每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-02-21 23:09:43
每經(jīng)記者 姚亞楠 每經(jīng)編輯 彭水萍
證監(jiān)會2月20日晚間消息,近日,為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢,滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求,證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。
記者梳理發(fā)現(xiàn),證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管政策。其投資范圍主要包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。關(guān)于投資者的要求,證監(jiān)會表示,試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的,自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。
申萬宏源研報指出,本次不動產(chǎn)私募投資基金試點備案,明確投資范圍包括存量住宅和商寫,將有力拓寬房企融資渠道,顯示了對于房企資金端積極支持的態(tài)度。存量商品住宅主要針對的是五證齊全以及已經(jīng)實現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工,前者要求表明監(jiān)管并不鼓勵不動產(chǎn)私募投資基金參與前端拿地,后者要求表明主要針對已領(lǐng)證未售的商品住宅,而往往這部分項目可能去化較為困難。如果后續(xù)不動產(chǎn)私募基金介入后,短期可以實現(xiàn)這部分已領(lǐng)證未售的商品住宅的去庫存,而長期考慮到不動產(chǎn)私募投資基金向公募REITs政策推進(jìn),或可將其轉(zhuǎn)化為租賃性住房進(jìn)行長期經(jīng)營,優(yōu)化我國住房多層次供應(yīng)體系。
資料來源:東北證券、Wind楊靖制圖、視覺中國圖
采取差異化的監(jiān)管政策
不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來,我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會備案,探索積累不動產(chǎn)投資運作經(jīng)驗。如證監(jiān)會支持建設(shè)銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協(xié)會完成備案。
由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異,證監(jiān)會指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則,符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點。
參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,實繳資本符合要求,主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,進(jìn)行不動產(chǎn)投資試點。
關(guān)于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍,其主要包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。
首輪實繳不低于1000萬
證監(jiān)會指出,由于不動產(chǎn)私募投資基金具有規(guī)模較大、期限較長等特點,投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力,試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的,自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%,基金投資方式也將有一定限制。不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。
為適應(yīng)不動產(chǎn)私募投資基金投資策略,不動產(chǎn)私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔(dān)保的,在涉及《關(guān)于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關(guān)于股債比的限制方面進(jìn)行差異化安排,但不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保,可實現(xiàn)資產(chǎn)控制和隔離。試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。同時,為促進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進(jìn),本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。
符合試點要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務(wù)活動前,向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料,開展不動產(chǎn)私募投資基金試點,并依照規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)品備案。同時,不參與試點的私募股權(quán)投資基金管理人,可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則,繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務(wù)。
下一步,證監(jiān)會將根據(jù)試點工作實踐情況及時總結(jié)評估,完善試點政策和規(guī)則,支持私募基金不斷豐富產(chǎn)品類型,發(fā)揮服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的功能作用。
封面圖片來源:視覺中國
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