下跌幅度比新房要大。在難得的回暖期來臨，二手房業(yè)主自然要趁機“買一賣一”置換。同時，一些投資客看到二手房持有在手上的價值不是很大了，也迫切出手套現(xiàn)。

《每日經濟新聞》持續(xù)跟蹤發(fā)現(xiàn)，去年9月，廣州在鏈家的二手房房源剛突破12萬套。目前，這一數(shù)據(jù)已經攀升至13.5萬套，間隔時間剛好半年。而即便是在回暖的2月份，廣州二手房掛牌量也是在持續(xù)增長的。從2月中旬至今的一個月時間里，廣州二手房掛牌量增加了約5300套。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院廣州分院

據(jù)貝殼研究院廣州分院監(jiān)測，2月份廣州絕大多數(shù)區(qū)域放盤量均有大幅增加，其中番禺、黃埔、南沙、花都等近遠郊區(qū)域占比有所提升，放盤更加積極。不過，在商機量、成交量都遠超去年水平的同時，實際帶看量還是只達到去年小陽春水平，在結合客戶成交周期、帶看轉成交比值來看，其實當下市場好轉主要是前期需求的觀望情緒化解，新增需求增長并不如市場表現(xiàn)得那么好。

而從成交角度來看，能夠促成交易的房源還是需要一定幅度的價格讓利。記者從廣州多位中介人士處了解到，目前能夠成功交易的絕大部分樓盤都需要讓價才容易成交。如天河區(qū)的天薈公館一套162平方米的房源，業(yè)主急售掛牌價定在1780萬元，而同戶型的另一套房源掛牌總價為2050萬元，差價約270萬元。番禺區(qū)金城花園一套94平方米的房源，掛牌價低于同類型房源20萬元。

看房熱情漸回落

據(jù)貝殼研究院廣州分院統(tǒng)計，統(tǒng)計到，截至上周（3月13日-3月19日），廣州絕大多數(shù)區(qū)域放盤量仍高于上月周均值，但漲幅相比前值明顯縮小。從需求端看，帶看絕對量雖繼續(xù)保持高位，客戶看房熱情依舊較高，但趨勢較上周環(huán)比有所下降。此外，上周帶看轉成交比值為30組/成交，成交效率有所放緩。

數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部

合富研究院高級分析師梁燕明3月22日通過微信告訴記者，積壓的購房需求是在一二手房市場同時釋放的，一手房市場也會帶著看二手房的客戶。從價格層面看，二手房市場買賣雙方的價格博弈仍然激烈。二手業(yè)主的議價空間在前段時間的市場復蘇期出現(xiàn)了比較明顯的收窄，業(yè)主對價格都較為堅挺。但最近議價空間又開始擴大，大約從4%升至5%-6%。

“這個情況其實反映了買賣雙方對后市價格的心理預期。后續(xù)會不會有新買家繼續(xù)入場，主要跟整體的經濟發(fā)展狀態(tài)和收入預期相關。”

廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)也顯示，上周二手住宅共成交498宗，環(huán)比下降7.9%。整體來看，自3月中旬起，整體市場熱度略有降溫，二手周度成交已連續(xù)兩周下滑。同時，業(yè)主報價指數(shù)為24.0%，環(huán)比上周凈減7.5%。受近期市場熱度下降，看房量下降，促使業(yè)主信心減弱，報價指數(shù)下調。

梁燕明補充道，一些如老破小之類的二手房源，價格和市場表現(xiàn)還沒恢復到疫情前的行情，有些甚至比疫情之前還更差，而核心區(qū)域的個別優(yōu)質樓盤價格不斷往上已超過疫情前，當下二手房市場行情走勢的分化也在加劇。

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211313579139