深圳新房市場低迷持續(xù) 二手房成交量連漲3周

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“指導價更不更新不清楚，業(yè)主心態(tài)更新了。”王超然是深圳某大型連鎖中介的經(jīng)紀人，長期奔走在市場一線。不過讓他沒想到的是，深圳二手房參考價發(fā)布兩周年后的僅半個月時間，市場各方的博弈心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了顯著變化。

春節(jié)后，深圳二手房成交量快速回升。深房中協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（1月30日~2月5日），深圳二手房（含自助）錄得560套，環(huán)比增長214.6%；第二周（2月6日~2月12日）達784套，環(huán)比增長40.0%；第三周（2月13日-2月19日）則錄得881套。按此預計，2月份深圳二手房成交量有望突破3000套。

而新房市場仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，上周（2月13日~19日），深圳全市新房住宅共成交482套，環(huán)比下降6.8%；成交面積51944平方米，環(huán)比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍處于近年來市場低位。

業(yè)主紛紛上調(diào)掛牌價

在王超然觀察看來，春節(jié)前后成交的多是小區(qū)低價急售房源，那時他還堅定地判斷，業(yè)主想要賣掉房子，只有降到買家可接受的價格，也就是所謂低價筍盤。

與2022年機構(gòu)統(tǒng)計的近9成購房者以接近參考價成交的情況不同，深圳的二手房市場風向在近期正悄然變化。

“現(xiàn)在價格在往上走了，但是筍盤去化（賣）掉了，再讓他們往下降很難，就是緩漲了一小波吧，三五十萬的一個漲幅。”王超然表示。

在采訪過程 中，深圳多位中介人士和購房者向記者表達了同樣的感受。有經(jīng)紀人告訴記者，此次深圳二手成交明顯變快的是核心地段的剛需樓盤，價格雖然有漲，但幅度也并不算太高。

“最近好多都是反價成交的，并且業(yè)主還不是特別想賣。”深耕南山區(qū)的中介負責人陳鑫在2月22日接受記者電話采訪時表示，最近房價反的還比較嚴重，前海的二手房真實成交價已經(jīng)漲了10%了。

“像南山區(qū)前海諾德小兩房戶型，最低點成交價在520萬~530萬元，現(xiàn)在已經(jīng)到580萬元左右。中海陽光玫瑰園之前也是最低這個價，現(xiàn)在成交到570萬元左右了。”陳鑫強調(diào)，現(xiàn)在主要是核心地段的一些剛需樓盤好賣，而且價格漲起來是可以成交的。而非核心地段的樓盤，包括一些大戶型，現(xiàn)在還是不行，如豪宅反價的就相對較少。

“這樣一來，可能深圳又不會出政策了。”談及后市走向，陳鑫這樣認為。

記者在采訪中還注意到，南山區(qū)前海片區(qū)的一套房源，近期在中介平臺上顯示有過兩次調(diào)價。經(jīng)紀人反饋稱，“業(yè)主這兩天將房價上調(diào)了40萬，目前掛牌售價為660萬元。”而在南山科技園片區(qū)，原本1月初掛牌出售的一套兩房戶型，近期也被下架，經(jīng)紀人解釋稱“房子業(yè)主暫時不賣了”。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，2月份以來深圳共有733個樓盤掛盤價上漲。從片區(qū)分布來看，南山區(qū)漲幅樓盤最多，共有178個樓盤上漲；其次是龍崗區(qū)與羅湖區(qū)，分別有133與130個樓盤上漲。

值得一提的是，掛盤價上漲最高的是位于鹽田區(qū)鹽田港片區(qū)的東海麗景花園二期，掛盤價上漲了29.3%；另一個漲幅在20%以上的樓盤是羅湖區(qū)洪湖片區(qū)的同樂大廈，漲幅達到了27.5%。

也有樓盤二手房降價出售

位于南山區(qū)科技園片區(qū)的華潤城，向來被認為是對樓市的變動比較敏感的小區(qū)。

近日社交平臺上有消息稱，“2月8日，華潤城1期89平3房，中間樓層，西南向，滿五唯一，成交價在1420萬。而在去年12月中旬，同一棟同一戶型，樓層只差2層，成交價在1290萬元。相比去年底成交，漲了約130萬元，漲幅為10.1%左右。隔天，潤府1期又成交了一套同戶型89平3房，成交價在1450萬元，相比去年底，漲幅為12.4%左右。”

有經(jīng)紀人向記者提供了一張成交記錄截屏印證了上述消息，說確實是成交了兩套，“我們?nèi)ツ曜畹偷某山粌r在1250萬。”

對于近期深圳二手房市場的變化，也有購房者表示不理解。郭先生在小區(qū)住戶群里發(fā)表近期的市場觀察說“南山小區(qū)在漲價，同事說他們那邊都漲價，我們小區(qū)一直降。”群內(nèi)多名住戶復制跟帖詢問“漲價的理由是啥？”

據(jù)樂有家研究中心調(diào)研分析，當下深圳市民對“二手房參考價調(diào)整”及“降低房貸利率”的呼聲最高，其次為“降低二套首付”“認房不認貸”。

而在深圳二手參考價發(fā)布兩周年之際，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員此前在接受南都記者咨詢采訪時表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場形勢對參考價做了一版方案，但調(diào)整時間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”

在樂有家營銷副總裁劉理琴看來，2022年這是其從業(yè)20年來經(jīng)歷過最慘的市場。據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，深圳二手交易量創(chuàng)20年來最低谷，2022年跌幅收窄，2021年同比下跌57%，2022年下跌47%。2022年深圳二手房源高峰期有超10萬套在售，成交周期達到了近5年的高峰153天。換言之，從業(yè)主掛牌到最終出售，平均需要5個月的時間。

“隨著強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，北京臺湖、馬駒橋取消‘雙限購’，上海臨港新片區(qū)社保滿1年即可購房，廣州悄悄放開二手房參考價，深圳二手房參考價已做好新一版方案等利好傳出，預測一線城市（調(diào)控政策）會出現(xiàn)實質(zhì)性松動。”劉理琴認為。

也有多名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，預計深圳二手房市場轉(zhuǎn)向后，政策調(diào)整出臺概率會降低，而當下隨著筍盤逐漸消失，把握購房窗口期也變得至關(guān)重要。

不過從全國層面來看，當前熱點城市回暖趨勢的延續(xù)性仍需持續(xù)觀察。據(jù)中指研究院分析，若熱點城市回暖趨勢延續(xù)，市場情緒進一步回升，部分城市有望出現(xiàn)“小陽春”行情，進而帶動整體市場企穩(wěn)恢復，當前可能更重要的是要恢復居民置業(yè)信心。

戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端2月22日則通過微信向記者表示，2022年末政策利好頻出持續(xù)修復行業(yè)信心，但由于前期市場調(diào)整幅度較深，回暖恢復仍需時日。相關(guān)政策效果顯現(xiàn)亦需要時間，預計2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于修復期。

（應受訪人要求，文中王超然、陳鑫為化名）