新規(guī)實(shí)施！外墻面層計(jì)入建筑面積，公攤變大了？

每經(jīng)編輯 畢陸名

3月1日起，住建部發(fā)布的強(qiáng)制性文件《民用建筑通用規(guī)范》正式實(shí)施，其中關(guān)于外墻面層計(jì)入建筑面積的規(guī)定引起輿論熱議。新規(guī)規(guī)定“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算”，也就是說(shuō)不僅外圍建筑墻體，而且作為外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等也要被計(jì)入建筑面積。

那么，新規(guī)對(duì)購(gòu)房者會(huì)造成哪些影響？據(jù)紅星新聞3月6日?qǐng)?bào)道，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能購(gòu)房成本會(huì)有所增加。“根據(jù)新規(guī)來(lái)看，購(gòu)房者想要買(mǎi)到和以前同樣套內(nèi)面積的房子可能需要付出更多的成本。”

有網(wǎng)友認(rèn)為，這條規(guī)定是指今后外墻面層，包括找平層、保溫層、抹灰層幕墻等，統(tǒng)統(tǒng)都要計(jì)入建筑面積，這將讓房子的建筑（公攤）面積增加，得房率進(jìn)一步下降。

對(duì)此，北京青年報(bào)記者從住建部獲悉，此種說(shuō)法是誤讀。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，不是測(cè)繪規(guī)范。

新舊建筑面積計(jì)算規(guī)范確有區(qū)別

住建部2022年8月發(fā)布《民用建筑通用規(guī)范》公告

實(shí)際上，在2022年8月25日住建部官網(wǎng)就發(fā)布了《民用建筑通用規(guī)范》公告（國(guó)標(biāo)編號(hào)GB 55031-2022），并指出本規(guī)范為強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范，今年3月1日新規(guī)正式實(shí)施后，全部條文必須嚴(yán)格執(zhí)行。現(xiàn)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)規(guī)定與本規(guī)范不一致的，以本規(guī)范的規(guī)定為準(zhǔn)。

那么新規(guī)范與舊規(guī)最大的區(qū)別究竟是什么？首先來(lái)看引起巨大關(guān)注3.1.1條，其中稱(chēng)：“建筑面積應(yīng)按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。”部分人士分析此條款時(shí)稱(chēng)，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會(huì)大大增加公攤面積。

2013年12月，住建部曾發(fā)布的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的公告，在新規(guī)范出臺(tái)之前，這就是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的房屋建筑面積測(cè)算規(guī)范，其中稱(chēng)：建筑物的建筑面積應(yīng)按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計(jì)算；建筑物的外墻外保溫層，應(yīng)按其保溫材料的水平截面積計(jì)算，并計(jì)入自然層建筑面積；以幕墻作為維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線(xiàn)計(jì)算建筑面積。

此外，2013版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》還明確指出，一些項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算建筑面積，包括勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。

通過(guò)對(duì)比可以看出，舊規(guī)范并非完全不計(jì)算外墻水平投影面積，但計(jì)算的僅是結(jié)構(gòu)外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和，包括保溫層，且不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規(guī)范則將外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入。根據(jù)住建部網(wǎng)站的名詞解釋?zhuān)瑖o(hù)結(jié)構(gòu)指圍合形成物理封閉建筑空間的墻體(柱)、門(mén)、窗、幕墻等。這意味著外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等水平投影面積都需要算入建筑面積。

除了近日開(kāi)始正式實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》，去年11月，住建部還就新的《建筑工程建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，這份標(biāo)準(zhǔn)對(duì)2013年版本的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》進(jìn)行了修訂，其中對(duì)于建筑面積計(jì)算的表述與最新的《民用建筑通用規(guī)范》保持了一致，即“建筑工程建筑面積應(yīng)按各自然層樓面或地面處圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面的水平面積之和計(jì)算”。由此可見(jiàn)，住建部已在兩份新規(guī)中統(tǒng)一表述，統(tǒng)一啟用新的建筑面積計(jì)算規(guī)范。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝

總體來(lái)說(shuō)，住建部實(shí)施的新規(guī)范與各地正在執(zhí)行的房產(chǎn)面積測(cè)繪規(guī)范相差并不多，由于該標(biāo)準(zhǔn)是建筑規(guī)范，而不是測(cè)繪規(guī)范，在測(cè)繪規(guī)范未變的情況下，不會(huì)實(shí)際增加公攤面積。

新規(guī)對(duì)購(gòu)房者會(huì)造成哪些影響？

據(jù)紅星新聞3月6日?qǐng)?bào)道，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向記者表示，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能購(gòu)房成本會(huì)有所增加。“根據(jù)新規(guī)來(lái)看，外墻面層均要計(jì)入建筑面積，房子的建筑面積增大，但實(shí)際套內(nèi)面積沒(méi)有改變，購(gòu)房者想要買(mǎi)到和以前同樣套內(nèi)面積的房子可能需要付出更多的成本。”

陳霄舉例說(shuō)，比如購(gòu)房者買(mǎi)一套建筑面積為100平方米的房子，按照國(guó)家規(guī)定，11層以下的房子公攤率在7%-16%左右，12層以上公攤率在14%-24%左右，公攤面積7-24平方米，實(shí)際套內(nèi)面積在76-93平方米。將外墻面層計(jì)入建筑面積，那么公攤面積可能會(huì)增大，相應(yīng)的套內(nèi)面積會(huì)縮小。

不過(guò)陳霄表示，也不必過(guò)于擔(dān)憂(yōu)，因?yàn)樯唐贩棵鎸雍穸纫话銥?0mm左右，雖然公攤率增加了，但其中產(chǎn)生的差距可能不會(huì)過(guò)大，而房企及設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)住宅過(guò)程中可能會(huì)需要更多的考量。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，新規(guī)還需要住建部門(mén)給出具體的解釋?zhuān)驗(yàn)榻ㄖ娣e的確認(rèn)最終要以住建部門(mén)的測(cè)繪為準(zhǔn)。“與之前的規(guī)定相比，新規(guī)主要是規(guī)定外墻部分計(jì)入建筑面積，我覺(jué)得主要目的還是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商不使用玻璃幕墻這種高耗能、光污染大的建材。另外從建筑全生命周期管理角度來(lái)說(shuō)，如果外墻計(jì)入房屋面積的話(huà)，對(duì)這部分的投入就會(huì)增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量。”

公攤面積需不需要取消？

近年來(lái)，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。2022年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購(gòu)房。2021年兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案。

圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

據(jù)時(shí)代周報(bào)此前報(bào)道，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴記者，關(guān)于公攤面積，如果開(kāi)發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)公開(kāi)公示，并且真實(shí)用到購(gòu)房者生活居住本身，沒(méi)有私自盈利，就是合理的公攤，沒(méi)必要取消。

中國(guó)香港被認(rèn)為是“公攤”的發(fā)源地，中國(guó)內(nèi)地的期房預(yù)售、賣(mài)公攤面積等模式，都是上世紀(jì)90年代借鑒自香港，但香港已于10年前正式廢除了公攤模式。從2013年起，香港的新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監(jiān)禁，針對(duì)存量房售賣(mài)，政府要求賣(mài)家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，“取消公攤”也已經(jīng)是大勢(shì)所趨。

如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷(xiāo)售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。

據(jù)央視新聞此前報(bào)道，廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平曾表示，我們說(shuō)一般正確尋求法律幫助的話(huà)，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一開(kāi)發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二把開(kāi)發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三向相關(guān)的行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝